Modelo Adjudicação Compulsória a1f55

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL __________________ DA COMARCA DE ____________________

(nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora da cédula de identidade RG nº ___________, inscrita no F/MF sob o nº _______________, residente e domiciliada à Rua___ (endereço), por meio de seu advogado que esta subscreve (doc. nº __ – procuração), vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, propor a presente

AÇÃO DE ADJUCICAÇÃO COMPULSÓRIA

em face de nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portadora da cédula de identidade RG nº ___________, inscrita no F/MF sob o nº _______________, residente e domiciliada à Rua___ (endereço), pelos motivos que a a expor:

I. DOS FATOS

Aos ___ de ____________ de ________, nos termos do instrumento particular de compromisso de venda e compra ora anexo, firmaram os autores com a demandada a compra do imóvel em questão, localizado na Rua ________, nº ________, no bairro _______________, (Cidade/Estado).

O referido contrato fora registrado no __º Cartório de Registro de Imóveis de ______________, explicitando a garantia ao direito real de aquisição. Ressaltamos as condições de pagamento então fixadas:

1- R$____________ a serem pagos no ato da do instrumento; 2- 150 (setenta) prestações de R$___________;

Além da parcela da entrada, paga no ato, seguem os demais comprovantes efetivos em atestar a quitação das dívidas.

No entanto, ao pagamento integral do preço ajustado não se sucedeu a respectiva outorga da escritura de compra e venda por parte da alienante, ora requerida. De fato, ocorreu o inadimplemento da efetiva contraprestação obrigacional por parte desta última, restando atualmente aos autores a presente solução judicial, a fim de obter o definitivo registro da aquisição no competente registro de Imóveis, e habilitando-se como proprietários que são por direito.

II. DO DIREITO No caso acima explanado, verificamos que os então promitentes compradores encontramse impossibilitados de proceder com o registro do título de compra e venda do imóvel, haja vista que a alienante não mais foi encontrada.

Deste modo, faz-se indispensável que tal declaração seja suprida judicialmente, ao que aduzimos ao art. 466-B de nosso Código de Processo Civil, que dispõe:

466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

No mesmo diploma legal, temos o art. 1218, do qual podemos extrair a correta aplicação da lei especial em situações como a em comento. Eis que aludimos ao Decreto-Lei 58, de 1937, que trata do loteamento e venda de imóveis a prestação e prevê, em seu art. 16, o rito sumário para os compromitentes que visam seja ada a escritura definitiva acerca de seu imóvel, em face da recusa do alienante.

Indo além, vale destacar que nosso vigente Código Civil, e seguindo a tendência das execuções específicas das obrigações, estabeleceu expressamente em seu art. 1418 o direito do promitente comprador a requerer ao Judiciário a adjudicação compulsória de seu imóvel.

Trata-se a adjudicação, pois, de “ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado” (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 7ª Ed., Malheiros, São Paulo, 1997).

Reitera-se, ademais, que estão preenchidos todos os requisitos para a presente ação, constando o contrato preliminar formalmente estabelecido e seus termos por completo adimplidos pelos autores, sendo a mora exclusiva de parte da promitente vendedora.

No mais, acompanha-se o salutar entendimento de Silvio Venosa, ao dizer: “Instigo os Magistrados deste país a dar interpretação ampla ao dispositivo [art. 1418 do Código Civil], permitindo que o registro definitivo seja averbado à matrícula, quando pago todo o preço, independentemente da decantada escritura definitiva. Trata-se de interpretação de acordo com a função social do contrato, e não se choca contra o sistema. E, com isto, estarão sendo beneficiados milhares de adquirentes de imóveis, bem como a arrecadação de tributos e incentivando-se a veracidade do registro imobiliário. Não se esqueça que o Magistrado do século XXI deve aplicar a lei na busca da equidade e do interesse social,

princípios do novel código” (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, Direitos Reais, 2ª Ed., Lúmen Júris, Rio de Janeiro, 2006, pp. 684-685).

Deste modo, resta inequívoca a possibilidade de se pleitear em juízo que a sentença possa de vez suprir a declaração de vontade omitida. Mais que isso, portanto, requer-se que a própria sentença reconheça a quitação do compromisso de compra e venda, constituindo título hábil, por fim, para a definitiva transmissão da propriedade – com sua direta averbação na matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registros.

III. DO PEDIDO Diante de todo o exposto, se requer: a) Seja julgado procedente o presente pedido, procedendo-se com a adjudicação do imóvel acima descrito, por meio do respectivo registro no competente Cartório de Registro de Imóveis;

b) a citação da requerida, para, se quiser, apresentar resposta no prazo cabível, expedindo-se os ofícios de praxe para sua localização;

c) a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, por se tratar de pessoa pobre na acepção jurídica do termo;

Provará o autor o alegado por todos os meios de prova em Direito itidas, em especial a prova documental, conforme os juntados.

