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JURÍDICA SUPERNOTARIADO LA SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO DE ACUERDO CON LOS PROYECTOS GUBERNAMENTALES DE AMPLIACIÓN Y AHONDAMIENTO DE LA DEMOCRACIA, DE MAYORES OPORTUNIDADES DE CONOCIMIENTO, SABER E INFORMACIONES PARA LOS CIUDADANOS, QUIERE PONER AL ALCANCE DE TODOS ESTE CONJUNTO, DE PERIÓDICA ACTUALIZACIÓN, DE CONCEPTOS SOBRE TEMAS CERCANOS A LA VIDA Y NECESIDADES DE LAS PERSONAS Y CIUDADANOS.

LUNES, SEPTIEMBRE 06, 2004

ACERCA DE MÍ

Concepto sobre Certificado de Tradición y Certificado de sana y pacífica posesión

GRU PO KM COL OM BI A V ER M I P ER FI L C OMP L ETO

Concepto número 13913 de 2004 agosto 18 Asunto: Certificado de tradición y certificado de sana y pacífica posesión C.R. 021. Solicita en su escrito, 1. Señalar la forma en que se acredita, adicional a la escritura pública de adquisición, la propiedad de los bienes inmuebles rurales que no poseen folios de matrícula inmobiliaria. ¿Cuál es el documento idóneo para acreditar la titularidad del derecho de dominio en dichos inmuebles? 2. Señalar, si existen bienes inmuebles que no se identifiquen mediante folio de matrícula inmobiliaria. De ser así, ¿cuáles son y cómo se acredita su historial de tradición y dominio. Mediante qué documento? 3. Señalar, cuál es el alcance de los certificados de sana y pacífica posesión que expiden los alcaldes o comisarios de policía, expresando la naturaleza jurídica de estos documentos y su función, así como sus efectos frente a terceros, su origen y qué circunstancias de hecho deben darse para que se expidan estos y no un certificado de tradición.

CONCEPTOS RECIENTES

Concepto sobre Falsa tradición y sexta columna Concepto sobre principio de inmediación (1) Concepto sobre principio de inmediación Concepto sobre registro de resoluciones de adjudic... Concepto sobre incompatibilidades del notario Concepto sobre naturaleza jurídica de las notarías... Concepto sobre Notarios y el Impuesto de Industria... Concepto sobre declaraciones extrajuicio

4. Pregunta si los certificados de sana y pacífica posesión, ¿pueden ser registrados ante la Superintendencia de Notariado y Registro o en su defecto ante la oficina de registro de instrumentos públicos competente, según la ubicación del inmueble, para acreditar la propiedad sobre los inmuebles a los cuales les es expedido? 5. Establecer, si un certificado de sana y pacífica posesión puede dar origen a la creación de un folio de matrícula inmobiliaria y de ser así,

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¿cuál es el procedimiento que se debe seguir? 6. Indicar cuál es el procedimiento requerido para abrir un folio de matrícula inmobiliaria sobre un bien inmueble rural y así mismo señalar sí el registro de instrumentos públicos(sic). De otra parte, de acuerdo al numeral b), del artículo 23 del Decreto 1042 de 2003, que hace referencia a los requisitos que deben cumplir los solicitantes del subsidio de vivienda rural de interés social otorgado por el Banco Agrario para la construcción de viviendas nuevas en sitio propio, se señala que dichos solicitantes deben presentar un certificado de tradición del inmueble o en su defecto un certificado de sana y pacífica posesión de la tierra por mas de 5 años, avalado por los alcaldes o comisarios de policía, así las cosas, es de mi interés saber su posición oficial, en lo referente a que si este documento (certificado de sana y pacífica posesión) hace las veces de certificado de tradición. 8. Por último, señalar la normatividad y reglamentación existente sobre

