Contratos Parte Especial - Resumen- Compraventa 7 Y 8 6h736h

CONTRATOS DE CAMBIO TRASLATIVOS DE TITULARIDAD BOLILLA VII - Compraventa Sección 1ª Punto 1. El Código, en el art. 1323 nos ha suministrado una definición en los siguientes términos: "Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". Podemos suministrar la que creemos es la definición adecuada para la compraventa en nuestro sistema: la compraventa es el contrato por el cual una de las partes, con el fin de transferir o constituir un derecho real, se obliga a dar una cosa a la otra, y ésta se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero. Entre esta definición, y la suministrada por el Código, se advierten dos diferencias: a) En la que damos, no figura la obligación del comprador de recibir la cosa. No hay necesidad de marcarlo expresamente, pues en el sentido en que el texto emplea el vocablo "obligación", todo acreedor está obligado a recibir la prestación, y por lo tanto no solo el comprador está obligado a recibir la cosa, sino que también el vendedor está "obligado" a recibir el precio b) Mientras el texto del art. 1323 sólo contempla la hipótesis de una obligación para transferir la propiedad, la definición que proponemos se refiere tanto a la transferencia como a la constitución de un derecho real. El nombre que las partes den al contrato, por sí solo no interesa; el contrato que concluyan será o no de compraventa, según que presente o no la estructura de él, pese al nombre asignado. Así, poco interesará que lo hayan llamado "cesión" si de todo el contexto resulta que es una compraventa; y recíprocamente no será un contrato de compraventa, si del contexto resulta que es una donación. • Caracteres La compraventa es un contrato consensual, bilateral, oneroso, declarativo y no traslativo de derechos reales. En ciertos casos es formal, y en otros, no formal. Puede ser concluida conmutativa o aleatoriamente. Consensual: para su perfeccionamiento no hace falta la tradición de la cosa sobre la cual versa. Hay compraventa desde que las partes se han puesto de acuerdo. Que la tradición de la cosa no sea precisa, no significa que ella no pueda ser utilizada como manera de expresión del consentimiento. Pero de esto no se sigue que se haya convertido en un contrato real, pues tal entrega no fue impuesta por el Derecho, sino libremente elegida. Un contrato es formal o no formal, consensual o real, no por la manera como de hecho se lo ha concluido, sino por la manera en que la ley prevé que debe concluirse; quien hace más de lo mínimo indispensable, ya ha satisfecho las exigencias legales. Bilateral: está destinado a engendrar obligaciones recíprocas: a cargo del vendedor la de transferir la propiedad de una cosa, y a cargo del comprador la de pagar el precio. Aparentemente, esto no se cumple en la operación manual. Pues si el vendedor elige como forma de expresión de la voluntad la entrega de la cosa, ¿cómo podría estar obligado a dar lo que ya entregó? Tal conclusión sería errónea, pues porque de hecho se haya cumplido contextualmente una de las obligaciones, no desaparece el carácter bilateral. Oneroso: cada parte se sacrifica y recibe una ventaja. Declarativo: no traslativo de derechos pues con la sola compraventa no se transmite el dominio, ni se constituye ni transmite ningún derecho real, ya que para que este tipo de efecto se produzca, es preciso que a la compraventa que es título, siga luego el modo. En la venta manual, cuando el modo idóneo es la tradición, el efecto traslativo acompaña al contrato, pero ello es así, porque de hecho, se han fusionado el título y el modo. Formal o no formal: Depende de la cosa vendida-comprada Naturalmente conmutativo: Tradicionalmente se enseña que es un contrato conmutativo. Pero esto es solamente cierto atendiendo a sus cláusulas naturales, pues nada impide que las partes lo quieran como aleatorio. Lo correcto es entonces decir que es naturalmente conmutativo, y accidentalmente aleatorio, del mismo modo que puede ser concertado pura y simplemente, o bajo condición o plazo. Hay una hipótesis especial de alea que desplaza la figura de la compraventa hacia la del contrato oneroso de renta vitalicia • Compraventa civil y comercial La distinción tiene importancia entre nosotros bajo tres aspectos: Por un lado, sirve para determinar el régimen legal aplicable, por el otro, para establecer la jurisdicción competente y, finalmente, porque son las compras y ventas mercantiles las que, realizadas con carácter profesional, atribuyen la calidad de comerciante. El segundo de los aspectos enumerados carece sin embargo de importancia en algunas

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provincias donde no se separa el fuero civil del comercial. Es civil toda compraventa que no es comercial. Y la compraventa es comercial en dos casos: 1. Compra comercial: cuando en la operación referida a una cosa mueble, el comprador actúa con el fin de revenderla o de alquilar su uso. a) La operación debe versar sobre cosa mueble, comprendiéndose en el concepto, la moneda metálica, los títulos de fondos públicos, acciones de compañías y papeles de crédito comerciales. b) El comprador debe actuar con el fin de revender la cosa o alquilar su uso. De allí que no sean mercantiles las compras de objetos destinados al consumo del comprador o de persona por cuyo encargo se haga la adquisición. Pero no deja de ser mercantil por el hecho de que la adquisición se haga con el fin de disponer de ella previa una transformación que le dé mayor o menor valor. 2. Venta comercial: cuando el vendedor dispone de una cosa que adquirió en las condiciones que hacen que la compra sea comercial, es decir, quien al comprar concluyó una compra comercial, cuando luego vende la cosa así adquirida, concierta una venta mercantil. 3. Compraventa mixta: Cuando en una compraventa, tanto el comprador concluye una "compra" comercial como el vendedor una "venta" mercantil, ninguna duda cabe que la "compraventa" como operación unitaria, es comercial. ¿Qué decir si la operación es comercial en el aspecto "compra", y civil en el aspecto "venta", o viceversa? En teoría, pueden darse distintas respuestas, haciéndose predominar ya siempre el aspecto civil, o siempre el aspecto comercial. Pero desde el punto de vista de lo que la ley es, podemos afirmar que la operación siempre juzgada por la ley mercantil. Comparación con otras figuras Cesión de derechos (venta) : Hay dos criterios que deben ser inmediatamente rechazados. En primer lugar, sería erróneo pretender encontrar la diferencia afirmando que la cesión versa sobre derechos, en tanto que la compraventa sobre cosas. Sea lo que fuere lo que se entienda por "propiedad", es evidente que la propiedad de una cosa, es un derecho. En segundo lugar, sería por lo menos equívoco el sostener que la diferencia radica en esto: con la cesión se transmite un derecho, mientras que con la compraventa, el vendedor no transmite un derecho sino que se obliga a transmitirlo. Aunque la afirmación es exacta, no sirve como criterio de distinción. Esa afirmación lo que hace es desplazar el problema. Si la diferencia entre cesión y compraventa residiera en que aquélla transmite el derecho sobre el que versa, mientras que ésta sólo obliga a transmitirlo, ¿cómo distinguir de la venta, la promesa de cesión que también obliga a transmitir? La distinción entre ambas figuras, debe hacerse partiendo de la clase de derechos sobre los que respectivamente versan la cesión y la compraventa, y atendiendo a la finalidad que persiguen: a) En cuanto a la clase de derechos, sabemos que la cesión se postula en principio idónea para transmitir cualquier tipo pero que en definitiva hay ciertos derechos que aún siendo transmisibles, escapan a su esfera de acción. Sabemos que la compraventa sirve de título para transferir la propiedad de una cosa. llegamos a esta conclusión: que la zona posible de litigio entre la cesión y la compraventa, está dada por la esfera de los derechos reales sobre cosa ajena. Pues de la cesión sabemos sin duda alguna que sirve para los derechos personales, y sólo está en tela de juicio su radio de acción sobre los derechos reales, y de la compraventa sabemos que no sirve para traspasar derechos personales, y que su campo de acción sólo puede estar en el ámbito de los derechos reales. b) En cuanto a la finalidad perseguida, debe verificarse una distinción entre lo que es creación de una situación jurídica real nueva, y lo que es transmisión de una situación jurídica ya existente: cuando se trata de crear una situación jurídica real nueva, nada tiene que hacer el contrato de cesión de derechos; en cambio, ese papel, lo cumple la compraventa. Cuando se trata de transmitir un derecho real ya existente en su configuración individual, pueden intervenir según los casos, o la cesión, o la compraventa De compraventa cabe hablar, sin duda alguna, frente al derecho de dominio que es el derecho de propiedad sobre una cosa. De cesión cabe en cambio hablar frente a la transmisión de un derecho real de garantía. Permuta: no puede haber posibilidad alguna de confusión entre la compraventa y la permuta, la primera persigue como finalidad el cambio de cosa por dinero, y la segunda, el cambio de cosa por cosa. Pero la dificultad puede presentarse cuando el cambio perseguido es de una cosa por otra cosa y dinero (la llamada permuta con saldo). Las situaciones posibles son tres. Y se obtienen partiendo de la regla del art. 1356: Valor mayor de la cosa → Cuando el valor de la cosa es mayor que el representado por el dinero, el contrato es de permuta. Valor menor → Cuando el valor de la cosa es menor que el representado por el dinero, la operación es venta.

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Valores iguales → Cuando el valor de la cosa es igual al representado por el dinero, la operación es compraventa. Dación en pago: la dación en pago supone que el acreedor recibe voluntariamente en pago de lo que se debe, algo distinto. Hay por lo tanto algo sustituido y algo sustituyente. Lo sustituido puede ser cualquier prestación debida. En cuanto a lo sustituyente se discute, si ello puede consistir en dinero, o en un hecho, o en una abstención; pero no cabe duda que puede consistir en un crédito y en una cosa que no sea dinero (art. 779), aunque sobre esto último todavía cabría inquirir si debe consistir en una dación con el fin de transmitir o constituir derechos reales, o si puede tratarse de una dación para transferir sólo el uso. Puede aproximarse a la venta cuando lo debido es dinero y lo entregado en dación, es un bien que pudo prometerse en venta. La diferencia, a nuestro entender no debe establecerse entre la dación en pago (pago por entrega de bienes) y la compraventa, pues bajo este aspecto la separación es evidente, ya que la dación en pago se verifica solvendi causa, mientras que la venta se concluye credendi causa, y ya que la dación en pago exige la traditio, mientras que la compraventa es por definición consensual. La real diferencia debe establecerse, por un lado, entre el pago a título de dación y el pago a título de venta: en el primero, el solvens paga algo distinto a lo que originariamente debía, mientras que en el pago a título de venta el solvens paga lo que originariamente debía; y, por otro lado, entre la compraventa y la promesa de dación: La diferencia se establece teniendo en cuenta la finalidad perseguida, con arreglo al criterio anterior, pues en un caso lo que se promete es un pago a título de dación, y en el otro un pago a título de compraventa. Locación de cosas: nuestra doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza jurídica del contrato en virtud del cual se provee fuerza motriz (obreros). Se habló de venta, y se habló de locación, ya de cosas ya de obra. Al itir que hubiera venta, los autores chocaban con una grave dificultad: era de dudar que la fuerza motriz, la electricidad, fueran cosas. Esa duda desapareció con la reforma de la ley 17.711 "Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación". (ver frutos y productos) Locación de obra: Si dos personas convienen de tal manera que una de ellas deba poner los materiales, fabricar con ellos una cosa, y entregársela a la otra, mediante un pago en dinero, ¿el contrato es de locación de obra o de venta? Nuestra doctrina dominante se pronuncia por la tesis que ve siempre en tales casos una locación de obra. Se invoca para ello la preceptiva del art. 1629 que prescribe: "Puede contratarse un trabajo o la ejecución de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga sólo su trabajo o su industria, o que también provea la materia principal". No nos dice que haya siempre locación de obra, sino que puede haber locación de obra aun cuando el que la ejecute ponga la materia principal. No vemos inconveniente en que las partes contraten una venta y una locación de obra por precios distintos. Así el problema se eliminaría y habría dos contratos unidos.

Punto 2. ¿Cuántos actos jurídicos hacen falta, y de qué clase, para adquirir el dominio erga omnes, por un precio en dinero? • Sistemas El sistema romano reposa sobre la distinción entre el título y el modo. De la compraventa, como título, en el Derecho Romano, podemos dar dos notas, una positiva y otra negativa: a) Positiva: la compraventa verifica una atribución creditoria obligando a cumplir con el modo. Lo mismo acontece en nuestro Derecho, aunque con una diferencia que, fundamental en su punto de partida, se desdibuja luego en sus aplicaciones concretas: según nuestro Derecho Civil, el vendedor está obligado a transmitir el dominio, en tanto que según el Derecho Romano, sólo está obligado a hacer todo lo necesario para que la propiedad se transmita. b) Negativa: la compraventa romana no verifica una atribución real. Por el solo hecho de la compraventa el comprador no adquiere ningún derecho real, regla que hemos recogido nosotros en el fundamental art. 577. Esa es la sustancia de la teoría del título y el modo: con el modo solo, no se adquiere el dominio. Para la traslación de la propiedad la traditio se convirtió en el general apto para la transmisión de la propiedad de cualquier clase de cosas. Reunidos el título y el modo, queda adquirido el dominio por el comprador. Muchos romanistas sostienen que con la tradición sola no basta, siendo necesario que ella reconozca una justa causa, la que reside en el título, que es el que da color al hecho indiferenciado de la entrega. Pero la doctrina dominante concibe a la tradición como un acto abstracto, para cuya eficacia traslativa del dominio, no hace falta el título, bastando con la intención del que transmite de transmitir el derecho, y del que recibe de adquirirlo. ¿Cómo conocer

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esa intención? Naturalmente que ella será cognoscible si las partes se ocuparan de explicitarla en el momento de la tradición, pero normalmente no se da una declaración de este tipo; en tales casos, para descubrir la intención, y disipar la duda, cobra valor el título. La compraventa sa se distingue de la romana, pues contiene no sólo una atribución creditoria, sino también una atribución real. En otros términos: es traslativa de dominio. La distinción romanista entre título y modo, es reemplazada por el principio consensualista de transmisión de la propiedad. Pero experimenta ciertas atenuaciones: la venta de cosa cierta y determinada, es traslativa de propiedad. El dominio pasa del vendedor al comprador, por la sola fuerza del consentimiento. Pero, ¿ese efecto se produce también respecto de terceros? Aquí es necesario distinguir entre mueble e inmueble: ese efecto se produce también respecto de terceros. En la venta de muebles la propiedad pasa al comprador sin que sea necesario que se le haga tradición, deberíamos concluir que en la hipótesis de que el vendedor procediera a vender por segunda vez la cosa, el segundo comprador nada adquiriría, aunque fuera de buena fe y el vendedor le hiciera tradición de ella. Pero lo que ocurre es que en este sistema tiene mayor validez la posesión, motivo por el que el segundo adquirente tiene preferencia. En el caso de inmuebles la propiedad pasa entre partes con la compraventa, y respecto de terceros, con la publicidad inmobiliaria. Derecho argentino: Venta de muebles en general → la compraventa es el título y la tradición es el modo. Es, a grandes rasgos, el sistema romano. Venta de vehículos → La diferencia radical con el régimen de los muebles en general, es que como modo se ha elegido a la inscripción en el Registro respectivo. La compraventa funciona aquí como título y la inscripción como modo. Venta de inmuebles → Tenemos en esta materia un régimen muy particular, por un lado, conserva el sistema romanista que exige título y modo. Pero, por el otro, ha mutilado el modo, de tal manera que éste ya no sirve para hacer adquirir el dominio erga omnes sino sólo respecto al vendedor y a los terceros en general, que no entren en la categoría de "terceros", pues para éstos hace falta, además, la inscripción. De allí ha nacido la distinción, básica para comprender nuestro sistema inmobiliario, entre título, modo (pero modo mutilado) y medio (o forma) de publicidad. Con arreglo a ello, la compraventa es título, la tradición es modo (mutilado) y la inscripción es el medio.

Punto 3 • Consentimiento El consentimiento debe versar sobre: La naturaleza del contrato: Si una de las partes dice alquilar y la otra comprar, no hay consenso sino disenso, y no se forma ni el contrato de compraventa, ni ningún otro contrato. Y si hablando ambas de compraventa, una de ellas en realidad no quiere la venta o quiere otro contrato, hay un acuerdo aparente y un disenso real La cosa: Si el vendedor habla del fundo Semproniano, y el comprador del fundo Corneliano, hay disenso aparente y el contrato no se ha formado. Pero si ambos hablan del fundo Semproniano, creyendo uno de ellos que se trata del Corneliano, hay acuerdo aparente y disenso real, debiendo aplicarse la teoría de los vicios de la voluntad. El precio: Todos están de acuerdo en que si el precio al que se refiere el vendedor es mayor que el que contempla el comprador, no hay consentimiento. Pero cuando se plantea la hipótesis inversa, la doctrina dominante tiene por prestado el consentimiento por el precio menor. El consentimiento debe versar también sobre todos los otros aspectos del contenido contractual. Es verdad que no es necesario que las partes especifiquen todos los detalles, pues para llenar los vacíos acude la ley con toda su normativa supletoria que queda volcada en el contrato como contenido implícito del mismo. Pero de que las partes no hayan hablado sobre ello, no debe deducirse que no han consentido sobre la normativa supletoria. Por el contrario, ese consentimiento, por el solo hecho de haber callado, ha existido. Tan es así, que si las partes, en lugar de callar, hubieran hablado, declarando expresamente que no se someten a la legislación supletoria en tales o cuales puntos. Las partes no están obligadas a emplear palabras sacramentales. El hecho de que las partes hayan denominado al contrato "compraventa" no es necesariamente decisivo. Según el art. 1326 el contrato "no será juzgado como de compra y venta, aunque las partes así lo estipulen, si para ser tal le faltase algún requisito esencial". Venta forzosa.