Dá-se à causa o valor de R$_________________. São Paulo, __ de _______________ de _____. Termos em que, pede deferimento. _________________________ (nome do Advogado) (nº da OAB)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA DE FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO , brasileira, separada judicialmente, aposentada, inscrita no F sob o nº., residente na Travessa, nº. , CEP 22.773-010, pelo Defensor infra-assinado, com fulcro no art. 1418 do Código Civil e sob o rito sumário previsto nos arts. 275 a 281 do Código de Processo Civil, na forma do art. 16 do Decreto-Lei nº. 58/37, vem propor AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA em face COMPANHIA ESTADUAL DE HABITAÇÃO DO RIO DE JANEIRO – CEHAB (sucessora da COHAB – Companhia de Habitação Popular da Guanabara, desde o ano de 1975), com sede nesta cidade, na Rua da Ajuda, nº. 05/19º andar, Centro, Rio de Janeiro/RJ, pelos seguintes fatos e fundamentos: DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA Inicialmente, afirmam, para os fins do art. 4º da Lei 1.060/50, com a redação dada pela Lei 7.510/86, que a Autora não possui recursos financeiros para arcar com as custas do processo e honorários de advogado sem prejuízo do próprio sustento e de sua família (conf. documentos anexos), pelo que indica para assistência jurídica a Defensoria Pública Geral do Estado do Rio de Janeiro e requer, desde já, a gratuidade de justiça, na forma da Lei nº. 1060/50. DA LEGITIMIDADE IVA Como informa a Ré em seu , a “Companhia Estadual de Habitação do Rio de Janeiro, CEHAB-RJ, foi criada pela Lei nº 263 de 29/XII/62, com o objetivo de desenvolver a política habitacional e, principalmente, a erradicação das favelas, sob a supervisão da Secretaria de Serviços Sociais, à época, com a razão social de Companhia de Habitação Popular do Estado da Guanabara, COHAB-GB. Depois da fusão do antigo Estado da Guanabara com o Estado do Rio de Janeiro, e por determinação do Decreto-Lei Estadual nº 39 de 24/03/75, a COHAB-GB incorporou ao seu patrimônio, o da antiga Companhia Estadual de Habitação do Estado do Rio de Janeiro COHAB-RJ” (In http://www.cehab.rj.gov.br/empresa/missao.asp, o em 22 de junho de 2004). DOS FATOS

Em 04 de outubro de 1968, a Autora e a Ré celebraram contrato de Promessa de Compra e Venda – por instrumento público lavrado pelo 17º Ofício de Notas – , sem cláusula de arrependimento, visando à futura aquisição do imóvel descrito como “nº. 3 (três), da Vila 66, da quadra tipo F e seu respectivo terreno, que mede 8,00 m de frente, de fundos, por 15,00 m, de extensão por ambos os lados.” Foi pactuado o preço de NCr$ 3.672,22, para pagamento em 240 parcelas mensais e sucessivas, com vencimento a partir daquele mês de outubro de 1968, com juros anuais à taxa de 4% e aplicação da Tabela Price para efeito de amortização. Àquela época, a Autora já residia no imóvel, como ainda reside até hoje (endereço indicado na sua qualificação). Com efeito, o contrato previa a imediata imissão da promitente compradora (autora) na posse do imóvel, “assumido os encargos e vantagens dele decorrentes, correndo por sua conta, a partir desta data, o pagamento de todos os impostos e taxas que incidem ou venham a incidir sobre o mesmo” (cláusula 15 do instrumento público em anexo). De fato, a Autora sempre cumpriu com suas obrigações decorrentes da posse sobre o imóvel, bem como já efetuou o pagamento de todas a parcelas do preço. A última parcela (nº. 240) foi paga em 10 de outubro de 1988, como faz prova o recibo em anexo. Cumpre esclarecer, ainda, que na ocasião da celebração do contrato, a Autora era formalmente casada com Carlos Alberto de Almeida, embora dele já estivesse separada de fato. O casamento foi celebrado em 27 de outubro de 1962. Logo depois, o casal separou-se de fato até que, em 25 de novembro de 1970, foi decretado o desquite amigável, por sentença transita em julgado, proferida pelo D. Juízo da 8ª Vara de Família da Capital. Consta da r. sentença que o casal “já se encontrava separado de fato há muitos anos”, sendo certo que não possuíam bens móveis ou imóveis em comum para partilhar. Ou seja, resta comprovado que na época da celebração do contrato de promessa de compra e venda, a Autora já se encontrava separada (de fato), sobrevindo o desquite apenas dois anos depois da pactuação do negócio jurídico em exame (cujo prazo para pagamento era de vinte anos).