los

certificados

de

sana

y

pacífica

posesión,

tanto

jurisprudencial como legalmente (resoluciones, decretos, órdenes, sentencias, órdenes istrativas, circulares, etc...), además de las posiciones que ha sostenido dicha entidad en todo lo que concierne a dicho documento. Marco jurídico. Artículos 669, 673, 740, 756, 762 y 766 del Código Civil, artículos 5º , 54 y ss., 81, Decreto Ley 1250 de 1970 . Consideraciones de la oficina asesora jurídica. En cuanto se refiere al primer ítem. El dominio o propiedad es un derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente. La propiedad se adquiere a través de modos, como son la ocupación, la accesión, la tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción. Se efectúa la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. De tal manera que el documento idóneo para acreditar la titularidad del derecho de dominio en inmuebles, ya sean urbanos o rurales, es el título (escritura, sentencia, etc.) debidamente registrado, lo que se prueba con el certificado de tradición. En cuanto se refiere al segundo ítem. Pueden existir inmuebles que no se identifiquen mediante folio de matrícula inmobiliaria; como es el caso de los baldíos, o de inmuebles para los que no se ha solicitado certificado de tradición, o para

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aquellos que desde siempre han sido meras posesiones, o de inmuebles sin dueño aparente o conocido. El historial de tradición y dominio, se reitera, se acredita mediante el título y el certificado de tradición de no contar con estos documentos se requerirá pronunciamiento judicial o istrativo (Incoder) que declare la propiedad. En cuanto se refiere al tercer y octavo ítem. Estos dos aspectos deben ser resueltos por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, por ser la entidad competente para pronunciarse sobre el tema consultado, por referirse a vivienda de interés social rural, en razón a que el requisito de aportar certificación de autoridad competente, sobre la posesión quieta y pacífica, para el al subsidio para la vivienda nueva en sitio propio o adquisición de vivienda nueva, tiene fundamento en el Decreto 1042 de 2003, avalado por aquel ministerio. En consecuencia de conformidad con los artículos 113 de la Constitución Política y 33 del Código Contencioso istrativo, he remitido sus interrogantes a la doctora Meira Rojas Donado, jefe oficina asesora jurídica Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. En cuanto se refiere al cuarto y quinto ítem. Al tenor del artículo 2º del Decreto Ley 1250 de 1970 , están sujetos a registro, todo acto, contrato, providencia judicial, istrativa o arbitral

que

implique

constitución,

declaración,

aclaración,

adjudicación, modificación, limitación, gravamen, media cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real principal o rio sobre bienes raíces. Como se infiere del artículo trascrito, están sujetos a registro tan solo los documentos que versen sobre derechos reales, enunciados taxativamente en el artículo 665 del Código Civil, y entre ellos no figura la posesión. El artículo 762 del Código Civil, en concordancia con el artículo 766 numeral 4º ibídem determinan que la posesión es la tenencia de una cosa con ánimo de señor y dueño, y con relación a ella hay títulos no justos o que no transfieren el dominio. Se colige entonces, que la posesión y el dominio son instituciones jurídicas distintas, de imposible confusión. Con respecto a la posesión la Corte Constitucional en Sentencia T078 de febrero 26 de 1993 ha indicado que “existe una gran diferencia entre la propiedad y la posesión. La primera constituye un poder jurídico definitivo; la posesión, un poder de hecho provisional; provisional en el sentido de que puede caer frente a la acción que se

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deriva de la propiedad. De ahí que la doctrina actual predique (en forma bastante unánime) que la posesión es un derecho provisional”. También en providencia T-494 del 12 de agosto de 1992, la Corte sostuvo en cuanto a la posesión “... la posesión resulta ser un poder de hecho jurídicamente relevante que por su naturaleza puede ser instrumento efectivo para la adquisición de la propiedad y como tal guarda con este último derecho una conexidad de efectos sociales muy saludables, especialmente en el ámbito del Estado social de derecho”. Por ende al ser la posesión un hecho, no un derecho, los actos que versen sobre ella no están sujetos a registro de acuerdo con el artículo 2º del Decreto Ley 1250 de 1970, lo que significa que los certificados de sana y pacífica posesión, no se inscriben y con ellos no se prueba la titularidad del derecho de dominio; así mismo no dan origen a la creación de un folio de matrícula inmobiliaria. Con respecto a la posesión y su inscripción existe una excepción; amparada en los registros que se efectuaron antes de 1970, lo que significa que si la posesión tiene antecedente registral, no debe desconocerse y los posteriores actos que se realicen continuarán registrándose en la sexta columna del folio de matrícula respectivo según el caso; sin embargo dichos actos deben provenir del poseedor o de sus causahabientes. Vr. gr. compraventa de posesión, cesión de posesión, etc. En cuanto se refiere al sexto ítem. De acuerdo con lo que dispone el artículo 81 del Decreto Ley 1250 de 1970 , el folio de matrícula debe abrirse a solicitud de parte o de oficio por el registrador en estos casos: • Cuando se presente para registro un acto o título constitutivo, traslaticio o declarativo de un derecho real; • Cuando se presente para registro un acto, una limitación o afectación del dominio o una medida cautelar; • Cuando haya de expedirse un certificado; • Cuando se deba inscribir un acto de cancelación, y • Cuando se trate de posesión inscrita. Tratándose de la apertura de folio de matrícula cuando se trate de posesión inscrita, basados en uno de los principios rectores del sistema registral moderno como lo es el principio de publicidad y conforme a la normatividad citada, la apertura de matrícula inmobiliaria no siempre ha de implicar la primera anotación y su complementación estén sustentadas en un acto o título constitutivo, traslaticio o declarativo del derecho real de dominio, sino que también es posible que un inmueble ingrese a la vida registral actual,