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El art. 1324 sienta el principio de que nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentra sometido a la necesidad jurídica de hacerlo. ¿Cómo puede hablarse de venta, aun más, cómo puede hablarse de contrato, allí donde el consentimiento debe necesariamente darse? un consentimiento que debe darse, sólo pareciera tener de tal el nombre, al no ser la expresión de la libre y espontánea voluntad. Si por contrato preliminar A se obliga a contratar con B y en cumplimiento de dicho contrato preliminar presta su consentimiento para el definitivo ¿cómo negar que haya allí una declaración de voluntad constitutiva del consentimiento? Pero creemos poder destruirlo: ♣ Por de pronto, que el consentimiento deba, por necesidad jurídica ser prestado, no significa que cuando se lo presta, pueda negarse que haya habido consentimiento. Si por contrato preliminar A se obliga a contratar con B y en cumplimiento de dicho contrato preliminar presta su consentimiento para el definitivo ¿cómo negar que hay allí una declaración de voluntad constitutiva del consentimiento? ♣ Quizá se diga que lo expuesto puede valer cuando el consentimiento, aunque sea por necesidad jurídica, es prestado por quien debe prestarlo, y se pretenda que otra es la situación cuando la operación se produce por disposición de la autoridad judicial. Tal modo de conceptualizar el problema implicaría el error de suponer que sólo cabe hablar de consentimiento cuando lo presta la parte sustancial o su representante voluntario.

La existencia de coacciones jurídicas no vicia la voluntad (art. 939) Es verdad que la ley parte del principio de que no debe haber coacción jurídica en la contratación, pero la misma ley se encarga de señalar que hay excepciones. Lo que se encuentra en juego, no es el problema de lo voluntario del acto, sino de la extensión que deba darse a las llamadas libertades contractuales. ♣ En inc. 1 del art. 1324 nos da el primer caso de venta forzosa: se da "cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública". ♣ El previsto por el inciso 2 del art. 1324: "Cuando por una convención o por un testamento, se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada". Deriva de las llamadas promesas de venta. Tal es el caso de los boletos de venta. Puede también ser impuesta por testamento. Ninguna duda cabe de que el testador puede imponer al heredero o legatario la obligación de vender a persona determinada. ♣ El inc. 3 del art. 1324, hay también obligación de vender "Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate". ♣ El inc. 4 del art. 1324, en los siguientes términos: "Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial". ♣ El inciso 5 el siguiente caso de venta forzosa: "Cuando la ley impone al de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su istración". • Capacidad Art. 1357: “Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada una de las cosas de que es propietario; y toda persona capaz de obligarse, puede comprar toda clase de cosas de cualquier persona capaz de vender, con las excepciones de los artículos siguientes" La capacidad de disponer debe ser entendida como la aptitud para realizar por sí, los actos que implican disposición de los bienes. Nos parece que sería precipitado el afirmar que no pueden vender los que no tienen capacidad de disponer. La ley, al afirmar lo primero, no niega necesariamente lo segundo. Y según los principios que estimamos correctos, los que no tienen capacidad de disponer, pueden vender cuando la venta no implique un acto de disposición. En materia de venta, el principio es éste: la capacidad es la regla, y la incapacidad la excepción. Lo que interesa es conocer cuáles son los casos de incapacidad. Los actos de disposición son algo distinto de los actos de istración. Tal necesidad surge en el tema del poder de representación. Tiene una dramática importancia en el de la sociedad conyugal. “El acto de istración es un acto jurídico concerniente a un bien individualizado o a un patrimonio de familia considerado en sus elementos concretos, y que tiende, sea a la puesta en valor del elemento capital de ese patrimonio por definición esencialmente estable, sea a la apropiación o a la utilización de los resultados de esta puesta en valor, sin que la existencia en el seno del patrimonio, la individualidad o el valor de dicho elemento capital queden en nada comprometidos".

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IMPORTANTE: El art. 1881 enumera todos los actos de disposición. Todos los actos no enumerados en el art. 1881 son de istración. Si tratamos de indagar, cuándo la ley considera que uno de los referidos negocios típicos es de istración y cuándo de disposición, parece que debemos concluir en esto: acto de istración es el ordinario, y de disposición, el extraordinario. CONCLUSION: Si sólo hay pautas orientadoras, si con sólo conocer el nombre del contrato no podemos predicar sin más que sea un acto de istración o de disposición, ¿qué seguridad jurídica pueden presentar los negocios para quienes contratan con el representante carente de legitimación, o en su caso con el incapaz de disponer? Pero no deben exagerarse las dificultades. Si no cabe formar una lista de actos que sean siempre de istración (o en su caso de actos que sean siempre de disposición), sí cabe formar una lista de actos que generalmente asuman tal carácter, de tal modo que quepa decir que, en principio, se los presume tales, quedando a cargo de quien sostenga lo contrario el destruir esa presunción. Y para esos fines sí presenta interés una enumeración como la del art. 1881. Y si se parte de esa base, se comprende que en múltiples casos, el tercero se verá protegido de un modo inatacable En la determinación de lo que es un acto de disposición, habrá que tener en cuenta no sólo los principios expuestos, sino también las reglas especiales de cada institución, tratando de desentrañar el verdadero sentido de las mismas, a los fines de establecer su ámbito de aplicación. Un caso típico de ello lo constituye la caracterización del arrendamiento. ¿Es un acto de istración o de disposición? Según el art. 1360, los menores emancipados no pueden vender, sin licencia judicial, sus bienes raíces. La norma debe ser leída en consonancia con el nuevo art. 135. Los menores emancipados adquieren capacidad de istración y disposición de sus bienes, pero existen restricciones para los adquiridos a título gratuito antes o después de la emancipación. Cuando se trata de bienes adquiridos a título gratuito, no pueden disponer de ellos por sí solos. Deben solicitar autorización judicial" salvo que mediare acuerdo de ambos cónyuges y uno de éstos fuere mayor de edad". Y todavía respecto a estos bienes, se dispone que no pueden donarlos "ni con autorización judicial". El menor no puede vender si la venta es un acto de disposición; puede hacerlo si es un acto de istración. Y así un menor emancipado que hubiera recibido en donación un inmueble con cosecha pendiente, puede sin duda alguna vender dicha cosecha, pues ello implica un acto de istración y no de disposición. El art. 1360 declara que los menores emancipados no pueden vender sus bienes raíces sin licencia judicial. Confrontado este artículo con el art. 135, nos parece que Pueden sostenerse tres tesis: El art. 1360 sienta una regla que entra en contradicción con lo normado en el art. 135. Como este último viene del decreto ley 17.711/68, aquél debe considerarse derogado e insubsistente, por aplicación del principio de que la ley posterior deroga a la anterior. El art. 1360 sienta una regla interna, que por ser especial, prima en el caso de venta de bienes raíces sobre el art. 135, el que constituye una ley general. Que es la que propugnamos: el art. 1360 es una simple aplicación para un caso particular de lo normado en el art. 135. Aplica el art. 135 tanto a muebles como a inmuebles, y advierte que en ciertos casos, a tenor de su contexto, hace falta la autorización judicial. Por eso, cuando llega al art. 1360 no se sorprende ante su letra, sino que lo lee de tal modo que la exigencia de autorización judicial quede circunscripta a los mismos supuestos del art. 135. Con una lectura de este tipo, el art. 1360, realmente, nada de nuevo dice respecto al art. 135, pues evidentemente, según éste, en algunos casos hará falta la autorización judicial para vender bienes raíces.

Punto 4 •

Forma

El contrato de compraventa es consensual. Pero ello no significa que no sea, en ciertos casos, formal. ¿Hay en nuestro Derecho compraventas formales? La respuesta a este interrogante envuelve dos problemas, uno terminológico, y otro conceptual:

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El problema terminológico reside en saber qué se entiende por "formal". El problema conceptual es mucho más agudo, pues gira en torno a determinar cuál es la consecuencia que trae la inobservancia de las prescripciones de la ley cuando ésta exige que una determinada compraventa sea hecha por escrito. (Sigue en sección 2ª, donde se explica la forma según la cosa vendida)

Punto 5 • Precio El precio debe ser en dinero. Si consistiera en una cosa, el contrato no sería de venta, sino de permuta. El precio puede ser fijado en moneda nacional o en moneda extranjera. En nuestra opinión, en este último caso hay un matiz que no deja de tener su importancia. Según la enseñanza general de la doctrina, el precio debe ser serio, y no lo es ni el ficticio ni el irrisorio, siéndolo, en cambio, el vil. La "seriedad" no es una característica del precio sino una nota común a toda contraprestación. El precio no es serio, cuando es simulado o ficticio: simulado será el precio fijado ostensiblemente en un contrato de compraventa, y luego aclarado en un acto oculto que no debe pagarse; ficticio en cambio sería el precio, cuando en el mismo acto ostensiblemente se declarara, después de fijarlo, que no debe pagarse, como acontecería si el vendedor hiciera junto con la venta. La doctrina sostiene, también, que el precio no es serio cuando es "irrisorio". Si una casa cuyo valor es de $35.000 se la vende en $ 3.500, se dice que el precio es vil, y si se la vende en $ 1, que el precio es irrisorio. El precio es "vil" cuando es proporcionadamente bajo, y alcanza la categoría de "irrisorio" cuando su monto desciende tanto que resulta despreciable. ¿En qué momento el precio deja de ser "irrisorio" para convertirse en "vil"? A nuestro entender, en el hecho de vender una cosa por un precio inferior al real, pueden apreciarse por lo menos dos situaciones distintas: la primera que las partes hayan querido concluir exclusivamente una venta; la segunda, que las partes hayan querido en parte una venta y en parte una donación. El precio "irrisorio" no es más que un precio superlativamente "vil. •

Determinación de precio y cosa

El objeto debe ser determinado o determinable. Una indeterminación absoluta obstaría a la conclusión del contrato. Distinta es la hipótesis de una indeterminación relativa. No habrá cosa vendida cuando las partes no la determinasen, o no estableciesen datos para determinarla. Hay determinación cuando se vende una cosa cierta; cuando se vende una cosa incierta "si su especie y cantidad hubiesen sido determinadas"; El precio debe ser cierto, esto es determinado o determinable, y lo es: "cuando las partes lo determinaren en una suma que el comprador debe pagar". El precio también es cierto, cuando su fijación se deja al arbitrio de un tercero También se reputa cierto "cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será entonces determinado por certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores" Las partes pueden referirse, dentro del juego de la autonomía privada, al precio del día del contrato, o del día de la ejecución, o a otro cualquiera. Mientras se expliciten debidamente, no habrá problema. Pero si las partes nada han dicho, ¿qué día y qué lugar son los que se tomarán en cuenta? En la duda, corresponderá aplicar la doctrina del art. 1354 y tener por pactado "el precio corriente del día en el lugar de la entrega de la cosa". Este mismo artículo está necesitado de interpretación. Pensamos que corresponde interpretar el Código Civil por la disposición análoga del art. 458 del Código de Comercio. a) La noción de "precio corriente" presenta un cierto grado de imprecisión. La ley prevé especialmente que las partes pueden referirse al precio corriente, o a "un tanto más o menos que éste". Cabe preguntarse cual sería la solución, si habiéndose contemplado el precio de un día determinado, de hecho, ese día no se hubiera verificado ninguna transacción sobre el tipo de efectos, objeto de la venta. Piensan unos que en tal caso no habría venta, por falta de precio. Hay objetos sobre los cuales se verifican transacciones todos los días, y con referencia a los cuales es posible presumir que deben haber mediado circunstancias muy especiales para que un día determinado dejen de concluirse, y los hay respecto a los cuales las transacciones presentan un volumen más limitado, pudiendo incluso faltar en un lugar, un determinado día, sin que quepa calificar al hecho de excepcional. Si el objeto vendido es de la segunda clase, y si hubo transacciones el día anterior y el posterior al contemplado, sin grandes diferencias, ¿por qué concluir que el día contemplado no hubo precio corriente?; más bien parece que corresponde aplicar mutatis mutandi el criterio del art. 458 del Código de Comercio, y declarar que el precio corriente ese día fue la media entre el corriente del día anterior y el del día posterior, porque verosímilmente las partes así lo han entendido. Distinto es el caso de las mercaderías que según el curso normal de los sucesos debieron venderse ese día, pues cuando de hecho ninguna transacción hubo, es porque algo excepcional ha sucedido, y no es de esperar que las partes al hablar de

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precio "corriente" se refieran a algo que por hipótesis, de haber habido alguna venta, no hubiera sido el pactado directamente por las partes, ante lo excepcional de la situación. Creemos que para la determinación del precio "corriente", debe tenerse en cuenta el máximun y el mínimun de los precios del día Hablar de precio corriente, es hablar en definitiva del precio que obtienen cosas similares a la descrita en el contrato. Ello implica el suponer que la cosa ha sido vendida, pactándola en lo que de similar tiene con otras. Por dar un ejemplo, supongamos un objeto que cobra especial valor por haber sido de uso personal por un personaje célebre, y que esté de moda el comprar recuerdos de ese personaje. Allí, es posible referirse al precio corriente de las cosas similares, prescindiendo de su valor como recuerdo, como lo es que se tenga también en cuenta este último, pues por hipótesis hay un mercado de estas cosas. Art. 1354: "Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación del precio, o hubiere duda sobre el precio determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día en el lugar de la entrega de la cosa" a) El primer caso contemplado es que la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación del precio. Cuando no hay determinación del precio por alguno de los sistemas que resultan de los arts. 1349 y 1353 el contrato carece de valor, y el que prometió la entrega de la cosa no puede ser compelido a la entrega; tal lo que ocurriría si la cosa hubiese sido vendida por su "justo precio" (art. 1355). Pero si la cosa ha sido entregada, la ley presume que lo que las partes en realidad quisieron ab initio, es sujetarse al precio corriente, funcionando este hecho subsiguiente como la mejor interpretación de la voluntad de las partes esta regla sólo es válida para los muebles, atento a que para los inmuebles, al no haber en principio precio corriente, para que juegue éste, sería preciso una especial forma de considerar al inmueble, y entonces ya habría precio determinado. Art. 1355 El contrato es nulo (art. 1355): a) Si el precio es indeterminado (art. 1355, primer supuesto) reserva hecha de lo dicho a propósito del art. 1354. b) Si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio (art. 1355, segundo supuesto). El ideal es que el precio determinado en algunas de las formas previstas sea un justo precio, pero las partes no podrían prescindir de la determinación, para remitirse directamente a lo que sea el justo precio, reserva también aquí de lo dicho a propósito del art. 1354. Remitirse directamente a lo que fuere el justo precio es dejar el precio sujeto a discusiones, pues ¿quién fijará el justo precio, o por lo menos cómo se lo fijará? Pero no vemos inconveniente en que las partes se remitan al justo precio, si su pacto no se reduce a eso, y dan además otras especifica. (Ej.: Si el precio de la cosa se fijare "por lo que otro ofreciera por ella"; Si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes.) • Determinación por terceros Una compraventa en la que las partes dejan librada la determinación del precio al arbitrio de un tercero, es un contrato sujeto a una condición suspensiva, cuya suerte depende de la conducta de este tercero, a quien se apodera irrevocablemente, y al que puede agregarse o no un contrato de mandato entre las mismas partes y dicho tercero. a) la compraventa queda sujeta a una condición suspensiva. Dicha condición suspensiva consiste en que el tercero fije el precio. Es ésta una condición con características particulares. al adoptarse este sistema, las partes dan al tercero un poder irrevocable. Partimos de la base de que lo que el tercero hará en definitiva, será una labor jurídica, pues participará en la determinación del contenido esencial del contrato, fijando su precio, y para que así obre con efectos para ambos, es preciso que se encuentre revestido de la pertinente autorización, que en el caso es una autorización de poder. Ese poder es irrevocable, ya que sin la irrevocabilidad quedaría destruida la esencia obligatoria de la compraventa con cláusula de determinación por un tercero, que aunque condicionado, es contrato válido. Si el tercero fija el precio, la condición prevista queda cumplida, y "los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró". El tercero, al fijar el precio, debe atenerse a las instrucciones que las partes le hayan dado en el contrato. En defecto de ellas, debe fijar el precio atendiendo al valor de la cosa al día del contrato. Si el tercero no quiere fijar el precio, o no llega de hecho a determinarlo, la condición fracasa y "la venta queda sin efecto", ya sea porque no acepta ser quien lo fije, o habiéndolo aceptado, renuncie a tal ejecución. En este último caso deberá satisfacer los daños y perjuicios.

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Ni una de las partes, ni ambas de consuno, podría pretender que la fijación se hiciera por un tercero, en reemplazo del mandatario renuente. El tercero aun queriendo, no fija de hecho el precio cuando deja pasar el tiempo en que debió hacerlo. ¿Cuál sería el régimen si el tercero no llega a fijar el precio por culpa de una de las partes? la condición debiera tenerse por cumplida. Pero se advierte que ello nada solucionaría, pues lo cierto es que sin culpa o con ella, el precio no estaría fijado, y el contrato por falta de determinación del contenido esencial, se volvería de imposible cumplimiento. La estimación del precio que hiciere el tercero "es irrevocable, y no hay recurso alguno para variarlo". No hay que dejarse llevar por la primera lectura, que conduciría a una monstruosidad jurídica, a saber: que por inicuo, por enormemente desproporcionado que fuera el precio fijado, tendría que ser aceptado por el perjudicado, sin medio alguno de impugnación. Los textos deben ser leídos en su ensamble armónico dentro de todo el sistema. Lo de "irrevocable", debe ser leído con el siguiente sentido: el tercero, una vez que ha fijado el precio, no puede volver sobre sus pasos. Ejerció el poder concedido, y lo agotó. Lo de que no hay "recurso alguno" para variar el precio, debe ser entendido tal como está redactado. Las partes no tienen medio alguno de impugnación para obtener una variación del precio. Pero una cosa es que el perjudicado no pueda hacer "variar" la estimación, y otra muy distinta que no pueda "anularla". Obsérvese la diferencia: variar es reemplazar una estimación por otra; anular, es en cambio hacer desaparecer la estimación, y en consecuencia, hacer declarar que la condición no se ha cumplido, con lo cual el contrato queda sin efecto. Insistimos: si se permitiera "variar" la estimación, el contrato de compraventa subsistiría con una estimación distinta; en cambio, anulándose la estimación, junto con ella cae el contrato mismo, al tenerse por no cumplida la condición. Que no haya recurso para "variar" y el perjudicado deba conformarse con el "anular", se explica por la mecánica de la cláusula que examinamos. Pues, ¿quién fijaría la nueva estimación? No podría ser el mismo tercero, cuyo acto es el impugnado, y respecto a quien, por lo demás, el acto es "irrevocable". Y no podría ser otro. ¿Cuáles son los casos en los que procedería una anulación? Contestamos que, aparte de la aplicación de las reglas generales, hay una hipótesis que exige particular consideración: la de una evidente inadecuación del precio fijado al que en justicia correspondiera. Pueden también atribuir la función a varias, según surge de la letra del art. 1350. De la voluntad de los contratantes depende el nombrarlos según un orden, o para que actúen todos conjuntamente, y en este último caso, para que obren por unanimidad o por mayoría. Serán de aplicación las reglas y la doctrina elaborada en torno a los Art. 1899 y siguientes. Cuando nada han dicho si la fijación deben hacerla por unanimidad o por mayoría, se presenta un delicado problema de interpretación. Para esto se entiende que debe determinarse por mayoría.

