Trabajo Final Grupo 1 4h46i

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FUNDAMENTO BASICOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL TEMAS: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR CONSEJO DE ISTRACION REVISORIA FISCAL

CATALINA ALVAREZ OCHOA GUSTAVO ADOLFO MARTINEZ ARAGON MARTHA LUZ CIFUENTES ALMENDRALES OSIRIS MARGARITA FRAGOSO BERNAL SANDRA PAOLA CASTILLO FLOREZ

CURSO BÁSICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ALIANZA ELECTRICARIBE- INCATEC VALLEDUPAR 2019

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TEMAS: DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR CONSEJO DE ISTRACION REVISORIA FISCAL

CATALINA ALVAREZ OCHOA GUSTAVO ADOLFO MARTINEZ ARAGON MARTHA LUZ CIFUENTES ALMENDRALES OSIRIS MARGARITA FRAGOSO BERNAL SANDRA PAOLA CASTILLO FLOREZ

GRUPO 01 Docente: BEATRIZ VIEIRA

CURSO BÁSICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ALIANZA ELECTRICARIBE- INCATEC VALLEDUPAR 2019

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Tabla de contenido

Pág. Introducción 1. De los bienes privados o de dominio particular 1.1 Antecedentes: 1.2 Desarrollo legal 1.2.1 Ley de propiedad Horizontal -Capítulo V 1.2.2 Según la constitución política 1.4 Definición. 1.5 Análisis personal De los bienes privados o de dominio particular. 2. Consejo de istración 2.1 Antecedentes históricos consejo de istración 2.2 Marco legal consejo de istración 2.2.1 Capitulo XII Del Consejo de istración 2.2 Definición consejo de istración 2.3 Integración del consejo de istración y período de vigencia 2.4 Consejo de istración y su obligatoriedad 2.5 Quórum para sesionar y para decidir 2.6Funciones del consejo de istración 2.7 Aspectos importantes en el desarrollo de las funciones de un miembro del Consejo de istración: 2.8 Análisis Consejo de istración 3. Revisoría fiscal 3.1 Antecedentes de la revisoría fiscal 3.2 según la ley de 365 de 2001 3.2.1 Capítulo XIII del revisor fiscal del edificio o conjunto 3.2.2 Según la constitución política de Colombia 3.3 Definición de revisoría fiscal 3.4 Edificios o conjuntos obligados a tener revisor fiscal 3.5 Inhabilidades para tomar posesión como Revisor Fiscal en Edificios y Conjuntos 3.6 Facultades del Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal 3.7 Funciones del Revisor Fiscal 3.8 Obligaciones 3.9 Carácter obligatorio 3.10 Carácter voluntario

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3.11 Diferente según el tipo de PH 3.12 Análisis de la revisoría fiscal en propiedad horizontal 4. En Colombia la propiedad horizontal Conclusiones Bibliografía.

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Introducción

En el presente trabajo de investigación se investigó dentro del régimen de la propiedad horizontal los temas de bienes privados o de dominio particular, consejo de istración y revisoría fiscal, además de la propiedad horizontal en Colombia, con lo anterior, por cuanto al primer tema lo nuevos desarrollos urbanísticos, aún en los de interés social, las unidades privadas se agrupan en propiedad horizontal y comparten el equipamiento comunal, las zonas verdes y los cerramientos que facilitan la seguridad de los residentes de estos edificios y conjuntos, esta forma de dominio que combina unidades privadas con bienes de propiedad común, se encuentra regulado por la ley 675 de 2001, a través de esta norma el gobierno nacional profirió el régimen de propiedad horizontal en Colombia, a través de la cual buscó regular los derechos de los propietarios de las unidades privadas, el manejo de los bienes comunes, su istración, la personalidad jurídica que surge en virtud de la ley, entre otros temas de vital importancia para garantizar la sana convivencia y la correcta istración de los bienes comunes. Por otra parte encontramos que en la ´propiedad horizontal existen órganos de control como el consejo de istración y el revisoría fiscal el cual analizaremos cada una las definiciones y respectivos leyes que lo rigen para determinar la importancia de cada uno de las partes dentro de la propiedad horizontal

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1. De los Bienes Privados o de Dominio Particular

1.1 Antecedentes: Si bien ha habido dueños de las cosas desde los orígenes de los tiempos, a punto tal que en épocas antiguas incluso los esclavos formaban parte de la propiedad privada de una persona poderosa, la aparición de este concepto legal se construyó a partir del derecho Romano, en el que se distinguía entre la res pública (la cosa pública) y los intereses individuales (privados). El Derecho Romano, es una materia fundamental para la formación del jurista moderno, ya que trae las sabias enseñanzas del Derecho de la Roma clásica; es el Derecho que fundamenta la legislación civil de gran parte de Europa y toda América Latina. Este Derecho aunque ya no se encuentra vigente, se sigue invocando en los juzgados, sobre todo cuando el Derecho Positivo tiene lagunas y cuando se requiere reforzar el articulado del Código Civil con las doctrinas de Ulpiano, Paulo, Modestino y demás jurisconsultos. Los romanos elaboraron su derecho con gran sencillez, resolviendo los problemas que se les presentaban, con la mayor simplicidad, no generalizaron ni intentaron formular