Desta forma, resta evidente que não há qualquer direito do ex-cônjuge sobre o imóvel objeto da presente ação, eis que (a) o casal já se encontrava separado de fato, há anos, na época da celebração da promessa de compra e venda; (b) portanto, não houve qualquer colaboração do ex-cônjuge para o pagamento das parcelas do preço (ele nem sequer morou no imóvel); e (c) dois anos após a celebração da promessa, foi homologado o desquite do casal, não reivindicando o ex-cônjuge a partilha de nenhum bem, pois efetivamente não havia bens comuns a partilhar. Acrescente-se, ainda, que a ação de adjudicação compulsória tem natureza pessoal, consoante a pacífica posição jurisprudencial do E. STJ que, à guiza de exemplo, transcreve-se a seguinte ementa: “Civil. Compromisso de compra-e-venda. Natureza jurídica pessoal do direito. Outorga uxóna. Desnecessidade. Instrumento não-registrado. Validade. Ação cominatória ou adjudicação compulsória. Precedentes da Turma. Doutrina e jurisprudência em recente estudo do proL Humberto Theodoro Júnior. Recurso desprovido. I – Tendo em vista a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do contrato de compromisso de compra-e-venda, desnecessária é a outorga uxória da mulher daquele que firmou o pacto. II – Dispensável também a inscrição do instrumento no registro imobiliário como condição de procedibilidade das ações cominatória e adjudicatória, se o que se pretende é fazer valer os direitos entre as partes contratantes”. (REsp. 37.466-RS, DJU de 03.02.97; em igual sentido REsp. 19410-0 MG, 3ª Turma do STJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, DJU de 08.09.92, entre muitos outros). Portanto, durante 20 anos (240 meses), a Autora efetuou sozinha o pagamento de todas a parcelas do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, nascendo, nesse momento o direito à adjudicação do imóvel. Diante da recusa da Ré em outorgar espontaneamente a escritura definitiva – título hábil para a transmissão da propriedade através do registro – busca-se a adjudicação do imóvel através da presente ação judicial. DO DIREITO Vigente desde o Decreto-Lei nº. 58, de 1937, o contrato (preliminar) de promessa de compra e venda que não preveja cláusula de arrependimento recebe proteção

especial do ordenamento jurídico, notadamente de duas naturezas: a) uma vez registrado, confere ao seu titular o direito real de aquisição, ou seja, direito oponível contra terceiros e dotado de seqüela e; b) quitado o preço (e independentemente de registro), confere ao promitente comprador o manejo da Ação de Adjudicação Compulsória, para que este obtenha a escritura definitiva do imóvel, caso o promitente vendedor não a outorgue espontaneamente. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. § 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. § 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil. (DecretoLei nº, 58, de 1937, com redação determinada pela Lei nº. 6.014, de 1973). Atento a essa evolução de inquestionável relevância social para a proteção da segurança das relações jurídicas e os interesses das partes mais vulneráveis nos negócios dessa natureza, o Código Civil de 2002 dispôs em igual sentido: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Por meio da Ação de Adjudicação Compulsória, o promitente comprador obtém uma sentença constitutiva que supre a manifestação espontânea do consentimento do promitente vendedor inadimplente. A sentença, portanto, produzirá o mesmo efeito da declaração de vontade omitida pelo inadimplente, devendo ser levada a registro para que se opere a transmissão da propriedade.

É pacifico no Superior Tribunal de Justiça que “A circunstância do compromisso de compra e venda ter sido celebrado através de instrumento particular não registrado não inviabiliza, por si só, a adjudicação compulsória, apresentando-se hábil a sentença a produzir os efeitos da declaração de vontade” (REsp. nº. 643-RS, da 4ª Turma do STJ, disponível no website http://www.stj.gov.br/SCON/jurisprudencia/). Neste sentido, O E. STJ editou a súmula nº. 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Ainda sobre o tema, a recente decisão proferida pela C. 3ª Turma do STJ, assevera que: “- Celebrado o compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, mas sem cláusula de direito de arrependimento e pago o preço dos imóveis pelo promissário-comprador, é cabível a tutela jurisdicional que tenha por escopo a pretensão executiva de suprir, por sentença, a anuência do promitente-vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel.” (REsp nº. 424543/ES, publicado no DJ de 31/03/2003, pg. 217, Relatora Min. Nancy Andrighi (decisão de 06/03/2003), Terceira Turma do STJ.) DO PEDIDO Face ao exposto, requer-se a V.Exa. seja deferida a gratuidade de justiça e determinada: a) a citação do Réu para comparecer a audiência de conciliação e, querendo, responder ao pedido, sob pena dos efeitos da revelia; b) seja JULGADO PROCEDENTE o pedido para adjudicar o imóvel ao autor, suprindo a emissão de vontade do réu para a outorga da escritura definitiva, procedendo-se a expedição de carta de sentença para transcrição no competente Registro Imobiliário; c) ainda, a condenação dos Réus no pagamento das verbas sucumbenciais, revertidas as relativas aos honorários de advogado, em favor do Centro de Estudos Jurídicos da Defensoria Pública Geral do Estado – CEJUR/DPGE. Indica prova documental, testemunhal e depoimento pessoal do representante legal da Requerida, sob pena de confissão Dá à causa o valor de R$ 20.000,00 Pede deferimento. Rio de Janeiro, 24 de junho de 2004.