Punto 6. •

Cosa vendida.→ Prohibiciones

Art. 1358, "el contrato de compraventa no puede tener lugar entre marido y mujer, aunque hubiese separación judicial de los bienes de ellos". Suponiendo que ambos cónyuges sean mayores de edad, el marido puede vender o comprar a otros, pero no a su mujer. La mujer puede vender o comprar a otros, por sí pero no a su esposo. La prohibición no podría ser eludida actuando uno de ellos, o ambos, por intermedio de representantes voluntarios, porque la incompatibilidad afecta a las partes sustanciales. La necesidad de evitar que por confabulación de los cónyuges pudieran verse vulnerados los derechos de los terceros. Corren peligro también los derechos de los herederos legitimarios a los cuales los cónyuges podrían perjudicar si se les permitiera una compraventa apta siempre para simular entre ellos una donación. No son cónyuges los que van a casarse ni los divorciados. Pero si los separados sin divorcio. Declarada la nulidad del matrimonio, ya no cabe hablar, para el futuro, de marido y mujer. Pero, ¿qué decir del tiempo anterior, para la hipótesis de que se hubiese concertado una compraventa? Aquí habrá que aplicar las reglas del matrimonio putativo. El cónyuge de buena fe puede invocar todos los efectos del matrimonio válido hasta el día de la sentencia que declare la nulidad, tiene también la acción que nace del art. 1358, de la que carecerá el de mala fe. La compraventa celebrada entre cónyuges es nula, de nulidad absoluta, por mediar una incapacidad de derecho que reposa en razones de orden público, y donde no se consulta el interés de los contratantes, sino de terceros.

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Art. 1361, inc. 4, "es prohibida la compra aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona... A los mandatarios de los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes". A los que ocupan la posición de mandante y mandatario, la ley no les prohíbe celebrar el contrato de compraventa entre sí. La ley ite que por la vía de la compraventa concertada entre sí, mandante y mandatario lleguen a ser recíprocamente acreedor y deudor. Lo que la ley prohíbe es algo distinto. Prohíbe por así decirlo, no el fin indiscriminadamente sino el fin obtenido a través de un procedimiento determinado. Lo que prohíbe es que el mandatario llegue a ser comprador o vendedor utilizando sus facultades de mandatario. Por eso la incompatibilidad pesa sólo sobre el mandatario, que es el único que puede encontrarse en la posibilidad de utilizar el procedimiento vedado. Sólo lo es con relación a ciertos bienes y en la medida del mandato, pudiendo el acto ser autorizado. El mandatario no puede comprar los bienes que está encargado de vender. La doctrina se ocupa de observar que puede, sí, comprar los bienes que no esté encargado de vender, aunque esté encargado de istrarlos. La norma se refiere al mandatario y por extensión (art. 1870), en lo aplicable, a todas las representaciones. Es reflejo del temor que tiene el legislador, de que el mandatario, al encontrar en directa oposición sus intereses con los del mandante, sacrifique los de éste, utilizando una autorización que no ha sido dada con esos alcances. Lo prohibido es que el mandatario compre para sí, o venda de lo suyo al mandante (arts. 1361, inc. 4, y 1918). Pero no está expresamente prohibida la auto contratación doble, que se da cuando, quien actúa en nombre de un mandante, compra para otro mandante en nombre de éste. El representante no se encuentra facultado para auto contratar en la compraventa, ni recurriendo a interpuesta persona, ni sustituyendo, porque debe vigilar al sustituto, ni provocando la venta en remate público. Aquí también se trata de una nulidad absoluta de llevarse a cabo. Art. 1361, inc. 1, es prohibida la compra "aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona... a los padres, de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad". Los sagrados deberes de la patria potestad deben quedar al abrigo de cualquier sospecha de que puedan verse sacrificados en aras de un interés propio. Los padres deben aconsejar rectamente al hijo, cuidando al menor en su vida, y velando porque sus intereses sean adecuadamente atendidos. Tales consideraciones han llevado al legislador a vedar que los padres compren los bienes de sus hijos in potestas. Si lo único vedado fuera la auto contratación, debería itirse que el padre pudiera comprar los bienes del hijo que estuvieran sujetos a la istración de un tutor especial y permitir la operación siempre que se designara al hijo un tutor especial. Pero ello tanto valdría como pretender que la ley habría estatuido la prohibición y dado simultáneamente la vía para eludirla. Si lo único vedado fuera la auto contratación, debería itirse que no cae bajo la prohibición del art. 1361, inc. 1, la contratación directa del padre con el hijo in potestas, como no cae bajo la del art. 1361, inc. 4, la contratación directa entre mandante y mandatario. Verdad es que el contrato que el padre celebre directamente con el hijo in potestas, ya es nulo incapacidad de hecho de éste; pero además es nulo por la incompatibilidad sub examen. Por "padres" deben entenderse tanto los matrimoniales como los extramatrimoniales y también los adoptantes. La prohibición se refiere a los "bienes" de los hijos in potestas. Quedan abarcadas toda clase de cosas, sin distinción de peculios, mientras el hijo está in potestas. La prohibición alcanza tanto a los bienes que el padre istra, como a aquellos que no istra. Abarca el peculio del capacitado laboral o profesionalmente. Afecta igualmente los bienes que los menores casados sin autorización hubiesen recibido o recibieren a título gratuito. La prohibición no rige en los supuestos en que la patria potestad se acaba. Tampoco rige la prohibición en los casos en que la patria potestad se pierde (art. 307). Desde el punto de vista de una estricta valoración de justicia, parece irritante que la pérdida de la patria potestad, que es una sanción, coloque al incurso en ella en mejor condición que a quien cumplió celosamente con sus deberes, pues aquél podrá comprar, y éste no. Los actos celebrados en violación a la prohibición legal, son nulos absolutos.

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Art. 1361, inc. 2, es prohibida la compra "aunque sea en remate público... a los tutores y curadores de los bienes de las personas que están a su cargo y comprar bienes para éstas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes". Se prohíbe, en primer término, a los tutores y curadores comprar los bienes de las personas bajo su guarda: El régimen de esta incompatibilidad es en sustancia similar al del que pesa sobre los padres. Se prohíbe también a los tutores y curadores comprar bienes para las personas que están bajo su guarda, salvo "en los casos y por el modo ordenado por las leyes". Art. 1361, inc. 6, es "prohibida la compra, aunque sea en remate público, por sí o por interpuesta persona... a los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio". La prohibición se refiere a los bienes que "estuviesen en litigio". Debe tratarse, por lo tanto, de bienes litigiosos. Por litigioso debe entenderse el bien respecto al cual exista una controversia, una contienda, una litis, una discusión, es decir, que se encuentre envuelto en un proceso de jurisdicción contenciosa. No son por lo tanto bienes en litigio los que se encuentran abarcados por un proceso de jurisdicción voluntaria, mientras no se produzca una litis a su respecto. No basta con que los bienes se encuentren en litigio, sino que es preciso que el mismo se desenvuelva "ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio". Aplicando el texto a los abogados, su sentido no parece dudoso. No hay razón para tratar de modo distinto a las personas enumeradas en el inc. 6 del art. 1361 Para concluir con el examen del art. 1361, nos queda por hablar de sus Inc. 3, 5 y 7. Los albaceas no pueden comprar los bienes de las testamentarias que están a su cargo (inc. 3) Los empleados públicos no pueden comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya istración o venta estuviesen encargados (inc. 5). Los ministros de Gobierno no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público o corporación civil o religiosa, y los ministros secretarios de los gobiernos de provincia, los bienes provinciales o municipales o de las corporaciones civiles o religiosas de las provincias" (inc. 2). • Cosas ajenas Dentro del mismo Código Civil existe una incoherencia, porque el art. 1329 según cuya cláusula primera las cosas ajenas no pueden venderse, pareciera entrar en conflicto con la terminante normativa del art. 1177 que prescribe que las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. También, según el art. 453 del Código de Comercio, la venta de cosa ajena es válida. El mismo art. 1329 se encarga de decirnos que la sanción es la nulidad, pero este aspecto exige varias precisiones. La regla romanista: "la venta de cosa ajena es válida" Responde también a la lógica del sistema en el que se postula. En la venta romana el vendedor no transmite la propiedad, sino que se obliga a vacuam possessionem tradere (para entregar la posesión del vacío). Como nuestro sistema es el del título y el modo, hubiéramos podido adoptar directamente la regla romanista. Es verdad que entre la venta romana y la nuestra existe una diferencia: que la nuestra obliga no ya a vacuam possessionem tradere, sino a hacer tradición de la propiedad. Pero realmente, nada de imposible hay en obligarse a transmitir una propiedad que no se tiene, pero que se puede llegar a tener. Según nuestro sistema, las partes no actúan con efecto traslativo, pero sí con finalidad traslativa: el Derecho sanciona con la invalidez al contrato, cuando no se presenta como idóneo para que ese fin perseguido pueda ser inmediatamente alcanzado con el auxilio de la tradición. Dicha invalidez consiste en una anulabilidad relativa ínter partes, y su único fundamento es el de consistir en un procedimiento de técnica jurídica. Al dueño de la cosa vendida, por quien carece de legitimación, no le hace falta la acción de nulidad del art. 1329. Él es un tercero, a quien le basta con invocar la genérica inoponibilidad. Si la cosa vendida se encuentra en su posesión, demandado por la entrega, le basta con recordar que él no ha contratado; si la cosa no se encuentra en su posesión tiene y conserva la acción reivindicatoria. Técnicamente, la venta de cosa ajena es "anulable", pues la declaración de "nulidad" exige una previa investigación de hecho. Cuando se considera nulo, es de nulidad relativa ya q afecta un interés particular. Y además la acción es prescriptible. Pero adviértase bien: lo que prescribe es la acción de nulidad. No prescribe la alegación de inoponibilidad que tiene el dueño para negarse a la entrega de la cosa.

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Según el art. 1329 "Las cosas ajenas no pueden venderse". En una interpretación armónica, tal principio puede ser desarrollado en la siguiente proposición: Es inválida la venta cuando se presenta a la cosa como de pertenencia del vendedor sustancial, siendo así que, según la realidad jurídica, es ajena por pertenecer a quien no figura, ni formal ni sustancialmente, como vendedor o como comprador. Esto lleva a la importante consecuencia de exigir una cierta individualización de la cosa para que pueda predicarse de ella su carácter de ajena. Es preciso que se trate de la venta "como propia" de una "cosa ajena", es decir, que no coincida la afirmación de pertenencia, hecha en el contrato, con la realidad jurídica. Sólo podemos decir que es ajena, con relación a alguien... Para la anulación en virtud del art. 1329 existe una regla concebida por dicho texto, en los siguientes términos: "El que hubiese vendido cosas ajenas, aunque fuese de buena fe, debe satisfacer al comprador las pérdidas e intereses que le resultasen de la anulación del contrato, si éste hubiese ignorado que la cosa era ajena". No interesa indagar por la buena o mala fe del vendedor. En todos los casos, el vendedor debe al comprador las pérdidas e intereses que le resultaren a éste de la anulación del contrato. La solución es justa. Si el vendedor es de mala fe, basta la existencia de ésta para explicar su razón de indemnizar. Pero la buena fe no lo excusa. Si el comprador conoce que la cosa es ajena, cesa el deber de indemnizar por parte del vendedor, sin que deba tomarse tampoco aquí en consideración la buena o mala fe de éste. La tercera cláusula del art. Dispone: El vendedor, después que hubiese entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la venta, ni la restitución de la cosa". "Si el comprador sabía que la cosa era ajena, no podrá pedir la restitución del precio".El comprador de buena fe puede accionar por nulidad. Puede reclamar pérdidas e intereses. Cuando el comprador es de mala fe, la ley no le impide accionar por nulidad; simplemente norma que "no podrá pedir la restitución del precio" Cuando es el vendedor el que acciona por nulidad, debe sin duda restituir el precio. Sobre esto no parece haber discrepancia en la doctrina, pues el tema de la posibilidad o no de restitución es propuesto a propósito de la acción del comprador. Y, realmente, desde que es el vendedor el que provoca la nulidad, sería contra toda lógica, contra toda justicia, el suponer que pudiera pretender retener el precio, pues él mismo quiere destruir el título que tendría para ello. Art. 1330: "La nulidad de la venta de cosa ajena queda cubierta por la ratificación que de ella hiciere el propietario. Queda también cubierta cuando el vendedor ulteriormente hubiese venido a ser sucesor universal o singular del propietario de la cosa vendida". Según el art. 738, cuando por el pago deba transferirse la propiedad de la cosa, es preciso para su validez que el que lo hace sea propietario de ella. Tanto el art. 1329 como el 738 constituyen la reacción del Derecho frente a actos cumplidos con referencia a una cosa, por quien no es dueño de ella. Pero mientras el art. 1329 se aplica a la compraventa (titulo) que crea la obligación de transmitir, el art. 738 regula el negocio (la tradición) transmisivo. Cabe preguntarse si el vendedor puede obrar en el art. 738. Aquí la doctrina se dividió. La mayoría le niega acción; (Llambias) la minoría se la acuerda (Salvat) Art. 453 del Código de Comercio: "La compraventa de cosa ajena es válida. El vendedor está obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar daños y perjuicios, siempre que el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa será nula. La promesa de venta de cosa ajena será válida. El vendedor estará obligado a adquirirla y entregarla al comprador so pena de daños y perjuicios".Una primera lectura pone de manifiesto una antítesis con el art. 1329. Pero, en la práctica, la mayor parte de las soluciones coinciden. La cuestión se reduce a las cosas muebles, después que se ha hecho tradición de la cosa, con tal que el comprador sea de buena fe al tiempo de adquirir la posesión de la cosa, el comprador se encuentra igualmente protegido, sea la venta civil o mercantil. Lo está frente al verdadero dueño, por la doctrina del art. 2412; lo está frente al vendedor civil pues éste, según hemos visto, no puede accionar Respecto a la venta hecha por el condómino, existe un problema particular, al cual el art. 1331 tiende a dar solución aun cuando, en opinión de la doctrina, ella resulta insatisfactoria. Si el condómino sólo tiene derechos sobre su parte indivisa, es lógico que la venta por el todo sea nula, pero todavía cabe preguntarse si ella no puede ser válida limitada a su parte indivisa, previo el correspondiente reajuste en el precio. El comprador debe poder alegar la nulidad, pues a él no puede obligárselo a adquirir una porción indivisa si lo que quiso fue la totalidad de la cosa. Es irrazonable para el comprador, que no pudiendo adquirir nuevamente lo que ya tiene (art. 2509), carece de todo interés en que el vendedor se obligue a hacerle adquirir la propiedad y, por lo tanto, si llega a pagar

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algo, paga sin causa; es objetivamente imposible para el vendedor que no puede cumplir con lo que ha prometido (hacer adquirir el dominio), pues el comprador ya lo tiene La compra de cosa propia es inválida. Se trata de una hipótesis de anulabilidad, por exigir una investigación de hecho La doctrina señala que es posible la compra de cosa propia en tres hipótesis: a) bajo condición de que deje de ser propia; b) cuando se compra lo que se posee en condominio con otro; c) cuando se compra lo que sólo se tiene imperfectamente. Pero la misma doctrina que señala estos tres casos, advierte que no se trata de verdaderas excepciones al principio de invalidez de la compra de cosa propia • Cosas inexistentes: La cosa que integra el objeto del contrato debe existir y estar determinada en el momento de celebrarlo. El ejemplo contrario es que la cosa no exista o se transforme de modo tal que se aparte de la determinación establecida; en ambos casos estamos ante un supuesto de venta de una cosa inexistente. Se trata de un problema que se produce en el momento genético, afectando a la formación del vínculo, y no sobre viniente. Al respecto, la regla es que (art. 1328, Cód. Civ.) "si la cosa hubiese dejado de existir al formarse el contrato, queda éste sin efecto alguno. Si sólo una parte de la cosa hubiese perecido, el comprador puede dejar sin efecto el contrato, o demandar la parte que existiese, reduciéndose el precio en proporción de esta parte a la cosa entera". En este caso hay que hacer precisiones: - Se trata de una pérdida contemporánea a la formación del contrato, ya que si fuera posterior seria una imposibilidad de cumplimiento (art. 888, Cód. Civ.). - En el caso de pérdida total, el contrato queda "sin efecto alguno", produciéndose la extinción el vinculo. El supuesto de hecho puede ser la destrucción completa, o que se haya puesto fuera del comercio (art. 891, Cód. Civ.), o bien que se deforme o desnaturalice de manera tal que ya no sea la cosa tenida en miras al contratar. En el primer caso hay una desaparición que afecta el principio de que la cosa debe existir, y en el segundo una desnaturalización que modifica la determinación de la cosa según se dispuso en el contrato. - Cuando es parcial", el comprador goza de dos opciones: resolver el contrato, o demandar la entrega de lo que existiere, con reducción del precio. Éste es un derecho potestativo adjudicado al comprador, el que debe ser ejercido según el grado de satisfacción que obtenga de la cosa tal como ha quedado. El efecto que produce la pérdida total o parcial es el siguiente: el vendedor no queda obligado a entregar la cosa prometida porque el contrato queda sin efecto alguno; si la pérdida es parcial debe entregar la proporción subsistente, si el comprador ejerció su derecho a solicitarlo. Si la inexistencia es inimputable no tiene otras obligaciones, pero si ha obedecido a su culpa o dolo debe resarcir los daños'. El comprador no debe pagar el precio por la misma razón que el vendedor no debe entregar la cosa; si lo pagó tiene derecho a restitución porque la obligación ha quedado sin causa. Si es parcial, tiene el derecho potestativo de requerir la entrega de lo existente con reducción del precio; si ha pagado la totalidad tiene derecho a la restitución del dinero pagado en exceso. Este régimen se aplica cuando el objeto es una cosa cierta. Cuando son varias cosas, por distinto precio, se trata de varios contratos de compraventa, que se resuelven como lo hemos dicho. Si son varias cosas por un mismo precio, y la inexistencia se da, solamente, respecto de una de ellas, hay una inexistencia parcial que permite al comprador adquirirlas con una reducción del precio o la resolución"". Cuando son cosas determinadas por un género o cantidad, siempre existe la posibilidad de elegir otra cosa dentro del género o la cantidad (arts. 601 y 606, Cód. Civ.), salvo que las partes hayan tenido en cuenta un género limitado y éste no exista. Este régimen de riesgos es aplicable cuando las partes celebran un vínculo en el que las ventajas y desventajas están conocidas en el momento genético. Puede ocurrir que asuman riesgos mayores, perfeccionándose entonces una compraventa aleatoria que está sujeta a un régimen distinto, que veremos seguidamente. • Venta de cosas futuras: Para el Derecho son cosas futuras las que no existen al momento de la celebración, pero hay un grado de probabilidad suficiente de que existan en el futuro y que las partes toman en cuenta para contratar". La probabilidad ite distintas graduaciones: - Algunas hipótesis revisten mucha certidumbre, como ocurre cuando la cosa ya existe, no en el modo contratado, pero va a evolucionar, como sucede con una vaca preñada si se compra el ternero. - En otros casos existen una multiplicidad de cosas que generan análisis cuantitativos que diminuyen el riesgo de la existencia. - En otros, simplemente se apuesta a la existencia. Como puede advertirse claramente, algunas de estas cosas ya se encuentran en el patrimonio del deudor, y sólo falta un período de evolución, de especificación o de separación, lo que otorga mayor seguridad jurídica al acreedor. En otros supuestos, la cosa no está en el patrimonio del deudor, pero se prometen las diligencias necesarias para que lo esté.