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teorías generales o hipótesis, huían a las definiciones, aunque en algunos casos las hayan hecho. Por su duración y extensión, el Derecho Romano recoge y refleja en su evolución grandes y profundas crisis que han cambiado el curso de la historia antigua, el Derecho Romano es la conciencia del Derecho. El estudio del Derecho Romano es importante por ser antecedente de nuestro Derecho Civil, Su estudio acostumbra a la mente a ir adquiriendo un sentido jurídico profesional. El derecho Romano estructura a todo el Derecho Civil hispano-americano y a gran parte del europeo. A pesar de los siglos transcurridos desde apogeo del gran imperio romano, hasta hoy en día la influencia de este en muchos aspectos culturales, religiosos, académicos, etc. Siguen vigentes en la actualidad. En cuanto al derecho se refiere Roma fue la cuna de muchas ramas, una de ellas el Derecho Civil.1 Pero sería durante la Revolución Industrial y el advenimiento del capitalismo que este concepto tendría enorme importancia, sobre todo en el discurso de político de la izquierda revolucionaria, que la entiende como una forma de reparto desigual de las riquezas disponibles. La propiedad privada es contraria a los fundamentos del comunismo y el socialismo, según los cuales los bienes tendrían que ser en su mayoría de carácter público o comunitario. La doctrina de pensamiento marxista (comunista) distingue de hecho la propiedad personal (de uso necesariamente personal, como la vivienda o los enseres personales) y la

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https://www.monografias.com/trabajos65/derecho-romano/derecho-romano2.shtml

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propiedad privada (entendida como el control por parte de una élite económica de los medios de producción).2 En la antigüedad, sin embargo, la propiedad privada no era individual, sino colectiva (de tribus o comunidades). Recién a partir de la Edad Media, con la posesión individual de la tierra, este concepto comenzó a desarrollarse según los parámetros que conocemos en la actualidad. La función social de la propiedad se estableció en Colombia mediante el artículo 10 de la reforma constitucional de 1936. En la Constitución de 1991 se señaló que la propiedad sea privada o estatal; individual o colectiva, no puede concebirse ni desarrollarse bajo el exclusivo marco de sus titulares. Específicamente y en relación con la función social de la propiedad esta Corporación manifestó: Por el contrario, el carácter trascendente de la propiedad se pone de manifiesto a partir del Preámbulo de la Constitución, pues, ¿cómo asegurarle a los integrantes de la Nación, la vida, la convivencia, el trabajo, la justicia, la igualdad, el conocimiento, la libertad y la paz, al amparo de unas condiciones de existencia desprovistas de la titularidad y goce de bienes materiales? Por esto mismo, la propiedad, en su sentido individual y social está llamada a jugar un rol definitorio en las relaciones de la familia, la sociedad y el Estado, a través de expresiones tales como el derecho al trabajo, a la vivienda, a la salud y la seguridad social, a la educación, a la recreación y la cultura, y por tanto, a la vida en condiciones dignas. La propiedad y las decisiones que sobre ella se tomen, tienen efectos individuales y colectivos que no pueden ser desconocidos por nuestro Estado Social de Derecho, especialmente en la perspectiva de su función de servir a la comunidad, promover 2

https://concepto.de/propiedad-privada/

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la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes de estirpe constitucional. La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes históricos como institución desde épocas remotas. Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal. Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose luego los pisos. La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va transformando el concepto del dominio: Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció ciertas limitaciones al concepto anterior y después se alcanzó el concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario. La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca

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en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio. El Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, itió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente". La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a

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desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.

1.2 Desarrollo legal La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes.3

1.2.1 Ley de propiedad Horizontal -Capítulo V De los Bienes Privados o de Dominio Particular Artículo 16. Identificación de los bienes privados o de dominio particular. Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición,

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http://propiedadhorizontalcun2015.blogspot.com/p/historia.html

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gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrá efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden. Parágrafo 1°. De conformidad con lo establecido en el inciso 2° del presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos tendrán prelación sobre los demás sistemas para la identificación de los bienes aquí señalados. Artículo 17. Divisibilidad de la hipoteca en la propiedad horizontal. Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de la presente ley, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. 10 Una vez inscrita la división de la hipoteca en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes. Parágrafo. Cuando existiere un gravamen hipotecario sobre el inmueble de mayor extensión que se sometió al régimen de propiedad horizontal, el propietario inicial, en el momento de enajenar unidades privadas con pago de contado, dentro del mismo acto jurídico de transferencia de dominio deberá presentar para su protocolización, certificación de la aceptación del acreedor, del levantamiento proporcional del gravamen de mayor

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extensión que afecte a la unidad privada objeto del acto. El notario no podrá autorizar el otorgamiento de esta escritura ante la falta del documento aquí mencionado. Artículo 18. Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite aplicable al efecto. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

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4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.4

