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DIREITO REAIS

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

FACULDADE DE CIÊNCIAS JURÍDICAS E SOCIAIS DE MACEIÓ – FAMA Curso de Direito – 6º período 

COMPONENTES: Ana Deise; Flávia; Shirley; Ranierica; Diogo; Fernando Cedrim.

INTRODUÇÃO Temos como conceito de Condomínio edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum, o texto de lei surgir para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum. A Lei nº 4.591/64 – Condomínio em Edificações, permanece em vigor nas questões não abrangidas pelo Código Civil de 2002. Em seu art.1º, a lei enquadra neste regime toda edificação ou conjunto destas, de um ou vários pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, com partes individuais e partes comuns, sem definição do número de peças de cada unidade e independentemente da sua natureza residencial ou não residencial.

INTRODUÇÃO A lei exige a construção sob forma de unidades autônomas, sendo uma condição da lei, então cada unidade deve ser tratada individualmente, e deverá ser assinalada por indicação numérica ou alfabética, para possível identificação ou discriminação. O Código Civil de 2002, realça a parte comum e a parte individual, conforme artigo -1331, CC: “Pode haver, em edificações, as partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

ASPECTOS HISTÓRICOS Vários fatores auxiliaram no surgimento dos Condomínios Edilícios, a ideia começou a surgir após a Primeira Guerra Mundial, nos países de maior densidade populacional. Depois da Segunda Guerra Mundial, a urgência de novas construções, para atender a demanda de novas moradias, fez com que surgissem com mais intensidade esse tipo de construção e também podemos citar a Revolução Industrial, com o acentuado crescimento das cidades, em face da industrialização que se expandiu.

ASPECTOS HISTÓRICOS De acordo com Roberto Barcelos Magalhães: “Se a propriedade, o domínio único e o condomínio ordinário ou comum são fatos comuns na história do direito, o mesmo não acontece com a propriedade no plano horizontal, fruto da mentalidade criadora do jurista moderno, inspirado em necessidades nascidas do convívio civilizador”. Alguns doutrinadores especificam que o que é relativamente moderno é a subdivisão em apartamentos, o fracionamento em andares distintos, pertencentes a proprietários diversos, já ocorria em tempos remotos, encontrando possíveis vestígios entre os romanos plebeus. O Código Civil de 1916 silenciou sobre a matéria

ASPECTOS HISTÓRICOS Depois surgiu o Decreto nº 5481/28, que disciplinou sobre esta espécie de construção, salientando a diferença entre as partes comuns e a participação nas despesas, entre outros assuntos, regia o condomínio em edifício de cinco ou mais andares, construído de cimento armado ou material similar. Foi modificada em seguida pelo Decreto nº 5234 de 08/02/1943, e pela lei nº 285 de 1948, que estabeleceu que o Decreto nº 5481 alcançava também os edifícios de três ou mais pavimentos.

ASPECTOS HISTÓRICOS Os grandes vazios na regulamentação foram supridos pela Lei nº 4591/64, que trouxe algumas modificações como a que possibilita o desdobramento da incorporação em várias outras, o direito à guarda de veículos nas garagens, sendo estas vinculadas às unidades habitacionais a que se ligaram, a possibilidade de transferência do direito incidente nas garagens a outro condômino independentemente da alienação da unidade e a correspondência das frações ideais do terreno destinado para as garagens às vagas existentes.

ASPECTOS HISTÓRICOS Outras leis trouxeram alterações: a Lei nº 6709/79, ordenou quorum de ⅔ das unidades isoladas e 80% das frações ideais para decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação; A Lei nº 7182/84, versou sobre a quitação das obrigações condominiais para a transferência de unidade; A Lei nº 9267/96, trouxe a possibilidade do locatário votar nas assembleias, caso o proprietário-locador não compareça. O código civil de 2002 cita sobre o condomínio nos edifícios de apartamento ou edilícios,nos arts. 1.331 a 1.358. Deste modo, ensina Miguel Reali ( exposição de motivos )que se trata de condomínio constituído como resultado de ato de edificação, sendo, por essa razão, denominado edilício.