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Como lo hemos señalado al tratar los caracteres, la compraventa es normalmente conmutativa. Si las partes contratan conociendo las ventajas (compraventa conmutativa) y la cosa no llega a existir, hay un caso de inexistencia sobreviniente, como el tratado en el punto anterior. Si, en cambio, contratan desconociendo las ventajas y desventajas, asumiendo riesgos sobre la existencia futura de la cosa, nos acercamos a la compraventa aleatoria. Dentro de este campo hay que delinear supuestos diferentes: 1. Venta de cosa esperada: Si las partes contratan la venta de una cosa que puede o no llegar a existir, conociendo tal circunstancia'''° (a diferencia del caso anterior) estamos ante una venta sometida a una condición suspensiva, a la que se le aplican los artículos 1173, 545 y siguientes del Código Civil. Consecuentemente, si la cosa existe se perfecciona el contrato y se produce la transmisión; si no llega a existir queda sin efecto. Del contrato se desprende que el comprador no asumió el riesgo de la inexistencia. 2. Venta de una esperanza: el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir en el futuro; a diferencia del anterior, si la cosa no existe, el comprador debe pagar el precio igual porque es un riesgo que el contrato pone a su cargo. Es una compraventa aleatoria regulada por los artículos 1332, 1404 a 1407 del Código Civil. Las partes no están en una situación de "pendencia" ni esperan la cosa, ya que la contratación es firme y el objeto es el riesgo de que exista o no; la mera esperanza de que exista 3. Venta de cosas sujetas a riesgo: en este caso las cosas existen en la génesis del contrato (a diferencia de los supuestos anteriores), pero están sometidas a un riesgo. En este caso se debe pagar el precio aunque la cosa hubiere dejado de existir, porque se obligó aun en ese supuesto (art. 1406). Es una venta aleatoria.

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Anexo: Forma: Como regla general es un contrato de forma libre porque la ley no impone una solemnidad para su existencia. Sin embargo, existen exigencias para algunos tipos de compraventas que tienen su origen en leyes especiales y, en otros casos, las solemnidades se basan no en el título (contrato) sino en el modo o en el acto necesario para la transmisión del dominio, todo lo cual obliga a tratar distintos supuestos. Para celebrar el contrato de compraventa de inmuebles se requiere de escritura pública (art. 1184, Cód. Civ.). Es una forma solemne relativa, ya que si no se la cumple se produce la conversión del negocio pudiéndose solicitar la escrituración (art. 1185) y, si mediare negativa, puede ser suscripta por el juez. Cuando la adquisición del inmueble es mediante subasta judicial no es necesaria la escritura, siendo suficiente el acta de remate aprobada, pago del precio, entrega de la posesión y la inscripción registral para los efectos publicitarios En materia de bienes muebles no registrables, la venta sigue siendo un contrato consensual y no formal Cuando se trata de automotores, la costumbre muestra que las ventas de ellos se hacen mediante "boletos", o la firma de simples formularios para la inscripción registral, pero la ley es clara al señalar que la inscripción registral es constitutiva, lo cual crea una discordancia dañina. Opina López de Zavalía que el requisito de que sea celebrado por instrumento privado o público se refiere a la transmisión dominial, y no se aplica al título sino al modo. Según esta tesis, la compraventa de automotores puede celebrarse bajo cualquier forma, obligándose a las partes a entregar la cosa y formalizar la inscripción, en cambio, para producir la anotación registral constitutiva del derecho real de dominio, se exige una forma especial; la compraventa es eltitulo, la inscripción registral es el modo. Otros autores, en cambio, opinan que la celebración de un contrato de compraventa privado es una mera promesa o contrato preliminar La compraventa de aeronaves se encuentra regulada en el Código Aeronáutico (arts. 45 a 51, decreto-ley 17.285/67), que establece la obligatoriedad de la registración del contrato para su oponibilidad a terceros, cuyo incumplimiento hace que no produzca efectos contra terceros (art. 50, Cód. Aeronáutico). En lo que atañe a las relaciones Inter. partes, la compraventa de aeronaves se encuentra sujeta al régimen general de la compraventa de muebles, siendo consensual y no formal; así mismo, se aplican al contrato todas las disposiciones del Derecho Aeronáutico. La compraventa de buques se encuentra legislada en el decreto-ley20.094 de 1973. Dicho cuerpo legal distingue entre la venta de buques mayores, que requieren una solemnidad para su celebración La compraventa de ganado equino de pura sangre de carrera se encuentra regulada en la ley 20.378, que establece una inscripción registral constitutiva en los registros genealógicos reconocidos por el Ministerio de Agricultura. Para el ganado en general rige la ley22.939, que fija un régimen obligatorio de marcas para el ganado mayor y de señales para el ganado menor. También se prevén certificados de transferencia, los que constituyen documentos probatorios para la acreditación de la propiedad. La compraventa de bienes destinados al consumo, en los supuestos regulados por la ley 24.240, es formal, conforme lo estudiamos más adelante. La compraventa internacional presenta una particularidad, ya que la Argentina ha hecho la reserva del artículo 96 y de ese modo se requiere la forma escrita

Prueba: debe remitirse a las reglas de la prueba de los contratos. La regla general para la prueba del contrato de compraventa es que puede ser acreditado por cualquier medio. Es de aplicación el artículo 1193, del que surge que debe probarse por escrito y no por testigos, salvo que medie principio de prueba por escrito. Es decir, que para demostrar la celebración de un vínculo de este tipo puede aportarse el contrato escrito o algún instrumento existente entre las partes que, aunque sea incompleto, pueda ser completado por otras fuentes de pruebas: testigos, confesión expresa o ficta, informes, pericias, presunciones El artículo 1193 se aplica cuando se trata de la prueba del contrato como acto jurídico bilateral, pero no a los hechos jurídicos. Estos hechos liberados de la prueba tasada legalmente pueden referirse a circunstancias relativas a la celebración, o al cumplimiento. Por ejemplo, la recepción de mercaderías es un hecho que puede ser probado por cualquier medio siempre que arroje certeza razonable En materia comercial, el Código de Comercio enuncia los medios de prueba. Interesa aquí poner el acento en algunos documentos de mayor utilización en la compraventa comercial. Los libros registran y prueban las operaciones mercantiles. Los comerciantes están obligados a llevar y conservar libros de comercio (arts. 43, 44 y 67, Cód. Com.) Que deben exhibir frente a un requerimiento de quienes resulten legitimados para pedirlo conforme al artículo 58 del Código de Comercio. Fuera de ese supuesto pueden ser solicitados en cuanto tengan relación con el punto o cuestión que se trata (art. 59, Cód. Com.). Los libros tienen eficacia probatoria entre comerciantes: a) Probando a favor del que los presenta, siempre que estén llevados en legal forma y su contenido tenga documentación respaldatoria;

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b) probando contra el que los presente aun cuando no sean llevados legalmente; c) en caso de contradicción entre libros de ambas partes llevados legalmente, el juez puede prescindir de esa prueba, y d) en cuanto a los actos no comerciales, sólo sirven como principio de prueba por escrito Los asientos en los libros de los corredores constituyen prueba; en ellos se asientan las operaciones en que intervienen, y en base a ello pueden dar certificaciones (arts. 91 y 94, Cód. Com.), y pueden ser de utilidad para demostrar la existencia de un contrato en el cual hayan intervenido Las facturas son documentos emitidos por el vendedor, que se envían al comprador para requerir el pago, fijando condiciones, términos, calidad, entrega y plazo. En cuanto a la definición. Vitólo dice que es "un documento emanado del vendedor, generalmente en formulario o papel con membrete, en el cual se consigna la fecha de la operación, detallándose el nombre de las partes, las mercaderías remitidas en su cantidad y en su calidad, precio, lugar de pago y entrega. La factura reviste, en definitiva, la calidad de cuenta que el vendedor entrega al comprador, en la cual aquél detalla específicamente la operación efectuada. Las principales características son las siguientes: a) Es un instrumento privado emanado de un comerciante y por lo tanto unilateral b) es comercial, aunque puede referirse a otros contratos, incluso no comerciales; c) es un documento formal en tanto debe ajustarse a las normas comerciales y tributarias; d) el contenido es la descripción de los elementos esenciales del contrato: el precio, el plazo, el nombre de la otra parte, intereses, lugar de pago y entrega; e) no es considerada título ejecutivo, salvo en algunos tipos especiales de factura La factura prueba la existencia y el contenido del contrato. Como es un documento de origen unilateral prueba contra el emitente-vendedor. Para que pruebe contra el comprador es necesario que sea enviada, recibida y no observada en el plazo de diez días; en tal caso surge una "cuenta liquidada" y prueba contra el receptor. Esta regla motivó que se incluyeran en la factura toda clase de cláusulas, las que al ser remitidas al comprador y no impugnadas quedaran aceptadas, lo cual fue declarado ineficaz por la jurisprudencia. Como la factura no lleva firma, y para evitar adulteraciones, debe coincidir con los registros contables

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Sección 2ª Punto 1. Compraventa de cosas muebles: "habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero". Esta definición adquiere significado si se tiene en cuenta que el artículo1326 dispone que si falta algún elemento esencial no habrá compraventa, aunque las partes le den ese nombre. Por esta razón resulta importante establecer los elementos esenciales ☺ Obligación de transferir, el contrato no produce la transferencia del dominio, sino la mera obligación de hacerlo ☺ Finalidad de transferir el dominio sobre una cosa: la transmisión incluye la obligación de entrega de la cosa mediante tradición ☺ Pago de un precio: la definición habla de dinero, y este término debe ser interpretado de conformidad con la noción de "función dinerada", lo que incluye a la moneda extranjera, y los instrumentos que cumplen esa finalidad como el cheque, la factura de crédito y otros La compraventa tiene un efecto obligacional, es decir, causa la obligación de transmitir el dominio; su celebración no produce el efecto jurídico real de la transmisión de la propiedad, sino que es un título que junto al modo produce el efecto traslativo. En cuanto a los caracteres podemos indicar que es: 1. Típico y nominado: Es un contrato regulado legalmente y nombrado en la ley. 2. Consensual: Produce sus efectos propios desde que las partes hubieren manifestado recíprocamente su consentimiento, sin perjuicio de lo que se dispone sobre la forma (art. 1140, Cód. Civ.), que estudiamos más adelante. 3. Bilateral: Produce obligaciones recíprocas; a cargo del vendedor la de transferir la propiedad de una cosa, y a cargo del comprador la de pagar el precio (art. 1138, Cód. Civ.) 4. Oneroso: La ventaja dada a la otra parte está en relación al sacrificio, lo que resulta claro de la relación precio/bien adquirido (art. 1139, Cód. Civ.). 5. Conmutativo: Puesto que las ventajas se conocen desde el momento de la celebración. Excepcionalmente es aleatorio, cuando media una convención al respecto, como ocurre con la venta a riesgo o de cosa futura esperada 6. Forma libre: Es un contrato de forma libre porque la ley no impone, como regla general, una solemnidad para su existencial. En muchos supuestos, y específicamente en relación a la transmisión dominial, se requiere el cumplimiento de formalidades, cuyo incumplimiento produce la conversión del negocio, como ocurre en la compraventa de inmuebles; si no se hace en escritura pública sigue siendo válida, causando ¡a obligación de otorgarla. En otros supuestos se exige una forma, ad probationen, cuyo incumplimiento impide demostrar en juicio la existencia del contrato, porque sólo esa evidencia es legalmente isible. En la compraventa de consumo, el contrato es formal conforme lo dispone la ley 24.240 7. Atributivo de derechos creditorios: El contrato de compraventa sirve de título para la transmisión de dominio, razón por la cual no es por si solo traslativo de derechos reales 8. Puede ser celebrado discrecionalmente o por adhesión a condiciones generales Por otro lado, más allá de que las partes califiquen de determinada forma a un contrato, no quiere decir que este sea de tal naturaleza. Para conocerlo hay que interpretarlo e integrarlo de ser necesario. La compraventa puede confundirse con otros tipos de contratos: En el Derecho argentino, la operación de cambio puede ordenarse de la siguiente manera: 1. Cambio de una cosa por un precio: compraventa; 2. cambio de un derecho por un precio: cesión que es juzgada por las reglas de la compraventa 3. cambio de una obra por un precio: locación de obra; 4. cambio de una cosa por otra cosa: permuta, y 5. liberalidad y operación de cambio: donación con cargo. .

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• Compraventa de consumo: Elemento subjetivo. El comprador es un consumidor. Éste es una persona física o jurídica que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final: debe realizar un acto del mercado para ser calificada como consumidor, esto es, consumir. El vendedor es un "proveedor", que es un término apropiado para el Derecho del consumo. Alude a todo el sector oferente de productos y servicios, siempre que lo haga de una manera profesional y en una relación de consumo, que son los otros elementos calificantes: proveedor profesional de productos o servicios en una relación de consumo. La ley argentina incluye a quienes la ejercen aun de manera ocasional. Estos sujetos profesionales pueden realizar alguna de las siguientes actividades: producción, montaje, creación seguida de ejecución, construcción, transformación, importación, distribución y comercialización de productos y/o servicios. Es decir que la ley se aplica a todos los contratos en que el adquirente le da a la cosa adquirida un destino final y no genérico o específicamente intermedio. Elemento objetivo La ley considera compraventa de consumo la adquisición de cosas muebles, sea que esta venta se efectúe directamente o por sistemas de distribución o de ahorro previo. Queda incluida en la ley la adquisición de inmuebles destinados a vivienda, incluso lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas La ley regula el "documento de venta". En la venta de cosas muebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes o normas, deberá constar; a) La descripción y especificación de la cosa; b) el nombre y domicilio del vendedor; c) el nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o del importador cuando correspondiere d) la mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en la ley; e) los plazos y condiciones de entrega, y f) el precio y las condiciones de pago. La redacción debe ser hecha en idioma nacional, ser completa, clara y fácilmente legible sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Un ejemplar debe ser entregado al consumidor. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquéllas deberán ser escritas en letra destacada y suscriptas por ambas partes. La ley dispone que la reglamentación establecerá modalidades más simples cuando la índole de la cosa objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida por esta ley. COMPLETAR DISTINTOS REGIMENES!

Punto 2 Compraventa de semovientes: El concepto de "ganado" no está definido en la ley, debiendo entenderse en el sentido del lenguaje corriente, tal como lo hacen los penalistas a propósito del delito de abigeato. "Ganado" es un nombre colectivo, con el que se designa a "cuadrúpedos de cierta talla, que habitualmente viven formando grey, rebaño o majada y se apacientan en los campos". Hay que distinguir tres categorías: Equinos de sangre pura de carrera: Las mutaciones reales por actos entre vivos se operan, no por tradición, sino por inscripción constitutiva El régimen del contrato de compraventa experimenta dos modificaciones: inaplicabilidad de la prohibición del art. 1374 y de la disposición del art. 1429 ¿Qué decir de la forma del contrato de compraventa? La ley no innova. Sin duda que para llegar a la inscripción hará falta un acto escrito, pero en buenos principios esto no deberá ser entendido como forma del contrato de compraventa, sino del acuerdo inscriptorio, pues es algo que se sitúa, no en el momento obligatorio (que es el de la compraventa), sino en el del cumplimiento (que incluso puede no ser inmediato, sino diferido en el tiempo). El ganado común Se establece un régimen obligatorio de marcas y señales registradas, las primeras para el ganado mayor, y las segundas para el menor las que tienen importancia para la prueba de la propiedad.