1.2.2 Según la constitución política Artículo 58. 5Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía istrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-istrativa, incluso respecto del precio. Artículo 82:Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común. 6 Artículo 333. La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común. Para su ejercicio, nadie podrá exigir permisos previos ni 4

http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdf http://www.constitucioncolombia.com/titulo-2/capitulo-2/articulo-58 6 http://www.constitucioncolombia.com/titulo-2/capitulo-3/articulo-82 5

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requisitos, sin autorización de la ley. La libre competencia económica es un derecho de todos que supone responsabilidades. La empresa, como base del desarrollo, tiene una función social que implica obligaciones. El Estado fortalecerá las organizaciones solidarias y estimulará el desarrollo empresarial. El Estado, por mandato de la ley, impedirá que se obstruya o se restrinja la libertad económica y evitará o controlará cualquier abuso que personas o empresas hagan de su posición dominante en el mercado nacional. La ley delimitará el alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés social, el ambiente y el patrimonio cultural de la Nación.7 Artículo 59. En caso de guerra y sólo para atender a sus requerimientos, la necesidad de una expropiación podrá ser decretada por el Gobierno Nacional sin previa indemnización. En el expresado caso, la propiedad inmueble sólo podrá ser temporalmente ocupada, para atender a las necesidades de la guerra, o para destinar a ella sus productos. El Estado será siempre responsable por las expropiaciones que el Gobierno haga por sí o por medio de sus agentes.8

1.4 Definición. La Ley 675 del 2001 define los bienes privados o de dominio particular como los inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida directa a la vía pública o por un pasaje común.

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http://www.constitucioncolombia.com/titulo-12/capitulo-1/articulo-333 http://www.constitucioncolombia.com/titulo-2/capitulo-2/articulo-59

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Igualmente, la norma añade que en la escritura que contiene el reglamento de propiedad horizontal se debe incluir la identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la entidad competente (Curadurías Urbanas u Oficinas de Planeación). Descripción. Los bienes privados se determinan por su área, dependencias y linderos y con base en esa descripción se abren los folios individuales de matrícula inmobiliaria en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y, posteriormente, las cédulas catastrales de cada unidad. La propiedad de los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción a los coeficientes de copropiedad. Así, en todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes. Por lo tanto, no se podrán efectuar tales diligencias independientemente del bien de dominio particular al que acceden.9 La Ley 675 de 2001 ha definido las unidades independientes en su artículo 3, en el cual indica: “Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.” Al interior de la Ley se evidencian varias expresiones para referirse a los bienes independientes, entre ellos: bienes privados, bienes de dominio particular o bines de propiedad privada o particular.

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https://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-658473

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De acuerdo con la definición legal estipulada en la Ley, las unidades independientes existentes en un inmueble sometido a propiedad horizontal deben reunir los siguientes requisitos:10

Requisito

Descripción

La unidad independiente dentro del inmueble sometido a propiedad horizontal tiene un entorno jurídico y material propio, es decir un espacio físico o material debidamente configurado y delimitado que lo Independencia funcional

diferencia con exactitud de los demás bienes privados. Para lograr tal cometido, el bien debe tener un instrumento de identificación propio, que es la correspondiente matrícula inmobiliaria, denominada hoy técnicamente como folio magnético.

El bien independiente en propiedad horizontal debe tener salida Salida a la vía púbica

directa o por un pasaje común a la vía pública; si para encontrar esa

directamente o por un pasaje

salida hay que pasar por otros bienes privados, el inmueble no puede

común

someterse al régimen de propiedad horizontal y la nulidad del reglamento sería latente.

Exacta delimitación

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Todos los bienes independientes deben estar bien determinados con

https://actualicese.com/2014/12/31/generalidades-de-los-bienes-privados-o-de-dominio-particular-enph/

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respecto a otros bienes privados existentes; para tal caso se den indicar cuidadosamente:



Nombre asignado al bien (oficina, garaje, cuarto útil, apartamento, etc…)



Ubicación o nomenclatura (relación alfanumérica que indica las vías vehiculares o peatonales y las edificaciones de una ciudad según la orientación dada por el plan de ordenamiento territorial)



Finalidad o destino del bien privado



Altura (distancia vertical entre dos niveles consecutivos de un bien privado)



Área (superficie comprendida dentro de del perímetro del bien privado)



Linderos y división interna de los muebles (se definen generalmente por el constructor y se incorpora en los planos anexos a la escritura pública y se realizan técnicamente a través de punteo).

Ser de propiedad y derecho

La unidad dentro del inmueble sometido a propiedad horizontal debe

exclusivo

ser independiente y de ser de derecho exclusivo.