PREVISÃO LEGAL • • •

CÓDIGO CIVIL – ARTS 1314 Á 1358; LEI Nº 4591/64. CONCEITO

De acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz: “condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc. **PLURALIDADE DE SUJEITOS E UNICIDADE DE OBJETOS

DENOMINAÇÃO 

O Condomínio pode ser chamado como: propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais, condomínio sui generis, condomínio por andares, e condomínio edilício, esta última dada pelo atual Código Civil, que disciplina a matéria nos artigos 1331 a 1358.

NATUREZA JURÍDICA 

NÃO É UMA PESSOA JURIDICA, É UM ENTE DESPERSONALIZADO;

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PODE CONTRATAR, SER PARTE EM PROCESSO, EMPREGAR, E ETC;

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TEM CAPACIDADE;

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Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse. (Alterado pelo En. 246 da III Jornada).

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STJ, Medida cautelar 15.422/SC – itiu que o condomínio é Pessoa jurídica para fins de contribuições previdenciárias.

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Art 63, par 3ª da lei 4591/64: o condomínio pode adquirir unidades autônomas e outros bens em nome próprio.

ÁREAS COMUNS E AREAS PRIVATIVAS

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Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

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§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários [...]

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2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o o ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

FRAÇÃO IDEAL A cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição. a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; - o fim a que as unidades se destinam. Maria Helena Diniz:  [...] Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e não prejudicando a comunhão.”

Responsabilidade Civil 

Quem Responde Causados?

pelos

Danos

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Previsão Legal para reparação dos danos resultantes de lançamento de coisas liquidas ou solidas de um prédio a rua está prevista no art. 938 CC/02

Responsabilidade Civil 

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO - I. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino, sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.2009)”.

QUESTÕES INTERESSANTES 

Impossibilidade de Usucapião das áreas comuns;

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issibilidade da Supressio –STJ Resp 356.821/RJ – Resp 214.680/SP – Enunciado 247 Jornada Direito civil;

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Legitimidade dos Condôminos para promover ações possessórias;

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Impossibilidade de Encravamento; Art 1331 – Par 4º.

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Condômino devedor pode ficar proibido de utilizar serviços não essenciais;

 

Terraço ou cobertura – a quem pertence? Art 1331 - § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

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Possibilidade de penhora do apt para pagamento de taxa de condomínio; resp 147.485/MG

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Garagens: 3 possibilidades

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Ao condomínio não se aplica a teoria da Gravitação, Sumula 308 – STJ

INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. Código Civil, art. 1.332; Lei 4.591/1964, art. 7º.

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Além das cláusulas exigidas pelo ato de instituição e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO II - sua forma de istração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Código Civil, art. 1.333; Lei 4.591/1964, art. 9º.

SÃO DIREITOS DO CONDÔMINO: Art. 1.335 I- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II- usar partes comuns, conforme a sua destinação, e contato que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. 

SÃO DEVERES DO CONDÔMINO: 

Art. 1.336

I- contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrario na convenção; II- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV- das ás suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. §1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o debito. §2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5(cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por 2\3(dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

CONDÔMINO NOCIVO 

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Art.1.337- O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3\4 (três quartos ) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído á contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração independentemente das perdas e danos que se apurem. Paragrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

DESPESAS DO CONDOMÍNIO Despesas Ordinárias;  Despesas Extraordinárias; 

REALIZAÇÃO DE OBRAS DO CONDOMÍNIO Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

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Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

ASSEMBLÉIAS Espécies: Assembleia Geral Ordinária; Assembleia Geral Extraordinária; 

Modo e Forma de Convocação: Forma prevista na Convenção ( Art. 1.334, III, CC); Convocação preferencialmente escrita; 

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Quórum para Deliberações:

- Voto de maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico; - Votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto a reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína; -

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO     

Com a alienação de todo o prédio, voluntária, ou forçada; Demolição voluntária do prédio; Destruição do prédio por fator alheio à vontade dos condôminos; Desapropriação do imóvel; Pela ocorrência da confusão, todas as frações para um só dono.

CONCLUSÃO A regulamentação do condomínio edilício, matéria complexa, palco de grandes divergências. Em que pese a argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação, porém, mesmo visando melhor adequação à realidade de nossos dias o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para, de direito, ajustar as variantes emanadas do instituto do condomínio edilício.

CONCLUSÃO De acordo com o nosso estudo, concluímos que é primordial a elaboração de uma convenção condominial de forma eficiente e clara, e de um regimento interno, incluído ou a parte desta convenção, sendo esta o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para se regular a vida condominial.