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Existe también un régimen de certificados de transferencia, sin que ello incida sobre la forma del contrato de compraventa ni siquiera sobre el modo de transmisión sirviendo tan sólo para la agilidad de la prueba de la propiedad Ganado de pura raza Para estos animales se establece un régimen opcional, pues en "los ejemplares de pura raza, la marca o señal podrá ser substituida por tatuajes o reseñas según especies". Estos animales, en principio, se encuentran sujetos al régimen de los comunes, salvo que el propietario resuelva no utilizar marca o señal sino tatuaje o reseña, procediendo a la inscripción del art. 11 "en los registros genealógicos y selectivos reconocidos", que entendemos que constituye un verdadero procedimiento de in matriculación del animal. Para la transferencia, rige el mismo sistema de certificados de los animales comunes, con la variante de que en lugar de consignarse en ellos la marca o señal, se indicará el tatuaje o reseña Hay otra particularidad: el art. 14 de la ley 22.939 dice: la transmisión del dominio de los animales de pura raza, podrá perfeccionarse mediante acuerdo de partes por la inscripción del acto en los registros genealógicos y selectivos, a que se refiere el art. 11 • venta en remate de semovientes El código procesal, refiriéndose a la venta en remate de bienes muebles o semovientes, señala que “se anunciará por edictos, que se publicarán por dos días en el Boletín Oficial y en otro diario” (art. 556) Buscar normas provinciales

Punto 3 Compraventa de muebles registrables: Automotores El modo en materia de automotores, no es la tradición, sino la inscripción, que en el caso es una inscripción constitutiva. La primera distinción en cuanto a la naturaleza de la inscripción, se refiere al valor que tiene en orden a la constitución del dominio y derechos reales sobre bienes inmuebles: pudiendo ser declarativa o constitutiva. • Inscripción constitutiva sería aquélla que se exigiría como requisito esencial de la transmisión del dominio o de la transmisión y constitución del derecho real, de manera que los derechos reales nacerían a través del Registro y no existirían hasta el momento de su inscripción (ejemplo: la hipoteca). • La Inscripción sería declarativa cuando no se exige como un requisito esencial para la transmisión del dominio o constitución y transmisión del derecho real. El derecho real nace extrarregistralmente y la inscripción no hace más que constatar frente a todos la transmisión o constitución de un derecho real, ya operada con anterioridad y garantiza su protección. La venta de automotores está sometida a las reglas generales en relación al contrato y a normas especiales para la transmisión dominial. Nos referiremos brevemente al tema"". Son considerados automotores: automóviles, camiones, inclusive los llamados tractores para semirremolque, camionetas, rurales, jeeps, furgones de reparto, ómnibus, microómnibus y colectivos, sus respectivos remolques y acoplados, todos ellos aun cuando no estuvieran carrozados, las maquinarias agrícolas, incluidos tractores, cosechadoras, grúas, maquinarias viales y todos aquellos que se autopropulsen"'. El título para la transmisión es el contrato, estando sometida a un régimen de inscripción dominial constitutivo: sólo produce efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor. La autoridad de aplicación es la Dirección Nacional de los Registros Nacionales de la Propiedad del Automotor y de Créditos Prendarios. Aunque el automotor es una cosa fungible debe reunir sus atributos esenciales y los rios que han sido parte del contrato, debiendo ser entregado en la fecha estipulada, la que no puede quedar librada a la voluntad del vendedor. La obligación de entrega conlleva el deber colateral de suministrar la documentación necesaria para la transferencia y su incumplimiento da derecho a la acción de cumplimiento o al resarcimiento de daños por la frustración de la transmisión dominial y del uso y goce de la cosa en forma plena. Cualquiera de las partes puede solicitar la inscripción dominial ante el registro que corresponda. El automotor tiene como lugar de radicación, para todos sus efectos, el del domicilio del titular del dominio o el de su guarda habitual. Sin perjuicio de esa facultad, el comprador tiene la carga registral de solicitar la inscripción dentro de diez días de celebrado el acto, presentando una solicitud. Si no lo hace, el transmitente puede revocar la autorización para circular el automotor. Esta denominada denuncia de venta es una facultad irrenunciable y es nula toda cláusula que la prohíba o limite.

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La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor no hubiese sido hurtado o robado. Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podrá reivindicarlo contra quien lo tuviese inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripción fuera de buena fe. El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado podrá repeler la acción reivindicatoria transcurridos dos (2) años de la inscripción, siempre que durante ese lapso lo hubiese poseído de buena fe y en forma continua. Se presume que los que adquieren derechos sobre un automotor, conocen las constancias de su inscripción y de las demás anotaciones que respecto de aquél obran en el Registro de la Propiedad del Automotor, aun cuando no hayan exigido del titular o del disponente del bien la exhibición del certificado de dominio. Hasta tanto se inscriba la transferencia, el transmitente será civilmente responsable por los daños y perjuicios que se produzcan con el automotor, en su carácter de dueño de la cosa. No obstante, si con anterioridad al hecho que motiva su responsabilidad, el transmitente hubiera comunicado al Registro que hizo tradición del automotor, se reputará que al adquirente, o quienes de este último hubiesen recibido el uso, la tenencia o la posesión de aquél, revisten con relación al transmitente el carácter de terceros por quienes él no debe responder, y que el automotor fue usado en contra de su voluntad. La comunicación operará la revocación de la autorización para circular con el automotor, si el titular la hubiese otorgado, una vez transcurrido el término fijado en el artículo 15, sin que la inscripción se hubiere peticionado, e importará su pedido de secuestro si en un plazo de treinta (30) días el adquirente no iniciara su tramitación. El registro comunicará esa circunstancia al adquirente, si su domicilio fuera conocido. Una vez transcurrido el plazo mencionado o si el domicilio resultara desconocido, dispondrá la prohibición de circular y el secuestro del automotor. El automotor secuestrado quedará bajo depósito, en custodia del organismo de aplicación, el que lo entregará al adquirente cuando acredite haber realizado la inscripción y previo pago del arancel de rehabilitación para circular y de los gastos de estadía que hubiere ocasionado.

Aeronaves: Para la determinación de la forma del contrato de compraventa que versa sobre aeronaves -tema que escapa propiamente al Derecho civil, pero sobre el cual conviene detenerse brevemente- debe realizarse una interpretación armónica de los Art. 45 a 51 del Código Aeronáutico Como la compraventa de aeronaves debe ser registrada (art. 45) se vuelve de rigor su instrumentación sin la cual no podrá llegar al Registro, y será inoponible a terceros. Pensamos que del sistema del Código Aeronáutico surge que dicha instrumentación es sólo un requisito de la registración, por lo que en todo lo demás, y especialmente en lo que atañe a las relaciones ínter partes, la compraventa de aeronaves se encuentra sujeta al régimen general de la compraventa de muebles. La compraventa de aeronaves debe ser registrada (art. 45). En efecto, el art. 45, a través de ocho incisos, trae una enumeración de los hechos que se registran. Se anotan "los actos, contratos o resoluciones que acrediten la propiedad de la aeronave, la transfieran, modifiquen o extingan". Cabría preguntarse si a tenor de este inciso corresponde la registración de una compraventa, y la duda tendría su razón de ser porque el texto se refiere a contratos que transfieran la propiedad, y la compraventa, siendo título, no transfiere sino que obliga a transferir. Pero una mayor indagación sería ociosa, porque para decidir que el contrato de compraventa se encuentra sujeto a su registro, aún prescindiendo del inciso1, basta con los términos genéricos del inciso 8: "En general, cualquier hecho o acto jurídico que pueda alterar o se vincule a la situación jurídica de la aeronave." El art. 49 en su segunda parte: "Sólo podrán inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurídicos realizados por medio de instrumento público o privado debidamente autenticado." Cuando la compraventa es realizada en el extranjero y destinada a producir efectos en la República, la clase de instrumentación es más circunscripta, pues el contrato debe ser hecho "por escritura pública o ante la autoridad consular argentina" La registración hace falta para los efectos respecto de terceros, esto es para la oponibilidad del negocio. En cambio, ínter partes, el negocio tiene plenos efectos, sin necesidad de registración alguna. Si interpartes el negocio tiene plenos efectos sin necesidad de la registración, los tiene sin necesidad de la instrumentación que marca la ley, pues esta última ha sido prescripta como requisito de la inscripción. En consecuencia, esta instrumentación no es forma de la compraventa, la cual queda concluida para producir sus efectos propios (obligar al vendedor, obligar al comprador, a las recíprocas daciones), sin necesidad de instrumentación alguna. Claro está que, dado el valor de las aeronaves, será necesario el escrito (art. 1193, Código Civil), pero ello no a título de forma sino de prueba

Buques: 20

Los buques se dividen en mayores y menores. Mayor es el que tiene un arqueo total no menor de diez toneladas; menor es el que tiene un arqueo total inferior a esa cifra. El tema se encuentra legislado en el decreto-ley 20.094 de 1973. Buques mayores → Según el art. 156, "todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de 10 toneladas o más de arqueo total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por escritura pública o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad". Dos cosas resultan claras de la regulación. La primera, es que los actos "traslativos de propiedad" requieren una forma prescripta "bajo pena de nulidad". La segunda, que hace falta la inscripción para los efectos con relación a terceros, es decir que esta inscripción no es constitutiva (como lo es en cambio la de automotores) sino declarativa (como la de aeronaves, y como la perfeccionante en materia inmobiliaria). Pero: ¿cuál es el acto que debe estar revestido de la aludida forma "'bajo pena de nulidad" y que, en consecuencia, debe inscribirse? literalmente la compraventa no pareciera estar abarcada por el art. 156 (y en consecuencia tampoco por los Art. 157/8), pues la compraventa no es un acto traslativo, según sabemos, sino declarativo de propiedad, ya que no transmite, sino que obliga a transmitir. Y sin embargo, aunque literalmente no parezca estarlo, creemos que es precisamente la compraventa uno de los negocios aludidos en el texto sub examen. Nos parece que sólo queda concebir a la forma legislada, como forma del contrato mismo de compraventa. Y ello nos parece por otra parte completamente congruente con el sistema de la ley, pues sería curioso que un contrato de construcción de un buque mayor debiera hacerse por escrito bajo pena de nulidad, a tenor del art. 148, y en cambio el contrato de compraventa quedara libre de toda formalidad. En resumen, estimamos que la compraventa de un buque mayor es un contrato formal (solemne relativo). Buques menores → "Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales sobre buques menores de 10 toneladas de arqueo total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben hacerse por instrumento privado con las firmas certificadas, e inscribirse en el Registro Nacional de Buques. Solo producen efecto con relación a terceros desde la fecha de su inscripción. La reglamentación determinará los casos en que procederá la exención de los requisitos previstos en esta ley." aquí la forma no es exigida "bajo pena de nulidad", sino simplemente a los fines de la oponibilidad a terceros.

Punto 4. Compraventa en subasta Todo lo referente a la nulidad de la subasta debe ser interpretado con cierto criterio restrictivo, evitándose crear un clima contrario al que debe inspirar esta clase de ventas judiciales. De ahí que si se intenta lograr la impugnación del acto por la existencia de presuntos vicios que determinarían su invalidez, como pretende el recurrente, no se trata de una cuestión que pueda ser dilucidada por vía incidental, sino mediante un proceso de conocimiento ordinario. No debe itirse tampoco la ineficacia del acto fundado en un presunto precio bajo. En efecto, no corresponde aceptar un precio mayor -como pretende el ejecutado- porque, como en el supuesto de autos el inmueble se encuentra ocupado, las ofertas experimentan una merma razonable, argumento invocado por el sentenciante que no fue observado concretamente por el apelante. De todos modos, el precio final superó ampliamente el monto de la deuda hipotecaria". En este caso se produce la venta de un inmueble por ejecución hipotecaria, el que se encuentra ocupado; producida la subasta se alcanza un precio que supera la deuda, pero es considerado inferior al del mercado, por el ejecutado. Si se tratara de una venta común, el vendedor podría discutir el precio y negarse a vender, pero obviamente no puede hacerlo tratándose de una venta en subasta judicial. Al imponerse esta modalidad, también resulta obligatorio el modo de determinación del precio, esto es, mediante proposiciones públicas realizadas por signos inequívocos, bajo el control del martillero y del juez actuante. De tal modo, garantizada la formalidad del acto, no puede existir una impugnación por precio vil. Es facultad del juez y del martillero guiar la subasta y, si se encontrara que no hay suficientes oferentes, detenerla, e incluso no continuarla. Lo que resulta inviable es la impugnación del precio con posterioridad a la adjudicación. Por otra parte, aun cuando fuera isible en principio, y se probara una desproporción en las prestaciones, no podría acreditarse un estado de necesidad, ligereza o inexperiencia, ya que la venta se hizo bajo contralor judicial La impugnación devendría lícita sólo si se acreditara la nulidad del acto por vicios formales, o bien por un fraude, derivado, por ejemplo, de un acuerdo de los oferentes destinado a desvirtuar la libre conformación del precio.

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BOLILLA VIII - Compraventa Sección 1ª Punto 1. • Régimen General: El inmueble como objeto del contrato de compraventa puede presentar diversas particularidades que conviene distinguir. Es posible que el vendedor sea singular o plural. En el caso del condominio, cada propietario tiene una proporción sobre una parte indivisa, desde el origen de la indivisión, que puede cesar en cualquier momento por voluntad de los condóminos (art. 2692), salvo indivisión pactada. La división del condominio es jurídica y declarativa, pero no importa una traslación de derechos de propiedad (art. 2695), ni produce efectos sobre la materialidad del inmueble. El inmueble puede ser dividido en lotes. Para hacerlo se requiere un proceso de determinación técnica y material del lote (planos de subdivisión, instalación de mojones, calles, etc.), y jurídica, siempre que no se afecte la funcionalidad económica (art. 2326, Cod. Civ.). Se trata de una división sobre el bien, material, jurídica y horizontal, que trataremos al estudiar la ley 14.005. El inmueble puede ser dividido en departamentos de propiedad horizontal. Para concretarla hay que construir el edificio y dividirlo, lo que demanda un proceso que afecta material y jurídicamente al inmueble, produciéndose una división horizontal, que trataremos con la Ley de Prehorizontalidad y la de Propiedad Horizontal. La venta de un inmueble sin divisiones materiales ni jurídicas presenta alguna particularidad cuando el precio se establece en relación a sus partes. La venta de un inmueble puede ser realizada por un precio determinado en relación a la totalidad del inmueble, puede hacerse por un precio determinado en relación a una medida, pero sin establecer cuál es la medida total del inmueble. En este caso se pagará lo que resulte en definitiva, razón por la cual no hay acciones de suplemento de precio ni resolutorias; puede ser efectuada con un precio determinado por cada medida del inmueble, con indicación de la superficie total. Las diferencias entre las medidas tomadas en cuenta y lo que surge realmente del inmueble son relevantes porque el comprador ha tenido en cuenta ambos datos para definir la operación. En este caso el adquirente tiene una opción: la acción de cumplimiento para reclamar la diferencia de precio, o la resolutoria, con indemnización de daños. En todo lo demás se aplica a este supuesto el régimen general. •

Régimen especial:

Compraventa de lotes de fraccionamiento: La costumbre negocial ha difundido los "loteos", mediante los cuales una empresa o un individuo, propietarios de un inmueble, los dividen en partes que luego son vendidas a particulares con un crédito en varias cuotas. Las dificultades se han planteado porque los adquirentes no se transforman en propietarios sino al final del pago de la totalidad del precio, y quedan desprotegidos frente a la insolvencia del vendedor, o a la falta de aprobación istrativa de la urbanización. Se hizo necesaria entonces una norma de orden público imperativa que apunta a dos tipos de soluciones: dar seguridad al instrumento que firme el adquirente frente a los terceros, permitiéndole inscribirlo registralmente, y reforzar la obtención del propósito práctico del contrato mediante una limitación de las facultades resolutorias del vendedor. La ley 14.005 está destinada a proteger a aquellos compradores de "loteos" inmobiliarios que suscriben un boleto de compraventa, pagan el precio por mensualidades y obtienen la escritura luego de un tiempo determinado en el contrato. El lote es una fracción de la superficie de la tierra comprendida dentro de los límites de un inmueble cuyo propietario ha decidido dividir. El ámbito de aplicación de la ley se extendió a la venta en mensualidades de una unidad que el adquirente debe construir a su cargo bajo el régimen de propiedad horizontal El propietario que desee vender un inmueble en estas condiciones debe verificar la legitimidad extrínseca de su título mediante un estudio de escribano y trazar un plano de subdivisión del inmueble dividiéndolo en lotes. Luego de ello debe anotar en el Registro Publico Inmobiliario que corresponda su voluntad de proceder a la venta de las distintas fracciones con arreglo a las disposiciones de la ley 14.005.

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Esta inscripción obliga al propietario a vender en la forma prevista y protege al adquirente frente a terceros. La omisión de esta formalidad no provoca la nulidad del acto, pero permite al adquirente accionar para que se cumpla El contrato de compraventa del lote debe contener los datos personales de los contratantes, la individualización del lote, la forma de pago, los antecedentes del título, los gravámenes, y debe ser inscripto preventivamente dentro del plazo previsto en la ley. Cumplidas estas formas que la ley considera esenciales se producen importantes efectos en caso de conflicto entre el adquirente y terceros acreedores del inmueble: el comprador puede escriturar con preferencia a cualquier acreedor posterior; los embargos posteriores a la fecha del instrumento sólo pueden hacerse sobre las cuotas impagas. El comprador puede reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario, pudiendo el vendedor exigir garantía hipotecaria por el saldo del precio. El plazo del pago del precio ha sido establecido en su interés, y por ello puede adelantar el pago con descuento de los intereses El vendedor no puede hacer valer el pacto comisorio después del pago del 25% del precio o de que el comprador haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra Con estos fundamentos protectorios del cumplimiento de la finalidad del contrato, se ha dicho que es abusivo el ejercicio de la cláusula que establece la caducidad de todas las cuotas frente al atraso de un día en el pago de una de ellas

Venta de inmuebles de propiedad prehorizontal La ley 19.724 de prehorizontalidad establece que "todo propietario de edificio construido o en construcción o en terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a subdivisión y transferencia del dominio de unidades por el régimen"Al igual que la ley 14.005 establece formalidades de constitución y declaración de la voluntad de vender, que tienden a proteger al adquirente. Éste es un periodo preliminar que requiere de documentos preparatorios: escritura declarativa de la voluntad de proceder a la subdivisión (art. 1°), la que debe tener la información relevante respecto del estado del inmueble y la posibilidad de división horizontal (art. 2°); proyecto de la obra (art. 3°), del plano de subdivisión (art. 3°); preinscripción de un proyecto de reglamento (art. 3°), la que debe inscribirse registralmente (art. 4°), con el efecto de inhibir al propietario para darle otro destino Se trata de una clara regulación del período precontractual con finalidad protectoría del adquirente de departamentos de propiedad horizontal, cuyo incumplimiento tiene fuertes implicancias para el oferente La oferta no puede inducir a error o no indicar el precio total, O ser incompleta respecto de los planes de financiación, u ofrecer financiamiento con bancos que no hayan sido efectivamente acordados (art. 9°). Asimismo resulta aplicable con plenitud la Ley de Defensa del Consumidor 24.240. También se establecen deberes de información, consistentes en la exhibición de toda la documentación relevante respecto del inmueble. El incumplimiento de esta etapa impide al oferente perseguir el cobro del precio, conforme lo hemos dicho. La realidad es que en numerosos casos, los obstáculos regístrales o hipotecas aparecen mucho tiempo después de que los adquirentes pagaron el precio o tomaron la posesión. En estos casos es relevante el incumplimiento de los deberes de información a cargo del corredor inmobiliario. Luego de la regulación de la oferta se establece una serie de reglas referidas al contrato preliminar de venta de departamentos. El "contrato de enajenación o adjudicación de unidades" es aquel por el cual una de las partes se obliga a hacer adquirir una unidad en propiedad horizontal de la otra, y ésta se obliga a pagar en razón de ello un precio cierto en dinero, concertándose el acto sujeto a registración integrativa, por escrito, y con un determinado contenido, mientras la unidad se encuentra en estado de prehorizontalidad"'. Este contrato puede referirse a edificios a construir o ya construidos, debiendo ser calificados como compraventa si hay una obligación de dar una cosa. Se trata de un contrato tipo con una enumeración de contenido legal mínimo establecido en el artículo 13 de la ley. Los boletos que se suscriban para las construcciones de edificios, incluyendo deberes de información y publicidad engañosa, están regulados por el decreto 1977.