Fuente:https://actualicese.com/tiendaenlinea/actualizacion/cursos-enlinea/?referer=jfz_footer

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1.5 Análisis de los Bienes Privados o de Dominio Particular. Se puedo analizar de la investigación realizada que un bien privado es aquel que es de dominio particular que no es para el uso público y en propiedad horizontal cuando una persona adquiere un bien privado también genera el derecho de propiedad de un inmueble de este mismo surge automáticamente el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes por ende no se puede desligar el derecho de propiedad del derecho de copropiedad, este derecho está dado por el porcentaje de coeficiente que adquieran por su propiedad. También es importe que cada bien privado esté debidamente delimitados con el fin de identificar cada uno de los bienes como independientes con su porción a cancelar según su cantidad de coeficiente. Cada propiedad privada sometida al régimen de propiedad horizontal deben tener muy en claro que aunque es una propiedad privada deben respetar las obligaciones que este implica como respeta la naturaleza para la que fue creada,Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos ni aquellos que viven en casas sin haber realizado una asamblea y se realice todo el procedimiento pertinente que esto implicaría. Para terminar los bienes privados o de dominio particular son inmuebles debidamente delimitados, independientes funcionalmente, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, estos bienes integran al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, que cuentan con salida a la vía pública de forma directa o a través de un pasaje común.

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2. Consejo de istración

2.1 Antecedentes Históricos Consejo de istración El origen del concepto “Consejo de istración” data desde la época de la colonia en Gran Bretaña, cuando un grupo de personas con el fin de monitorear los resultados de su empresa empezaron a reunirse de manera periódica para abordar los temas que le concernían a la misma. En Francia hacia el año de 1807 fue creada la figura de “sociedad comandita de acciones”, mientras que en Alemania la formación de pequeñas sociedades empezó a ser común pero estrictamente regulada, de tal manera que uno de los requisitos fundamentales para tener un Consejo de istración era contar por lo menos con un consejero independiente que asegurara la protección del patrimonio de los accionistas.

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En Estados Unidos, al industrializarse y crearse los monopolios ferrocarrileros, del petróleo y del acero, se perfeccionó el concepto de Consejo de istración. Sin embargo a través del tiempo, estas historias del capitalismo fueron debilitadas por gobiernos representativos y democráticos que promulgaron diferentes leyes, aunque el mecanismo del Consejo de istración siguió y se popularizó en otros consorcios de países desarrollados. Otro elemento que marcó un cambio fue la entrada de diversas empresas a cotizar en mercados de valores de lugares como Nueva York, Londres y París; para evitar fraudes y especulaciones sin bases lógicas, estos organismos obligaron a las empresas inscritas en Bolsa a presentar información financiera y dar a conocer a sus ejecutivos y consejeros y el estatus financiero de cada una de las empresas. En la época moderna han nacido decenas de millones de nuevos negocios, algunos muy grandes y otros de menor tamaño, pero no menos significativos, de los cuales un número importante son manejados por familias que ante temas como la sucesión, el crecimiento y la continuidad del negocio, siguen formas aún tradicionales y prácticas o procesos no institucionalizados. El resultado, Boletín de Gobierno Corporativo | Invierno 2014 | Enero de 2015 Jean Jacques Rosseau tanto por la complejidad del entorno actual, la competencia y los conflictos internos es la poca sobrevivencia en el mercado de dichas empresas. Es por eso que desde el siglo XX, sobre todo después de la Segunda Guerra Mundial, ha habido un movimiento para crear reglas y estructuras de dirección y control, incluso de planeación estratégica que aminoren el impacto de esos cambios y convulsiones en las empresas familiares, generalmente a instancias del fundador que, con visión y sabiduría, entiende su función de proteger lo que se creó para después de su retiro.

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Varios mecanismos han facilitado lo anterior, por ejemplo, la propia instauración de Consejos de istración, junto con Protocolos de socios o accionistas o Consejos Familiares, son instrumentos que, sin ser infalibles, contribuyen a reducir los problemas vinculados con la empresa y la familia misma, provocando reflexión y en la mayoría de los casos, consenso. En México la implantación de los Consejos de istración cobraron fuerza a raíz de los fracasos corporativos mundiales, con la influencia de los principios de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) sobre la mayor necesidad de incorporar prácticas de Gobierno Corporativo para mitigar los mismos; la adopción de estas prácticas se centra en la aplicación de diversos mecanismos relacionados con la estructura de la propiedad y el establecimiento de órganos de gobierno (Consejo de istración u organismos afines como las juntas de gobierno y comités de apoyo). Expertos en Gobierno Corporativo afirman que hay 2 características muy relevantes de las empresas en México, la primera es que en su mayoría son empresas familiares y la segunda se refiere a que en gran parte de ellas su mayor preocupación es garantizar los intereses de los accionistas en lo que se refiere al control y istración de la propiedad, de ahí la importancia de contar con un Consejo de istración sólido que garantice que la empresa pueda perdurar en el tiempo y solidifique sus procesos de control y istración en la misma.11 En un principio la mayoría de las empresas familiares comienzan su proceso de institucionalización formando un Consejo de istración básico, el cuál apenas cuenta con los requisitos de cumplimiento; más adelante, la misma evolución de la empresa Contribución de la mujer a los negocios”, Centro de Excelencia en Gobierno Corporativo, editorial Lid, pag. 133 11