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tomando como base o punto de partida y para casos especiales, títulos

contentivos

de

negocios

jurídicos

que

impliquen

transferencias de derechos y acciones y de posesión, siempre y cuando tengan sustento en un antecedente registral contenido en los libros del antiguo sistema de registro. No obstante, esto no implica que el certificado de sana y pacífica posesión sea documento idóneo para la apertura de matrícula, para ello

debería

estar

inscrito

en

los

libros

correspondientes;

circunstancia que no se presenta por cuanto estos se expiden a partir de la vigencia del Decreto 1042 de 2003. En cuanto se refiere al séptimo ítem. El certificado de tradición, es un folio que se distingue con una serie de números de identificación de un bien inmueble determinado, en el cual se van anotando de manera cronológica y de acuerdo al orden de radicación de los documentos, todos los actos atinentes al dominio, sus limitaciones y afectaciones, gravámenes y medidas cautelares sobre bienes raíces. No existe ordenamiento legal, que establezca que el certificado de tradición pueda ser convalidado o reemplazado por otra clase de documento público, solo a través de él se cumple el segundo objetivo básico del registro de instrumentos públicos: la publicidad de los asientos registrales, del titular de derechos reales y/o la situación jurídica que exhibe el inmueble. Conclusiones. 1. Se acredita la titularidad del derecho de dominio de inmuebles, mediante el título debidamente registrado, es decir por medio de la tradición. 2. Los certificados de sana y pacífica posesión, no son objeto de registro. 3. El certificado de tradición no tiene documento análogo. De esta consulta se enviará copia al grupo interno de trabajo de estudio, doctrina jurisprudencia para lo de su competencia. Atento saludo, Roberto Burgos Cantor. Jefe oficina asesora jurídica P OS TED BY G RU PO K M A T 6 :0 8 P .M .

2 COMMENTS:

HILDA ROMERO said...

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Al día de hoy, aún no comprendo la validez de las certificaciones sobre sana posesión que expiden las alcaldías municipales para que las personas puedan acceder al subsidio de vivienda rural. Cuál es el fundamento jurídico de esa certificación y si dichas certificaciones no son sujeto de registro entonces cómo es posible que se construya en lota ajeno? Qué objetivo tiene esa certificación, si no es posible adquirir la titularidad del domino realmente? 6 :22 A .M .

Anónimo said... Quisiera tener orientación sobre lo siguiente: El ministerio de agricultura adjudico en predio en 1964, dicho predio tenia una extensión de 39 hectáreas, con posterioridad el adjudicatario hace una venta parcial del inmueble por 15 hectáreas y se reserva 15 hectáreas, en razón a que un rió habia inundado las 9 hectáreas restantes, al dia de hoy esa persona pretende hacer una actualización de área por las 9 hectáreas dejadas de declarar, pero resulta que esas 9 hectáreas no quedaron colindantes al predio que se reservo. Es decir si se hace una actualización de área resultarian dos predios no colindantes con una misma matricula inmobiliaria. Eso es posible. 9 :17 A .M .

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