Venta de inmuebles de propiedad horizontal Desarrollada la etapa de construcción y venta de edificios en propiedad horizontal debemos estudiar cuál es el régimen que se aplica cuando la misma ha terminado. La doctrina jurídica ha entendido que en el régimen jurídico de la propiedad horizontal hay un derecho real de dominio de cada propietario sobre las unidades funcionales, un condominio sobre los lugares comunes servidumbre sobre algunos usos compartidos y finalmente un elemento asociativo, puesto que los que viven en un edificio tienen un tipo de relación que se asemeja a la sociedad

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De todos estos elementos nos interesa el último, constituido por el hecho de que vanas personas viven en un mismo edificio, compartiendo algunos lugares comunes, constituyendo una pequeña sociedad o comunidad habitacional; es un grupo. El legislador ha pensado que estas personas no pueden vivir desordenadamente y necesitan de un reglamento de copropiedad y istración. Este reglamento es un contrato, habitualmente redactado por el vendedor y al que adhiere el adquirente. También ha pensado el legislador que sería mejor que todas esas personas actuaran unificadamente frente a terceros y creó la figura del consorcio de propietarios, el que puede obligarse y por lo tanto, "debe considerarse como derecho de recepción la doctrina de que el consorcio de propietarios tiene personalidad jurídica distinta de la de cada uno de sus componentes Cabe señalar, por último, que tanto el período de prehorizontalidad como el de horizontalidad están también regulados por la ley 24.240 de protección de los consumidores y los s, en tanto se trate de “la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas". En estos supuestos consideramos relevante la aplicación de los textos referidos al deber de información, las cláusulas abusivas, y la obligación de seguridad

Clubes de campo Se trata de un complejo inmobiliario en el que hay una propiedad dividida en lotes, con espacios comunes destinados a actividades deportivas, culturales, esparcimiento, que son vendidas en forma conjunta al adquirente. Algunas precisiones: 1. Existe una propiedad inmobiliaria que se subdivide en lotes, creándose espacios sometidos a la propiedad individual y otros a la propiedad común o de la empresa a o de terceros. También puede darse un caso de propiedades separadas: una que se subdivide en lotes para vender y otra para espacios comunes. 2. La propiedad común puede ser destinada a fines muy diversos: lo más habitual es la actividad deportiva y de esparcimiento, pero hay algunos con escuelas, iglesias, clínicas privadas, helipuertos, constituyéndose en pequeñas ciudades o feudos 3. La propiedad común está regulada por un reglamento de utilización. 4. La propiedad individual puede estar sometida a normas que obliguen a construir con un estilo determinado. 5. Puede haber partes sometidas a la propiedad de terceros, que prestan servicios en ellas. 6. Hay contratos de servicios diversos entre los prestadores (la a o terceros) y los dueños individuales o la entidad que los representa. 7. Hay bienes intangibles que constituyen el emprendimiento: un estilo de vida particular, una determinada práctica religiosa. La Provincia de Buenos Aires, a través del decreto 9404/86 se inclina por la coexistencia de un derecho de propiedad sobre los lotes individuales y una participación societaria en la sociedad dueña de los espacios comunes y prestadores de servicios. La subsunción de este supuesto de hecho en el Derecho vigente es problemática, ya que no hay un derecho real que lo contemple acabadamente, ni es posible pensar en uno atípico atento al sistema de numerus clausus existente. El derecho de dominio representa acabadamente la relación entre el titular y la cosa, pero no capta los servicios, los bienes intangibles, los espacios comunes, etcétera. Puede adicionarse el condominio sobre los espacios comunes, con la dificultad de que es necesario establecer una indivisión eterna, enfrentándose con el obstáculo del artículo 2692 del Código Civil y la vocación precaria del estado de indivisión. La propiedad horizontal puede ser utilizada porque soluciona los problemas de la indivisión forzosa, la circulación interna del country, etcétera. Las dificultades se suscitan en punto a la etapa inicial, en la que un sujeto compra un lote, y no estaría adecuadamente contemplado en la ley que prevé inmuebles edificados En virtud de ello la doctrina propone su regulación como derecho real autónomo. Debemos separar distintas etapas temporales: 1. Período de aprobación istrativa, en el que hay una relación entre la empresa y el Estado, referida a la aprobación del proyecto inmobiliario 2. Período precontractual, en el que se hace una oferta al público indeterminado. En esta etapa resulta de aplicación la ley 24.240 en lo referente a la obligatoriedad de la oferta realizada a través de medios publicitarios y dirigida a consumidores indeterminados y los deberes de información que son esenciales en este período. 3. Período contractual: que se establece entre sujetos diversos y con relación a contratos diferentes. Los sujetos son: 1. El o los propietarios adquirentes de los lotes individuales. 2. La entidad que los representa

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3. La entidad que realiza el emprendimiento. Los contratos son: 1. Contrato de compraventa del lote: mediante este contrato se promete la transmisión del dominio de un lote contra el pago de un precio. El objeto puede ser el lote, o el lote más la vivienda ya construida, o a construir. 2. Contrato de sociedad: el "adquirente" se transforma en socio de una sociedad civil o comercial, que es propietaria de las partes comunes 3. Contrato de locación: puede ser que el propietario o la sociedad que lo representa suscriba contratos con un club o una sociedad comercial, titular de un inmueble donde se realizan actividades deportivas 4. Contrato de servicios: el propietario puede tener contratos de servicios con quienes ofrecen actividades deportivas, esparcimiento, culturales, etcétera. Las modalidades pueden ser muy diversas y el entramado contractual muy complejo. Lo importante es examinar el efecto de conjunto que se logra, el que siempre debe estar sometido a las siguientes reglas: 1. Son contratos conexos: tanto la interpretación como la integración no puede ser aislada porque tampoco lo es el club. 2. El emprendimiento es un todo irrescindible y el entramado contractual debe procurar la obtención del fin: la vivienda en las condiciones de vida prometidas y el uso de espacios comunes. 3. Se produce una combinación de derechos reales que tienen los propietarios con un vínculo asociativo que generalmente toma la forma de una sociedad, de modo tal que no se puede ser dueño de un lote sin ser accionista o socio 4. No existen contratos conexos si se da la libertad de comprar un lote, sin asociarse a la sociedad o asociación a o dueña de partes comunes La doctrina se ha concentrado también en los aspectos societarios. La costumbre muestra que la mayoría de los emprendimientos se hacen mediante la constitución de un régimen de propiedad horizontal, y una sociedad que es propietaria o simplemente a de los espacios comunes, integrada por los adquirentes de las parcelas. En otros casos, la sociedad es dueña de la totalidad de las partes, lo que es sumamente riesgoso, ya que el adquirente no tiene sino un derecho personal (una acción), y no un derecho real sobre el bien que adquiere. El tema de la sociedad es problemático. En el derecho argentino es normalmente una asociación civil bajo forma de sociedad anónima, lo cual tiene los siguientes inconvenientes: a) Es una sociedad comercial por la sola adopción de esta forma típica, pero su objeto no es la distribución de beneficios dinerarios, sino la producción de servicios que se transforman en beneficios para los asociados b) si se disuelve, y es una asociación, sus bienes van a una entidad de bien público, lo cual es gravísimo en el caso de las partes comunes de los clubes; c) si hubiera insolvencia y quiebra, los "propietarios", serian meros acreedores quirografarios, y d) la relación entre la sociedad y los adquirentes puede ser muy conflictiva, ya que no hay un mecanismo para que se los pueda obligar a ser socios, y en el caso en que lo sean, puede haber serias discordancias sobre el nivel de gastos aceptables. La solución que se ha encontrado para evitar algunos de estos inconvenientes ha sido configurar la relación jurídica fundamentalmente como un régimen de propiedad horizontal, de modo de otorgar derechos reales al adquirente y constituir una asociación bajo la forma de sociedad anónima para la istración de las partes comunes. En el caso en que esta sociedad fuera propietaria, lo sería en virtud de un fideicomiso, que es un mecanismo que permitiría sortear el riesgo de la disolución o la quiebra. Los integrantes tienen una posición jurídica por pertenecer a la red, de la que emana un plexo de derechos y deberes, algunos de ellos con base en el contrato y otros en normas extracontractuales. Uno de los aspectos es la aplicación de la ley antidiscriminatoria, de modo que ninguno de los sujetos que están ubicados en los clubes de campo puede recibir un trato diferente por razón de su raza, creencias políticas o religiosas. Otro de los aspectos es la situación de las personas con capacidades diferentes, tanto en clubes de campo como en otras urbanizaciones. Muchos de ellos requieren reformas arquitectónicas para poder disfrutar en Igualdad de condiciones, que deben ser soportadas por los demás, con un costo adicional. Como suelen ser minoría, las comunidades terminan siendo construidas conforme al criterio de la mayoría.

Cementerios privados 25

Generalmente hay una empresa organizadora que ofrece la "venta de una parcela" a quienes deseen adquirirla para sí o para terceros; la costumbre es que se va pagando una cuota en forma anticipada y que luego de producido el fallecimiento del beneficiario surge el derecho a ocupar la parcela; La expectativa del adquirente es obtener un lugar de descanso para sus muertos y contar servicios de inhumación, conservación de instalaciones, espacios verdes, vigilancia, aseo, etcétera; los servicios son onerosos porque se establecen unas expensas y un sujeto obligado al pago; es una relación jurídica de larga duración, que requiere asegurar la seriedad de la empresa para que pueda dar los servicios en un lapso prolongado El vínculo canaliza el deseo del titular a no ser turbado, por lo que debe asegurársele un derecho real; es una relación onerosa de larga duración, por lo que la empresa tenderá a asegurarse el pago de las expensas solicitando garantes, y es una actividad que involucra a grupos de consumidores y s. El inicio de la relación jurídica importa la celebración de un contrato que luego es un título para un derecho real, presentando ambos caracteres atípicos. La continuación del vínculo presenta también un aspecto contractual, donde deben incluirse las prestaciones onerosas y durables de servicios. Al analizar las características de estos casos surgió la asimilación tanto con el derecho real de uso como con el régimen de propiedad horizontal. Sin perjuicio de la aplicación analógica que pueda hacerse para solucionar algunos casos particulares puede decirse que los cementerios privados no pueden encuadrarse en ninguno de los derechos reales permitidos, resultando necesaria su recepción legislativa Puede decirse que hay un contrato atípico, que tiene elementos de la venta y la locación de cosas y de servicios. De la primera toma en cuenta la vocación de adquirir para sí la cosa a perpetuidad; de la segunda el uso y goce; de la tercera la prestación de servicios complementarios. La finalidad económica perseguida por el oferente es la utilidad que deriva del precio por la venta del predio en forma de parcela y de la renta permanente que puede obtener por la prestación de servicios de istración y cuidado Las normas que se aplican son de Derecho Privado para el régimen de los sujetos (capacidad del sujeto propietario, o de constitución, funcionamiento o disolución de la sociedad), a las relaciones entre el propietario y la cosa, entre el y la cosa, y entre el propietario y el , y a los servicios privados. En cambio, lo atinente al servicio está regulado por normas de Derecho istrativo municipal y provincial Este contrato sirve de título para el derecho real de uso y puede solucionar el problema de su renovación al constituirse en titulo futuro. El retardo o el incumplimiento absoluto de las expensas afectan a una obligación ria. Se ha señalado que en virtud de tal riedad, la falta de pago no lleva como sanción la pérdida del derecho de sepulcro. Como contrapartida, si no hay sanción alguna, se puede generalizar el incumplimiento entre los s llevando a la quiebra del sistema porque no hay quién lo mantenga; de modo que resulta conveniente la adopción de garantías de pago. Lo que interesa fundamentalmente y ha preocupado a la doctrina es garantizar que después de la muerte del titular exista un derecho real que se pueda adjudicar a los herederos y que en el régimen actual no es fácil de lograr.

Punto 2 • Forma Para la venta de inmuebles, la escritura pública es de rigor, con excepción de los casos en los que la operación se celebra en subasta pública. Aquí la forma es impuesta con carácter solemne relativo. La inobservancia de la forma trae como consecuencia que en lugar de un contrato de compraventa válido, habrá un precontrato de compraventa.

Punto 3 •

Boleto de compraventa

Para el doctor Molinas el consentimiento debe ser actual, como lo dice el legislador. Claro esta que considerando esto no se puede obligar a escriturar por el hecho de que exista de por medio una boleto de compraventa. Por lo cual considera al boleto como un contrato que obliga a hacer escritura publica, y de no hacerse se resuelve en daños e intereses. Esta tesis, defendida por el Dr. Molinas es la minoritaria, por lo cual no es la que se lleva a cabo. Se considera a esta corriente como debilitante del boleto de compraventa.

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En las costumbres actuales se ha hecho borroso el momento en el cual comienza un contrato, ya que las partes inician unas aproximaciones que gradualmente se van consolidando y en un momento dado se puede decir que el contrato existe. La forma mínima de relación es el o social típico, que puede generar algunas obligaciones de responsabilidad extracontractual. Otra etapa la constituye el período que va desde las tratativas hasta el consentimiento, que es el período precontractual, en el que no hay contrato y surgen obligaciones basadas en la responsabilidad in contrahendo. Nuestro propósito es examinar algunas situaciones que se dan dentro de este lapso, pero que tienen mayor solidez que las simples tratativas Las formalidades de la compraventa, principalmente en materia de inmuebles y automotores, y las tramitaciones necesarias para la transmisión dominial, demandan dinero y tiempo. La aceleración de la vida económica se enfrentó con la desaceleración de los trámites notariales y regístrales; el incremento de los costos de transmisión dominial colisionó con la capacidad de pago de los contratantes y la economía informal. Ello produjo una brecha en la que se desarrolló el "boleto de compraventa", que provocó innumerables conflictos: para el régimen jurídico se trataba de un contrato preliminar o incompleto por la falta de forma legal; las partes, en cambio, entendían haber llegado a un acuerdo definitivo. Esta división entre la ley y la costumbre llevó a posturas formalistas y realistas, que intentaron mantener la seguridad jurídica que surgía de aplicar la legislación vigente, o sacrificarla con la intención de despejar el fantasma de una legislación, no sólo inaplicable, sino contraria a las costumbres, a sus propias finalidades y a la justicia del caso. El Código Civil argentino reguló la compraventa como un contrato que tiene efecto real obligacional (produce la obligación de transferir) conforme al artículo 1323 del Código Civil. Cuando se persigue la transmisión de bienes de cierta importancia económica hay que dotarlo de una forma que advierta a los contratantes sobre ese aspecto, y por esta razón Vélez consideró que en materia de inmuebles, que eran los bienes más relevantes en la economía de su tiempo, debía hacerse por escritura pública. Para reforzar esta protección se dispuso que si al contrato le falta un requisito esencial no es juzgado como una compraventa En este esquema, el boleto era un contrato preliminar a la compraventa porque le faltaba el requisito de la forma, y no causaba una obligación de dar, sino de “hacer escritura pública" (art. 1185). Celebrado el contrato preliminar (boleto), e incumplido (no se hace la escritura), y tratándose del incumplimiento de la obligación de hacer la escritura, sólo cabía una indemnización de daños (art. 629). El artículo 1187 del Código Civil preveía expresamente que el incumplimiento de la obligación referida en el artículo 1185 era juzgada como una obligación de hacer, y frente al incumplimiento corresponde demandar la escrituración, "bajo pena de resolverse en el pago de pérdidas e intereses". Esta regulación trajo varios inconvenientes: las partes perseguían una finalidad de cambio, la que se ve frustrada porque no es posible obtener el bien, sino una indemnización sustitutiva; el boleto creaba inseguridad jurídica al comprador. El vendedor continuaba siendo titular del dominio y podía hipotecar el bien, transferirlo a un tercero. La inseguridad era grave incluso cuando se daba la posesión del bien, porque el comprador por boleto no era poseedor legítimo Esto sin embargo no hizo imposible que el boleto se intensificara. En la venta de inmuebles el boleto se consolidó ampliamente y fue el sector donde más se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. En el caso de los automotores, también se difundió como una práctica común, a pesar de que su utilización era mucho más riesgosa, puesto que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros, y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva. La ley 14.005 que regula la venta de inmuebles fraccionados en lotes, cuyo precio haya de ser satisfecho en cuotas periódicas, dio un marco protectorio al boleto ya que estableció que el comprador por boleto podía reclamar la escrituración si había pagado un 25% del precio. La reforma del Código Civil a través de la ley 17.711 del año1968 alteró sustancialmente la cuestión. El artículo 1184 establecía la pena de nulidad para los contratos que, debiendo ser en escritura pública, eran redactados como instrumentos privados; esa disposición fue eliminada. El artículo 1185 bis es incorporado disponiéndose que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el 25% del precio, y en esos casos el juez podrá disponer la escrituración. El artículo 2355 dispuso que se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. El artículo 1051 estableció los derechos de los adquirentes de buena fe a título oneroso. Esto cambien radicalmente la “cara” del boleto en nuestra legislación, y si bien se hizo en materia de inmuebles, luego se extendió a otras áreas. La jurisprudencia fue receptando las demandas de quienes, siendo acreedores por boleto, pretendían la obtención de la finalidad del contrato celebrado y no la indemnización. Así se fue itiendo no sólo la