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transforma ese Consejo de istración básico en uno más desarrollado en el cual las competencias de los en las funciones que desempeñan, están alineadas con los objetivos estratégicos de la empresa. Finalmente se llega a tener un Consejo de istración avanzado con una participación importante de consejeros independientes que está regulado por la Ley del Mercado de Valores o que ha implementado muchas de las prácticas que en Gobierno Corporativo son enunciadas en dicha ley, en el Código de Mejores Prácticas Corporativas y hasta en códigos de otros países. Consideraciones finales La institucionalización de modelos de gobierno con órganos eficientes de istración y control, es un proceso permanente y requiere de mucha atención al detalle y a diversas áreas funcionales. El Consejo de istración, sus políticas y evolución, es el paso lógico para sobrevivir, siempre y cuando se maneje por etapas claramente definidas y con apoyo de diferentes consejeros profesionales y experimentados.12

2.2 Marco legal Consejo de istración 2.2.1 Capitulo XII Del Consejo de istración Artículo 53. Obligatoriedad. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de istración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y 12

https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/mx/Documents/risk/GobiernoCorporativo/2-Evolucion-Consejos-istracion.pdf

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depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Artículo 54. Quórum y mayorías. El consejo de istración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus , salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad. Artículo 55. Funciones. Al consejo de istración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.13 Dice la ley en el artículo 53° que las copropiedades de uso COMERCIAL O MIXTO integradas por más de treinta (30) bienes privados, (Excluidos parqueaderos y depósitos) tendrán un "Consejo de istración", integrado por un número impar de tres o más propietarios o sus delegados... Lo anterior nos indica que solo es obligatorio el Consejo en las copropiedades de Uso Comercial o Mixto de treinta o mas bienes privados, siendo en todos los otros casos, como lo dice la misma ley, potestativo consagrar tal órgano de istración en el Reglamento de Propiedad Horizontal. También se deduce del artículo anterior, que no solo los propietarios podrán formar parte del Consejo, sino sus "Representantes", que 13

http://www.sic.gov.co/sites/default/files/normatividad/Ley_675_2001.pdfpag.33

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suponemos son aquellos a quienes se delego la participación con poderes amplios y suficientes en la respectiva Asamblea General. Ello deberá tenerse en cuenta en aquellos casos en los que las copropiedades quieran evitar que los consejeros sean arrendatarios o personas ajenas a la copropiedad. En cuanto a las funciones, el articulo 55°, dice: "Al consejo de istración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal" lo que nos da a entender que finalmente tendrá que ser la comunidad, en su Asamblea General quien asigne las funciones al Consejo, cuidando eso si, de no atribuirle las que se otorgaron, en virtud de la misma ley, a la Asamblea General o al .

2.2 Definición Consejo de istración: Este organismo fue creado para servir como intermediario entre los copropietarios y el . El consejo de istración es un órgano que coadyuva en la correcta istración de la copropiedad, a continuación los aspectos más relevantes que deben tenerse en cuenta en materia de conformación, funciones y quórum decisorio. También deberá la Asamblea señalar algunos requisitos e incompatibilidades, puesto que no lo hace la ley, por lo que recordamos algunos aspectos dignos de tener en cuenta: 

El Consejo de istración es el representante de la Asamblea General y

el "puente" entre esta y el , por lo que su principal función es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.

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

Los del Consejo ejercerán su cargo "Ad Honorem" y cumpliendo

una función social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran siempre en función del bien común. 

Los representantes al Consejo de istración deben haber observado

siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto cumplimiento de todas las normas del Reglamento. 

Los del Consejo de istración no pueden ser parientes del

ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos, para garantizar la independencia y autonomía de cada uno de los órganos de dirección y control. 

En consecuencia, tampoco podrán desempeñar ningún cargo remunerado en

la copropiedad, simultáneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos como empleados de la istración 

Los del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la

Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella. 

Los del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en

todos sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento, sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos, relaciones de amistad, simpatías o desafectos hacia otros de la comunidad interfieran o influencien sus determinaciones. 

Los del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con

la comunidad, entendiéndose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a las

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expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligación decretada por la Asamblea o contemplada en el Reglamento.14 En pocas palabras, los del Consejo deben tener la Autoridad Moral suficiente para poder representar dignamente a la comunidad de copropietarios que los ha elegido

2.3 Integración del Consejo de istración y período de vigencia15 El consejo de istración debe conformarse siempre por un número impar de tres o más de los propietarios de las unidades privadas respectivas para el período establecido en el reglamento de propiedad horizontal que en su defecto será de un año. La ley 675 de 2001 indica un número mínimo de tres , pero le permite al reglamento de propiedad horizontal contemplar un número impar mayor, el período del consejo también puede ser determinado por vía estatutaria, en caso de silencio se entenderá de un año el período de vigencia del consejo de istración.

2.4 Consejo de istración y su obligatoriedad El consejo de istración en virtud de la ley 675 de 2001 es obligatorio para los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por treinta y uno (31) o más bienes privados, excluyendo para efectos de dicho cómputo los parqueaderos y depósitos. En las copropiedades mixtas o comerciales que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, potestativo, es decir,

14

http://www.aiph.com.co/conse.htm https://www.copropiedad.co/noticias/juridico/consejo/el-consejo-de-istracion/

15

28

pueden tener consejo de istración o no. En el caso que decidan tenerlo este órgano debe estar previamente establecido en el reglamento de propiedad horizontal. En las copropiedades residenciales integradas por treinta y uno (31) bienes privados sin contar parqueaderos o depósitos es potestativo, para los edificios o conjuntos con un número inferior la ley no prevé consejo de istración.

2.5 Quórum para sesionar y para decidir El consejo de istración puede deliberar y decidir válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus , salvo que el reglamento de propiedad horizontal estipule un quórum superior, por ejemplo, que indique una mayoría calificada. En el caso de la cantidad de consejeros indicados por la ley existe quórum para sesionar con dos consejeros, y las decisiones son válidas con el voto de dos consejeros. Aunado a lo anterior, es necesario decir que en este órgano no se contempla el coeficiente de propiedad de cada uno de los consejeros, los votos son medidos de la siguiente manera: un voto para cada miembro del consejo. La ley 675 de 2001 no indica en su articulado que el consejero deba estar a paz y salvo por concepto de istración, sin embargo, esta prohibición sí puede estipularse en el reglamento de propiedad horizontal, restricción que es perfectamente válida, y debe hacerse cumplir por la asamblea.

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2.6 Funciones del Consejo de istración El artículo 55 de la ley 675 de 2001 indica que el consejo de istración tiene como función la toma de decisiones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla con sus fines de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal. De manera informativa presentamos algunas funciones que podría desarrollar el consejo de istración. 1.

Llevar propuestas a la asamblea acerca de reglamentos de usos de bienes

comunes y de las modificaciones en la forma y goce de los mismos. 2.

Proponer a la asamblea la realización de programas de mejoras de obras y

reparaciones o la reconstrucción parcial o total del inmueble y la forma de distribución del costo entre propietarios. 3.

Vigilar la istración el inmueble y dictar los reglamentos internos

tendientes a que se mantenga el orden y el aseo en la copropiedad. 4.

Autorizar al para todos los actos de carácter extraordinario

que se presenten. 5.

Asesorar al en todas las cuestiones relativas al mejor

funcionamiento de la persona jurídica, ejercitar ampliamente el control de su gestión y cuando juzgue conveniente dar cuenta de ello a la asamblea general de propietarios. 6.

Convocar a la asamblea a reunión ordinaria cuando el no lo

hubiere hecho oportunamente o cuando lo estime conveniente para las asambleas extraordinarias.

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7.

Presentar a la asamblea de propietarios informe de su gestión anual y el

concepto acerca del proyecto de presupuesto anual de gastos que debe presentar el a consideración de la asamblea. 8.

Nombra y remover libremente al cuando sea una persona

natural y fijarle su remuneración y supervisar sus funciones. 9.

Imponer a los propietarios y demás ocupantes de la copropiedad, las

sanciones por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, en los casos en que la Asamblea le hubiere delegado tal responsabilidad y de conformidad con lo establecido en la ley y el reglamento de propiedad horizontal. 10.

Velar por la correcta inversión de los fondos de imprevistos conforme a la

destinación dada por la asamblea general. Ente otras funciones descritas en los reglamentos de propiedad horizontal.

2.7 Aspectos importantes en el desarrollo de las funciones de un miembro del Consejo de istración:16 

Aunque el presidente del Consejo

pueda firmar el contrato con el

, por delegarse esta función por parte de la Asamblea de propietarios, esto no significa que el Presidente del Consejo se convierta en el jefe directo del . 

El presidente del consejo preside el consejo y no en lo relacionado con el

. De ahí que las decisiones tomadas por este órgano deben constar en actas, de lo cual tendrá un soporte el para que realice la gestión encomendada, siempre y cuando se encuentren en concordancia con la ley y el reglamento. 16

https://www.notaria19bogota.com/consejo-de-istracion/

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

El consejo de istración toma las determinaciones “necesarias en orden

a que la persona jurídica cumpla sus fines, tal como lo señala el Art. 55 de la ley 675 de 2001. 

El no hace parte del consejo, ya que sus

reuniones,

deliberaciones y votaciones no exigen la presencia, ni la participación del éste; aunque sí deben trabajar en equipo con el , establecer las necesidades de la P.H., crear planes de trabajo, hacerles acompañamiento y seguimiento. 

El consejo debe establecer ciertas políticas de contratación que no se presten

para dudas en lo que se refiere a las contrataciones que se realicen. 

El Consejo de istración no debe, ni puede extralimitarse en sus

funciones, no interferir con las decisiones que le corresponden a la Asamblea General, ni realizar las funciones que le corresponden al , según el artículo 51 de Ley 675 de 2001. 

No puede exigirle al para que actúe en contra del reglamento

de propiedad horizontal. 

Los del Consejo deben ser imparciales en todos sus actos, tratando

a todos los copropietarios y residentes equitativamente, sin otorgar beneficios a alguno en particular. 