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indemnización, sino la condena a la escrituración. Se estableció que la obligación de escriturar no es personalísima y que puede ser hecha por el juez ante el incumplimiento del obligado. La doctrina también ejerció discursos sobre el boleto, ya sea para debilitarlo o, lo contrario, darle aun mas fuerza. Una primera tesis, que debilita el boleto, indica que es una promesa y que ésta es un contrato preliminar, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, razón por la cual las partes deben expresar dos veces el consentimiento. Si no lo hacen para el segundo momento, no hay contrato y sólo indemnización por frustración de la promesa Una segunda tesis intentó reforzar el boleto señalando que es un contrato cuyo objeto es la obligación de otorgar escritura pública. Esta apreciación ubica al boleto como uno de los supuestos en que se da lugar a una venta forzosa porque hay una convención que obliga a realizarla Una tercera tesis, que fortalece al boleto, no diferencia entre dos etapas, una preparatoria y una definitiva que dan lugar a dos modos de consentir. El consentimiento es uno solo y referido a la finalidad de cambio en el dominio de una cosa; los demás son actos complementarios para concretar esa finalidad. Por este camino argumental se invierten las calificaciones: el boleto es un contrato de compraventa completo y perfecto, y contiene la "promesa de escriturar”. Puede considerarse itida con plenitud, en la doctrina y en la jurisprudencia, la tesis de que el boleto es un contrato de compraventa pleno. Una gran parte de las argumentaciones jurídicas que dieron fortaleza al boleto se basaron en el principio de protección de la parte débil, sea por razones económicas o cognoscitivas. Este argumento tiene su base en la ley 14.005 que tuvo una clara finalidad tuitiva de los económicamente débiles. La aplicación del principio protectorio de la parte débil justificó en gran medida el pasaje del boleto al campo de los contratos definitivos. El mismo principio puede informar su debilitamiento. En muchas situaciones el boleto, sumado a la ausencia de formas, es motivo de aprovechamiento de contratantes débiles, quienes firman sin tomar conciencia del acto de disposición Para calificar el boleto de compraventa y asignarle efectos hay que delimitar claramente el supuesto de hecho. En la costumbre negocial se celebran actos unilaterales o bilaterales que tienen un carácter preliminar los cuales tienen como efecto obligar a celebrar un contrato futuro, cuyo incumplimiento da derecho al resarcimiento de daños pero no a la escrituración. Aquel en que las partes quisieron celebrar un contrato definitivo y no meramente preparatorio, pero no le dieron la forma de escritura publica, es el denominado "boleto definitivo", cuyos efectos, como hemos visto, se asimilan a la compraventa según la doctrina mayoritaria. Las obligaciones nucleares son: entrega de la cosa contra pago del precio. Siendo un contrato de cambio que tiene por finalidad la transmisión del dominio, es un acto de disposición, y se requiere la capacidad para disponer, y poder especial para el caso de ser celebrado a través de un mandatario. El boleto es un instrumento privado y no se transforma en público por la certificación de firmas ante escribano, o por el juez, o por su inscripción. El boleto otorga a las partes derechos personales, no personalísimos ni tampoco reales, razón por la cual es posible su cesión sin otra forma que la escrita y funciona de la siguiente manera: a) Normalmente es un acuerdo entre el comprador y un tercero, en el que el vendedor no es parte y no puede oponerse, salvo que se acredite insolvencia del cesionario; b) el vendedor debe ser notificado; c) antes de la notificación el vendedor puede exigir el pago al comprador y escriturar a su nombre, aun cuando el comprador haya cedido, porque los efectos hacia el vendedor se producen desde la notificación; d) luego de la notificación es obligado a escriturar a nombre del cesionario, y tiene dos deudores del precio: el comprador-cedente y el cesionario; e) el cesionario puede exigir directamente al vendedor la escritura acreditando la notificación de la cesión y el pago íntegro del precio. Si la cesión es efectuada por el vendedor es un fenómeno similar, de modo que el cesionario queda obligado a escriturar y puede oponer al comprador las defensas dilatorias por falta de pago o bien la resolución del contrato. La prohibición absoluta de ceder el boleto desnaturaliza la circulación de bienes y es una cláusula ilícita La venta por boleto por quien es un heredero pero no titular causa una obligación de transferir, que puede ser de tracto abreviado ya que si la sucesión está abierta puede hacer la transferencia directa de la sucesión al tercer comprador, sin inscribir previamente el dominio a nombre del heredero declarado. La venta de uno de los herederos, sin que medie conformidad de los restantes, es inoponible a los herederos no firmantes. La adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe por boleto de compraventa es legítima. El boleto es un título suficiente para transmitir la posesión de una cosa, y por lo tanto es una posesión legítima'. Esta es una regla clara en nuestro Derecho, aunque luego puedan existir algunos problemas en la solución de

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conflictos. El adquirente por boleto, mediando buena fe, tiene el derecho de usar y gozar de la cosa, percibiendo los frutos "a título de dueño"; tiene, asimismo, el derecho de disponer de la cosa, aunque se aclara que "en los límites del artículo 3270 En cuanto a los bienes gananciales ocurre lo mismo que con los condóminos, pq se necesita el consentimiento de ambos. Puede ratificarse.

Punto 4 La escritura pública es la forma requerida por la ley y es un acto en el que el escribano cumple una función importantísima. Suscripto el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar. La obligación pesa sobre ambas partes, pudiendo ser pura y simple o sometida a un plazo suficiente como para cumplirla, es decir que hasta que no venza no es exigible la escrituración. Puede ocurrir que las partes no hayan establecido un plazo y el tiempo transcurra; la jurisprudencia ha deducido de ello dos consecuencias: la primera es que existe una prórroga del plazo, y la segunda es que se transforma en pura y simple, pudiendo cualquiera de ellas intimar su cumplimiento en forma inmediata Puede acontecer también que las partes sometan el término al momento en que se obtengan todos los elementos documentales; en este caso es una condición suspensiva, la que no puede ser meramente potestativa. También es posible que se establezca un plazo incierto vinculado a la aprobación de obras, o de una urbanización, durante el cual se van pagando cuotas. En estos supuestos, una vez pagada la cantidad de cuotas necesarias para la escrituración según boleto o bien la totalidad de ellas, la escrituración es exigible, aunque no haya aprobación. Finalmente, si no hay plazo expreso o tácito el interesado debe pedir la fijación judicial. El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición producen la mora del deudor de la obligación de escriturar. Aplicando las reglas señaladas arriba, no puede haber mora si no están cumplidos los pasos necesarios para escriturar Frente a la mora del deudor de obligaciones recíprocas se puede ejercer la excepción de incumplimiento contractual. Procede el ejercicio de esta excepción dilatoria frente al incumplimiento sustancial de una de las partes, autorizando a la otra a dilatar el cumplimiento de su obligación. En la compraventa es frecuente el uso de esta herramienta y se la ha itido cuando hay mora en la obligación de escriturar, autorizando a la otra parte al no pago de expensas o impuestos a partir de la posesión. El incumplimiento total o parcial de la obligación de escriturar da derecho a la otra parte a solicitar la escrituración por parte del deudor, o bien subsidiariamente por el juez. También puede reclamar el resarcimiento de los daños moratorios en relación adecuada con el incumplimiento. En el supuesto en que hubiere imposibilidad de escriturar se aplican las reglas generales. Si es inculpable no hay derecho al resarcimiento, porque concurre una causa eximente de la responsabilidad Otro de los casos es el de ineficacia por inoponibilidad. Cuando la parte vendedora está constituida por varios condóminos, la venta que uno de ellos hace es inoponible a los otros y el contrato deviene ineficaz, causando la obligación de indemnizar por parte de quien prometió la venta que no pudo cumplir' La extensión del resarcimiento encuentra su límite en la relación de causalidad adecuada, de modo que sólo los perjuicios que tienen su origen en el incumplimiento contractual son reparables. Los otros perjuicios que pueda sufrir una persona no tienen nexo con la responsabilidad contractual y no son resarcibles por no tener causa En los supuestos de incumplimiento se indemniza el interés de cumplimiento, mientras que en la frustración o ineficacia en general se repara el daño al interés negativo o de confianza Último caso la frustración produce la obligación restitutoria y el comprador recupera el precio pagado a valor actual; por ello no se le indemniza con el valor del bien. Sin embargo, si para obtener la finalidad frustrada debe comprar otro inmueble, y éste es más caro, debe indemnizársele el mayor valor que debe pagar para obtener la finalidad perseguida en el contrato frustrado La mora en la obligación de escriturar obliga a resarcir los daños que la misma produce en relación causal adecuada. Si se produce una demanda por escrituración y la consiguiente condena judicial, el demandado debe pagar los mayores costos que requiere la escrituración, si los hubiera.

Punto 5 • Oponibilidad del boleto de compraventa → Entre el vendedor-titular registral y el comprador por boleto 1. si el comprador no paga, el vendedor intentará embargar y ejecutar el bien vendido, pero como sigue siendo titular registral del mismo, se embargará a sí mismo y ejecutará una cosa que está en su patrimonio. Esta paradoja es despejada si se entiende que se ha transmitido la posesión legítima y el boleto es justo título;

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2. la posibilidad de que el titular registral, luego de vender el bien por boleto, intente ejercer acciones reales. Si el contrato celebrado es válido, esas acciones no son procedentes, ya que deberá primero resolver el vínculo para luego intentar recuperar la cosa; ello es así porque el comprador opondrá el justo título que es el boleto → Ventas sucesivas 1. Cuando hay dos ventas sucesivas, hechas por boleto, prevalece el que tiene la posesión; si ninguno la posee, es preferido el de fecha anterior 2. Cuando hay dos ventas sucesivas, una por boleto y otra por escritura, prevalece el que tiene la posesión. Se ha sostenido que "prevalece el derecho del adquirente de un inmueble por boleto de compraventa a quien se le entregó la posesión, ante quien obtuvo escritura traslativa de dominio sin posesión. La posesión soluciona porque trae consigo la publicidad. 3. La venta por boleto efectuada por quien no es titular del dominio, pero invoca los derechos nacidos de un boleto anterior, en realidad importa una cesión de la posición contractual respecto del primero → Oponibilidad frente al locatario 1. El contrato de locación es oponible al comprador. "En el caso en que el locatario ya haya recibido la tenencia, su contrato ha de quedar firme frente al adquirente por boleto, cualquiera sea su fecha. Si el vendedor transmite al adquirente su posesión por medio de actos externos, por ejemplo, llevando al adquirente al inmueble y comunicando la transmisión al locatario, éste lo ha de reconocer como poseedor, en cuyo caso abonará los alquileres al adquirente → Oponibilidad frente a terceros embargantes 1. La oponibilidad del boleto de compraventa a terceros embargantes o frente a la quiebra o concurso del enajenante es un problema cuya solución requiere equilibrar dos aspectos: por un lado la protección del adquirente, que ha confiado en obtener un bien y no una indemnización, y es por ello que la tendencia evolutiva ha sido proteger este derecho itiendo la oponibilidad si se trata de un comprador serio, en el sentido de que ha pagado una parte del precio, ha tomado la posesión. Como contrapartida, hay que prever que un boleto así protegido y directamente oponible puede dar una herramienta para que el deudor "fabrique" boletos en perjuicio de sus acreedores. Para evitarlo se requiere que haya sido inscripto, o bien que exista posesión. La doctrina corrijo el problema de esta forma: 1. El adquirente por boleto puede encontrarse con que existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesión: triunfa la cautelar. 2. Si hay publicidad registral, obtenida mediante la inscripción del boleto, éste tiene precedencia respecto del embargo. 3. Si hay publicidad posesoria también tiene precedencia. El poseedor puede oponer al embargante todos los efectos que derivan de la posesión misma (restitución de mejoras, derecho de retención, adquisición de frutos, etc.) y de su carácter de acreedor. 4. Se ha señalado que en las ejecuciones individuales es de aplicación analógica el régimen del artículo 1185 bis del Código Civil, ya que si lo puede oponer a la quiebra o al concurso, con mayor razón puede hacérselo frente a un embargante. Para ello se requiere: fecha anterior oponible, ya sea porque tenga fecha cierta o se haya entregado la posesión, pago del 25% del precio y buena fe. 5. En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario debe estarse a la posesión: si ésta fue dada con anterioridad a la hipoteca triunfa el comprador; en cambio, si la hipoteca fue anterior a la posesión prevalece el acreedor, quedándole al comprador las acciones contractuales contra el vendedor y las penales. Si el acreedor hipotecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesión anterior a la hipoteca puede deducir la tercería de dominio → Oponibilidad frente al concurso o la quiebra "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25% del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio". Para evitar los posibles fraudes pueden tomarse recaudos, como lo ha establecido en un excelente fallo la Corte Suprema de Justicia de Mendoza; la misma ha señalado que un embargo trabado sobre un inmueble o el proceso concursal abierto con anterioridad a la enajenación mediando boleto de compraventa es oponible al adquirente. No obstante ello, el adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal si se cumplen los siguientes recaudos:

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a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria); c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del proceso universal; e) en el proceso concursal las reglas anteriores no impedirán la aplicación de la normativa relativa a la acción revocatoria y el adquirente deberá cumplir con los otros recaudos expresamente previstos en el articulo 146 de la ley 24.522

Sección 2ª El pacto es una cláusula ria que modifica los efectos normales o naturales de los contratos típicos Los efectos normales de la compraventa son el pago del precio y la entrega de la cosa, los que pueden ser sometidos a pactos que modifican el tiempo, el lugar, la forma, la modalidad y muchos otros aspectos que veremos seguidamente. El artículo 1363 del Código Civil autoriza expresamente a las partes a introducir estas cláusulas especiales. Art. 1.344. La venta de un inmueble determinado puede hacerse: 1° Sin indicación de su área, y por un solo precio; 2° Sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida; 3° Con indicación del área, pero bajo un cierto número de medidas, que se tomarán en un terreno más grande; 4° Con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total; 5° Con indicación del área, pero por un precio único, y no a tanto la medida; 6° O de muchos inmuebles, con indicación del área, pero bajo la convención de que no se garantiza el contenido, y que la diferencia, sea más sea menos, no producirá en el contrato efecto alguno.

Está visto al comienzo de compraventa de inmuebles.

Compraventa sujeta a condición suspensiva o resolutoria Las obligaciones que surgen de la compraventa pueden ser sometidas a condición, la que, como modalidad accidental de la obligación, modifica su eficacia. De ello se sigue que la obligación de entregar la cosa puede ser sometida a condición suspensiva o resolutoria, y de igual modo sucede con la obligación de pagar el precio. En ambos casos, el régimen aplicable es el de las obligaciones modales En la denominada "compraventa condicional" ambas obligaciones son afectadas por el hecho condicionante, de modo que su cumplimiento o frustración las afecta por igual, jugándose toda la suerte de la finalidad económica del negocio celebrado. La condición afecta la correspectividad de las prestaciones. La redacción de la cláusula condicional debe decir, entonces, que "en caso de que acontezca tal hecho, el vendedor debe entregar la cosa, y el comprador pagar el precio, y en caso de que no acontezca, ni el vendedor, ni el comprador se deben nada entre sí" Establecida la condición, la misma puede ser suspensiva o resolutoria. En caso de duda se entiende que es resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador La condición suspensiva dilata el cumplimiento hasta que se produzca el hecho condicionante, produciéndose entre tanto un estado de pendencia. En ese estado, ni el vendedor debe entregar la cosa, ni el comprador pagar el precio, y sólo caben las medidas conservatorias. Cuando la condición no se cumple se frustra la eficacia del contrato y las partes deben restituirse lo dado recíprocamente La condición resolutoria somete la eficacia del contrato a un hecho futuro e incierto, cuyo acaecimiento produce la resolución extintiva. Pendiente la condición, los contratantes están obligados al cumplimiento como si no hubiera modalidad alguna, y si se hubiera entregado la cosa vendida, el vendedor sólo tendrá derecho a pedir medidas conservatorias sobre la cosa. Si la condición no se cumple los contratantes están obligados como si la compraventa no fuera condicional. Cumplida la condición las partes deberán restituirse lo entregado en virtud de la obligación Pacto de retroventa La venta con pacto de retroventa es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución. La finalidad del vendedor es transmitir la cosa, pero con el derecho a rescatarla al cabo de un tiempo, devolviendo el precio o la suma que se pacte