Los del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con

la P.H., por lo que no pueden estar en mora con sus cuotas de istración ordinarias, ni extraordinarias, o cualquier otra obligación tomada por la Asamblea o señalada en el Reglamento.

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

Su gestión la realizan de manera gratuita, aunque la ley no restringe la

posibilidad de que los consejeros reciban remuneración; sin embargo, en la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal se establece que su gestión sea voluntaria y sin recibir pago por ello. 

Este Consejo debe componerse por un número impar de tres o más de los

propietarios de las propiedades privadas, de acuerdo al periodo que se encuentra establecido dentro de los estatutos de la P.H. que, de no ser así, será de un año.

2.8 Análisis Consejo de istración Finalmente podemos analizar que el Consejo es un organismo de dirección y istración que debe auxiliar a la istración, por ser un órgano consultivo y asesor, se le facultó para imponer sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias a los propietarios y tenedores. Existen ocasiones en que por mandato legal algunas copropiedades deben contar con este órgano; de lo contrario hay edificios y conjuntos que lo contemplan de manera voluntaria en su reglamento de copropiedad. También es necesario indicar que el consejo de istración NO SE PUEDE ATRIBUIR LAS FUNCIONES DEL por tanto estas se encuentran bien definidas en la ley 675 de 2001. Frente a este órgano de gobierno dentro de la propiedad horizontal de uso comercial o mixto, se señala de obligatoria creación este consejo en el artículo 53, siempre y cuando se integre la propiedad horizontal con más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos; por el contrario, si este número no se alcanza al interior de la persona jurídica se deja a libre decisión por parte de la asamblea acorde a lo establecido en el reglamento de

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la propiedad. Sobre este órgano de gobierno recae la representación constante de la asamblea general de copropietarios; cada integrante del consejo de istración representa un número significativo de copropietarios, por tal motivo cada consejero posee un coeficiente específico de participación que lo faculta en la toma de decisiones dentro del mismo; dicha corporación ejecuta las directrices enmarcadas en la asamblea general durante la totalidad del periodo para el cual fue electo. Si bien es cierto que la norma no dice mucho de las funciones del consejo de istración, estas si están regladas o dispuestas en el reglamento de propiedad horizontal (RPH) - directrices a las cuales se obligaban todos los copropietarios y las regulaciones relacionadas con la istración, dirección y control de la persona jurídica que nace, su contenido que se encuentra contemplada en el Artículo 5 de la Ley 675 de 2001.) y la mayoría de los desconocen sus funciones y el alcance de sus decisiones. La ley consagra al consejo de istración como un organismo cuya función primordial de acuerdo con la exposición de motivos es la de “actuar como intermediario entre la asamblea general y el ” Está integrado siempre por un número impar de propietarios que pueden ser tres o más elegidos por la asamblea general de propietarios como máximo órgano de dirección de la persona jurídica para el período establecido en el reglamento de propiedad, que en su defecto será de un año.

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3. Revisoría Fiscal

3.1 Antecedentes de la Revisoría Fiscal La primera ley que habló del Revisor Fiscal fue la Ley 58 de 1931, la cual creó la Superintendencia de Sociedades Anónimas. Esta Ley se refirió al Revisor Fiscal en su Artículo 26 para establecer sus incompatibilidades en los siguientes términos: El contador o Revisor Fiscal de la sociedad no podrá en ningún caso tener acciones en esta, ni estar ligado, dentro del cuarto grado civil de consanguinidad, o segundo de afinidad, con el gerente, con algún miembro de la istración, con el cajero o con el contador”. “El empleo del contador es incompatible con cualquier otro empleo de la sociedad”. la institución de la revisoría fiscal en nuestro país se remonta a la primera mitad del siglo pasado, gracias al paulatino desarrollo comercial y financiero alcanzado por el sector empresarial de la época. Desde ese entonces y hasta hoy, su naturaleza ha sido la de actuar como órgano de control de las operaciones sociales y con el objeto de representar los intereses de los asociados frente a las actuaciones de la istración. Así, el Consejo

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Técnico de la Contaduría Pública, en su Pronunciamiento 4 de 1994 manifestó al referirse a la definición y objetivo de la revisoría fiscal que la revisoría fiscal es un órgano de fiscalización que, en interés de la comunidad, bajo la dirección y responsabilidad del revisor fiscal y con sujeción a las normas de auditoría generalmente aceptadas, le corresponde dictaminar los estados financieros y revisar y evaluar sistemáticamente los componentes y elementos que integran el control interno, en forma oportuna e independiente en los términos que le señale la ley, los estatutos y los pronunciamientos profesionales.17 El Artículo 40 de la misma Ley estableció su responsabilidad frente a la sociedad indicando “que los de la istración, los fiscales y revisores son solidariamente responsables para con la sociedad, de los daños que causen por violación o negligencia en el cumplimiento de sus deberes”. El Articulo 41 fijo la responsabilidad del Revisor Fiscal frente a los accionistas, así: “Los de la istración y los fiscales o revisores son solidariamente responsables para con cada uno de los accionistas y acreedores de la sociedad de todos los daños que les hubieren causado por faltar voluntariamente a los deberes que les imponen sus funciones respectivas. No obstante ser esta la primera Ley que hablo del Revisor Fiscal no fue la primera en adquirir vigencia o aplicación, puesto que su vigencia se postergó indefinidamentey la misma no vino a empezar a regir a partir de septiembre de 193718