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El pacto requiere como presupuesto el cumplimiento bilateral de las obligaciones nucleares, previéndose la posibilidad de volver las cosas al estado anterior retrotrayendo los efectos naturales: devolviendo la cosa a cambio del precio. Estos efectos se producen porque se adjudica al vínculo contractual un efecto de marcha y contramarcha en sus consecuencias obligacionales. Si en cambio hubiera una compraventa sin pacto y luego de producido el cumplimiento se acordara volver las cosas al estado anterior, no estamos ante una venta con pacto de retroventa, sino a dos contratos ya que hay dos consentimientos sucesivos. El ámbito del pacto es el de los inmuebles, ya que está expresamente prohibido respecto de las cosas muebles. Estas últimas hacen nulo el contrato completo, no solo la cláusula El ejercicio del derecho de retro puede ser sometido a un plazo de caducidad, el que no puede exceder de tres años. Para que tenga efectos respecto de terceros, es precisa la inscripción registral. Si hecha esta inscripción el bien es vendido por el comprador a un tercero, el pacto resulta oponible y el vendedor puede ejercerlo contra el tercero. Si el vendedor no hace uso del pacto, la cosa pasa al dominio pleno del comprador. Pacto de reventa El pacto de reventa faculta al comprador a restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo el precio que hubiere pagado, con exceso o disminución. Las analogías con el pacto de retroventa son totales, cambiando sólo el sujeto titular, pasando a ser ahora el comprador, lo cual justifica que se le apliquen las reglas del pacto de retroventa Pacto de preferencia Mediante este pacto la venta se perfecciona, pero si el comprador se decide a venderla nuevamente se obliga a preferir al vendedor, siempre que éste ofrezca condiciones similares a los terceros interesados ante la decisión voluntaria de quien ha comprado una cosa de desprenderse de ella, debe preferir a aquel de quien la compró. Para algunos autores aquí hay una promesa de venta con una doble condición suspensiva: que el comprador venda a un tercero y que el titular del derecho de preferencia quiera ejercer su prelación. Esta tesis ha sido refutada porque no puede haber venta si no hay precio, que es un elemento esencial de tipo legal Para otra tesis es un contrato típico, que puede ser autónomo o rio de la compraventa Puede ser autónomo o rio. Una persona puede obligarse a preferir a alguien en caso de que desee vender algo, y puede obligarse mediante un contrato autónomo. En el segundo supuesto esa preferencia se acuerda en el momento mismo en que se compra la cosa, y como pacto rio de la compraventa. Puede ser en favor del vendedor o de un tercero. El Código trata la preferencia como un pacto rio de la compraventa y por eso establece que se fija en favor del vendedor, pero en realidad puede ser dada a cualquier otra persona El pacto no da una acción para obligar al comprador a vender, sino a preferir. En el supuesto en que voluntariamente decida la venta debe preferir al vendedor. En esto se diferencia claramente del pacto de retroventa, en virtud del cual el vendedor puede recuperar la cosa vendida haciendo funcionar la condición resolutoria pactada aun contra la voluntad del comprador de desprenderse de la misma. La preferencia es intuito personae, por lo cual no es cedible. La aceptación por parte del titular debe hacerse en un plazo de tres días para los bienes muebles y de diez para los inmuebles, transcurridos los cuales caduca su derecho, quedando liberada la otra parte para ofrecer la cosa a terceros. Este es un plazo de caducidad para el ejercicio de la preferencia, que es bien diferente del plazo que se haya pactado para la existencia de la preferencia. Puede darse la circunstancia de que el comprador tenga un interesado en la cosa; si le dice que no le vende porque tiene un derecho de preferencia pactado en favor de otro sujeto, puede perder el interesado y, si el titular del derecho de preferencia no acepta, se queda sin vender. En este caso puede ofrecer venderle la cosa bajo la condición resolutoria de que, si el titular del derecho de preferencia decide comprarla, queda sin efecto. Si el comprador no cumple con la notificación, y vende la cosa a un tercero, la venta es válida porque la preferencia es inoponible a los terceros, pero el comprador debe indemnizar al titular del derecho por los daños causados Pacto de mejor comprador Es la estipulación de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso. Las partes celebran un contrato de compraventa, pero se incluye un pacto que modifica su efecto natural porque se dice que si en un plazo determinado aparece otro comprador la misma queda sin efecto. Puede llevarse a cabo como condición suspensiva o resolutoria. El hecho condicionante está conformado por la oferta hecha por otro comprador. Naturalmente, la sola oferta sería inútil si no se reúne con la aceptación

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por parte del vendedor, de modo que el hecho condicionante resulta ser, en la práctica, la oferta aceptada, es decir, el consentimiento. Si la oferta de este tercero no es aceptada, la condición no se cumple y el contrato sigue siendo eficaz, pero si la oferta es aceptada se cumple la condición y el contrato pierde su eficacia. El mejor comprador debe ser un tercero ajeno al contrato, puesto que si la venta fue hecha por dos vendedores en común, ninguno de ellos puede ser mejor comprador El pacto no se aplica a los bienes muebles. En el caso de los inmuebles se aplica, pero con un plazo de caducidad de tres meses. No es intuito personae. Pacto de no enajenar Mediante el pacto de no enajenar, las partes en la compraventa disponen que el comprador se obliga a no vender a una persona determinada la cosa que adquirió. La razón de ello puede ser motivada en cuestiones muy concretas y prácticas, como la de evitar que la cosa sea transferida a un competidor, o bien de evitar que disminuya el patrimonio como garantía de la solvencia, o por razones sentimentales para evitar que circule en manos extrañas. Compraventa a satisfacción: La compraventa a satisfacción del comprador es la que somete la eficacia del contrato a que la cosa vendida agrade al comprador. La venta puede ser hecha con sujeción a ensayo o prueba de la cosa vendida, o bien, cuando se trata de cosas que se acostumbra a gustar, se sujeta a esa condición El Código trata estos tres casos como compraventas perfectamente celebradas, sujetas a una condición suspensiva. En nuestro Derecho no hay una diferencia legal relevante entre estas modalidades. Una última cuestión es interesante, puesto que podría dar la impresión de que se trata de una condición potestativa, ya que el comprador puede decir que le gusta o no según su voluntad, y estaría censurada por el artículo 542 del Código Civil. Es cierto que el comprador es el único árbitro, pero no se trata de una voluntad subjetiva, sino objetiva, controlable conforme al Standard de la costumbre

Sección 3ª: Compraventa denominada de “reserva” Este pacto cumple una función de garantía en las operaciones de venta de bienes a crédito. La venta se celebra, pero no se transfiere el dominio hasta que el comprador pague el precio íntegro; de este modo, si el comprador no paga, el vendedor no tiene solamente una acción personal derivada del contrato de compraventa, sino también una acción real fundada en que sigue siendo titular dominial, lo que le da derecho de perseguir la cosa y de ser preferido frente a terceros. El efecto natural de la compraventa celebrada es la transmisión del dominio, y es ello lo que justamente afecta este pacto: la reserva no produce la transferencia dominial definitiva hasta el pago. Si el pago no se produce, tiene efecto la revocación. Se ha discutido sobre la naturaleza jurídica de este pacto. Sin ahondar en este tema se puede señalar que, aunque tiene una finalidad de garantía, no es una prenda, dado que no se ajusta a los elementos típicos que la misma debe reunir en nuestro Derecho. La discusión más importante se produce en relación a si es una venta sometida a condición suspensiva o resolutoria. La mayoría de la doctrina nacional se inclina por la primera tesis, ya que el comprador sólo es propietario cuando ha pagado el precio, y hasta ese momento se suspende la transmisión dominial, Pero resulta que para el Código Civil argentino el pacto funciona al revés, puesto que lo que en realidad se pretende es que los efectos se produzcan si paga el comprador, y si no paga se resuelva el contrato". Si se aplica el régimen de la condición resolutoria conforme lo señala el Código, los efectos son los siguientes: a) El vendedor debe traditar la cosa al comprador, porque los efectos se producen hasta que se cumpla la condición; b) los riesgos de la cosa, sean deterioros o aumentos, perjudican o benefician al comprador que es propietario, pendiente la condición, de un dominio revocable. Esta tesis ha sido discutida porque, pendiente la condición, el vendedor continúa siendo propietario, soportando los riesgos; después de pagado el precio, el nuevo propietario es el comprador, transmitiéndose los riesgos. A nuestro juicio la primera tesis se ajusta al régimen de la condición resolutoria; c) si el comprador no paga, el vendedor puede demandar el cumplimiento del contrato o bien resolverlo d) si se produce la resolución, los efectos son los del pacto comisorio. Se ha discutido si se aplica el pacto de reserva de dominio en la venta de cosas muebles. La opinión negativa se funda en el artículo1374 que prohíbe el pacto comisorio para cosas muebles. Para la opinión positiva, que

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es mayoritaria, debe itírselo con la salvedad de que en estos casos no es oponible a terceros de buena fe que hubieran adquirido derechos sobre ellas Compra en comisión En la compra en "comisión" el comprador le hace saber al vendedor que celebra el contrato a nombre de otra persona que asumirá la calidad de la parte contractual y cuyo nombre se reserva. Es un contrato por persona a designar. No hay representación directa porque quien participa en el contrato declara en nombre propio y no en nombre de otro. No hay representación oculta porque quien compra no es parte del contrato que compra, y luego, en una doble transmisión, se vincula con el mandante. Por el contrario, compra por una persona que designará y que asumirá el carácter de parte Esta modalidad importa dos declaraciones: la que realiza el contratante frente a la otra parte, y la que resulta de la elección, por la cual un tercero es designado contratante. Para algunos autores queda sujeto a la condición suspensiva de designación del tercero, mientras que para otros es condición resolutoria. El carácter resolutorio o suspensivo de la condición depende de lo que pacten las partes, pudiendo asumir ambas modalidades. Si es resolutorio, quien compra en comisión resulta obligado personalmente, hasta que la otra persona asuma el carácter de parte. Si no se ha fijado un término para la designación, la misma debe hacerse en el tiempo que es verosímil que las partes entendieron que debía cumplirse Autorización de venta Quien tiene interés en vender puede dar una autorización a una persona, que puede ser un profesional (martillero o corredor inmobiliario), para proceder a la venta. Constituye un mandato y se le aplican las normas de este contrato. El martillero o corredor puede ofrecer el inmueble en venta a nombre y por cuenta del propietario y mandatario. Puede celebrar contratos de reserva de compra y recibir señas, que debe dar al propietario salvo autorización en contrario. Si la operación no se celebra, debe restituir lo percibido del tercero. Si el comprador se arrepiente, perdiendo la seña entregada, no tiene derecho a reclamar al martiliero el reintegro de la comisión pagada. También puede ser autorizado a firmar el boleto, sin que ello requiera forma especial alguna.

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Anexo: Obligaciones de las partes! OBLIGACIONES DEL VENDEDOR De los Art. 1408 a 1423 surge que las obligaciones fundamentales del vendedor son:

1) CONSERVAR LA COSA, sin modificarla, hasta su entrega.Celebrado el contrato de compraventa, a veces la entrega de la cosa es inmediata, pero otras veces transcurre un tiempo hasta el momento de entregarla y en este último caso el Código impone al vendedor la obligación de conservar la cosa tal como se hallaba el día del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado (art. 1408) Ej.: si vendo una casa que debo entregar dentro de un mes, no debo hacerle modificaciones, como pueden ser, sacarle una puerta o ventana, cerrar un patio, voltear una pared, etc. (salvo autorización del comprador) y debo conservarla en buen estado hasta que llegue el momento de la entrega. Los gastos de conservación son a cargo del vendedor (conf. art. 1415), sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario (conf. art. 1415). La obligación de conservación de la cosa rige sólo cuando se trata de cosas ciertas (Ej.: mi caballo 'Trueno'). No se aplica cuando se trata de cosas inciertas (sólo determinadas por su género: uno de mis 100 caballos) o de cantidades de cosas (Ej.: 50 cajones de ciruelas, etc.), porque hasta la individualización de la cosa, el vendedor puede cumplir el contrato entregando cualquier cosa del mismo género o especie (conf. Art. 602, 606 y 607). 2) ENTREGAR LA COSA al comprador.Es la obligación más importante del vendedor, pues el comprador sólo adquiere la propiedad de la cosa cuando se le hace tradición de la misma, es decir, cuando se le entrega la cosa que ha comprado. Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere (art. 2377, seg. parte). Modo de entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesión y con todos sus rios...". "Libre de toda otra posesión...", significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite, que la cosa no esté en posesión de otra persona (art. 2401). Esto no significa que la cosa no esté 'ocupada', pues la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro, pero como éste no tiene pretensiones de ser dueño, se considera que la cosa está 'libre de toda otra posesión'. Desde luego, la existencia de estos ocupantes se debe hacer constar en el acto de venta. La cosa se debe entregar "con todos sus rios", es decir, con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad. Tiempo de la entrega.- art. 1409: "El vendedor debe entregar la cosa vendida... en el día convenido, y si no hubiese día convenido, el día que el comprador lo exige". La entrega debe ser hecha el día que fije el contrato, pero si no se ha fijado plazo, el comprador tiene derecha a exigir la cosa en cualquier momento, incluso inmediatamente. Lugar de la entrega.- La entrega debe hacerse en el lugar convenido en el contrato, y si no hubiese nada convenido, en el lugar en que se encontraba la cosa en la época del contrato (conf. art. 1410). Excepciones a la obligación de entregar.- El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida: a) Cuando el comprador no paga el precio y la venta es al contado.- El vendedor puede negarse a entregar la cosa vendida, mientras el comprador no le pague el precio (Art. 1418 y 1428). A este derecho del vendedor a no entregar la cosa en tanto no se le pague algunos lo llaman 'derecho de retención', pero en realidad se trata una aplicación de la "exceptio nom adimpleti contractus". b) Cuando la venta es a crédito y el comprador cae en insolvencia (art. 1419). Se hace aplicación del principio de que 'la insolvencia del deudor provoca la caducidad del plazo de su obligación' (arte. 572 y 753). Pero el comprador puede lograr que se le entregue la cosa que compró 'si da una fianza que asegure al vendedor que le pagará en el plazo fijado (art. 1419 in fine). Falta de entrega.- Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el comprador puede pedir -a su elección- la entrega de la cosa o la resolución del contrato (conf. art. 1412) y en cualquiera de esos casos, como complemento, la indemnización de los daños y perjuicios. Es una aplicación del pacto comisorio. Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa (Ej.: inundación que impide el traslado de la cosa), el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor (art. 1413).

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3) RECIBIR EL PRECIO. Conforme a diversos artículos (1411, 1424 y 749) el vendedor está obligado a recibir el precio: a) En el lugar y tiempo convenido por las partes; b) Si no hay nada convenido, y la venta es 'al contado': en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta es 'a crédito o plazo': en el domicilio del comprador. 4) GARANTIZAR CONTRA EVICCIÓN Y vicios REDHIBITORIOS DE LA COSA.Las obligaciones del vendedor no se terminan con la entrega de la cosa y la recepción del precio; van más allá, pues debe garantizar al comprador que no habrá evicción ni vicios redhibitorios con relación a la cosa que le vende; y si los hubiere, el vendedor debe responder ante el comprador. El Código, al hablar de las obligaciones del vendedor dedica a la garantía de evicción y vicios redhibitorios un sólo artículo (art. 1414), pero en otros títulos se ocupa en especial y detalladamente de estas cuestiones. El art. 1414 establece que el vendedor "debe sanear la cosa vendida, respondiendo por la evicción al comprador, cuando fuese vencido en juicio, por una acción de reivindicación u otra acción real. Debe también responder de los vicios redhibitorios de la cosa vendida". La evicción y los vicios redhibitorios han sido tratados en la Parte General de este trabajo, a donde remitimos. 5) OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS GASTOS DE ENTREGA DE LA COSA.El vendedor debe satisfacer los gastos de entrega de la cosa vendida, pero esta obligación puede ser dejada de lado mediante 'pacto en contrario', (art. 1415). Son gastos de entrega de la cosa, por ejemplo: gastos de transporte y de embalaje para llevar la cosa hasta el lugar de entrega; gastos de exportación, gastos de medición o de pesaje si se trata de entregar cantidades de cosas. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR 1) PAGAR EL PRECIO.Se trata de la obligación más importante a cargo del comprador. ¿Cuándo y en qué lugar debe hacer el pago?: ello depende de si hay o no convenido algo por las partes. - Si han convenido algo: "el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la época determinada en el contrato" (art. 1424, primera parte). - Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. 1424, seg., parte). - Si la venta ha sido a 'crédito o plazo': el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. El plazo puede resultar del convenio de las partes o por imposición de los usos o costumbres del país (art. 1424, tercera parte). ¿Puede el comprador rehusarse a pagar? Sí, pero sólo en los siguientes casos: a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una acción real (art. 1425).- El comprador puede suspender el pago del precio si tiene un temor fundado (peligro serio) de perder la cosa por una acción reivindicatoria u otra acción real (Ej.: acción confesoria, negatoria, etc.). Cesa el derecho a rehusar el pago: si el vendedor afianza la restitución (es decir, le da garantías suficientes de devolverle lo pagado, Ej.: constituye una fianza, prenda, etc.), o si el vendedor hace desaparecer el peligro o amenaza de evicción. b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus rios (art. 1426). Ej.: compra un auto sport y el vendedor pretende entregarle un auto común; o faltan los rios, como ser radio, servofreno; o compra 1000 resmas de papel a entregar todas juntas y el vendedor quiere entregarle 200 ahora y las restantes más adelante; etc. Derechos del vendedor no pagado.- Cuando el comprador no cumple con la obligación primordial de pagar el precio, surgen a favor del vendedor los siguientes derechos: 1) a demandar el pago del precio. 2) a retener la cosa vendida, si aún no ha sido entregada (arte. 1418/19 y 142 8). 3) a reivindicar la cosa inmueble entregada (art. 3923).- (Si se trata de muebles no procede la reivindicación a raíz del art. 2412). 4) Derecho a pedir la resolución del contrato. 2) OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA.Así como el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, correlativamente, el comprador tiene la obligación de recibirla. Tiempo.- Debe recibir la cosa en el término fijado en el contrato, o en el que fuese de uso local. A falta de un término convenido o de uso, la debe recibir inmediatamente después de la compra (art. 1427). Lugar.- Debe recibirla en el lugar fijado en el contrato; y si estuviese fijado en el lugar en que se encontraba la cosa a la época del contrato (art. 1410).

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Si el comprador se niega a recibir la cosa ¿qué puede hacer el vendedor?. - Si se trata de cosa mueble, el vendedor tiene derecho a (conf. art. 1430): - cobrar los gastos de conservación de la cosa más daños y perjuicios; - a consignar la cosa; - a demandar el pago del precio; - o a pedir la resolución de la venta (art. 1430). - Si se trata de inmuebles, el vendedor tiene derecho a (art. 1431): - pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios; - y a poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador. 3) OBLIGACIÓN DE PAGAR EL INSTRUMENTO DEL CONTRATO Y LOS GASTOS DE RECEPCIÓN.El Código dice que el comprador 'debe pagar el instrumento de la venta, y los costos del recibo de la cosa comprada' (art. 1424 in fine). Por supuesto, las partes pueden dejar esta norma de lado y pactar otra cosa en el contrato. El vendedor paga los gastos previos a la escrituración. Ej.: estudio de títulos, los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (de dominio, embargo, inhibiciones y gravámenes), los certificados de reparticiones públicas (acerca de la deudas del inmueble por impuestos, tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto fiscal a la venta. El comprador debe pagar: el sello matriz, el testimonio de la escritura y el 50% del impuesto fiscal. Además, paga los gastos para recibir la cosa (Ej.: gastos de transporte de la cosa hasta su domicilio).

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