17

https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=4162 https://repository.unimilitar.edu.co/bitstream/handle/10654/16969/Rodriguez%20Salinas%20Javier%20Al fonso%202017.pdf;jsessionid=B9D766499609C52B907D8061B6A45841?sequence=7 pag12 18

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Fuente: https://www.goconqr.com/mindmap/6150704/ley-58-de-1931

Esta misma Ley en su Artículo 46 autorizaba a la Superintendencia de Sociedades Anónimas para establecer la institución de los Contadores Juramentados, fijándoles las siguientes funciones principales: a. revisar los balances y los libros de contabilidad de las sociedades anónimas en los casos en que considere necesario la Superintendencia. b. Desempeñar los cargos de liquidadores comerciales de las sociedades anónimas en liquidación o en quiebra. c. Servir de peritos oficiales en los casos en que se requieren conocimiento técnicos especiales, y desempeñar las demás funciones que sobre el remo de sus conocimientos le fije la Superintendencia de Sociedades Anónima. La primera Ley que describió a cabalidad la Revisoría Fiscal fue la Ley 73 de 1935 la cual en su Artículo 6° dispuso que toda sociedad anónima tendría necesariamente un Revisor Fiscal.

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Como la Ley 73 de 1935 empezó a registrar antes de la Ley 58 de 1931, con la vigencia de esta última quedaron coordinadas las funciones con las incompatibilidades y responsabilidades. El Artículo 7° de la Ley 73 de 1935, establecía que: el Revisor será nombrado por la Asamblea General de Accionistas para período igual al gerente, pudiendo ser reelegido; tendrá un suplente que lo reemplazará en sus faltas absolutas, temporales o accidentales. Al ser este funcionario nombrado privativa y exclusivamente por la Asamblea General de Accionistas se la dio una relativa independencia, la cual era indispensable para el fiel desempeño de sus funciones. Sin embargo, la descripción de sus funciones que hacía la ley 73 de 1935 señalan claramente de que se estaba pensando en un empleado, con cierta autonomía, para salvaguardar los principales bienes de la compañía que en esa época eran las operaciones de efectivo en caja y para cuya función estipulaba que debería hacer arqueos semanales.

3.2 Según la Ley de 675 de 2001 3.2.1 Capítulo XIII del Revisor Fiscal del edificio o conjunto Artículo 56. Obligatoriedad. Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a

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sus conceptos o actuaciones, con el y/o los del consejo de istración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. Artículo 57. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.

3.2.2 Según la Constitución Política de Colombia Artículo 267. El control fiscal es una función pública que ejercerá la Contraloría General de la República, la cual vigila la gestión fiscal de la istración y de los particulares o entidades que manejen fondos o bienes de la Nación. Dicho control se ejercerá en forma posterior y selectiva conforme a los procedimientos, sistemas y principios que establezca la ley. Esta podrá, sin embargo, autorizar que, en casos especiales, la vigilancia se realice por empresas privadas colombianas escogidas por concurso público de méritos, y contratadas previo concepto del Consejo de Estado. La vigilancia de la gestión fiscal del Estado incluye el ejercicio de un control financiero, de gestión y de resultados, fundado en la eficiencia, la economía, la equidad y la valoración de los costos ambientales. En los casos excepcionales, previstos por la ley, la Contraloría podrá ejercer control posterior sobre cuentas de cualquier entidad territorial.

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La Contraloría es una entidad de carácter técnico con autonomía istrativa y presupuestal. No tendrá funciones istrativas distintas de las inherentes a su propia organización.

3.3 Definición de Revisoría Fiscal Es una institución que es ejercida en cabeza de un profesional de la Contaduría capaz de dar Fe Pública sobre la razonabilidad de los estados financieros, validar informes con destino a las entidades gubernamentales y juzgar sobre los actos de los es. La revisoría fiscal es un órgano de fiscalización que, en interés de la comunidad, bajo la dirección y responsabilidad del revisor fiscal y con sujeción a las normas de auditoría generalmente aceptadas, le corresponde dictaminar los estados financieros y revisar y evaluar sistemáticamente sus componentes y elementos que integran el control interno, en forma oportuna e independiente en los términos que le señala la ley, los estatutos y los pronunciamientos profesionales19

3.4 Edificios o conjuntos obligados a tener Revisor Fiscal Será obligatorio en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, sin importar el número de inmuebles privados que tenga, ni tampoco por ejemplo, que la mayoría sean de vivienda y unos pocos corresponden a uso comercial. Por el solo hecho de ser mixto, es obligatorio tener revisor fiscal. Artículo 56 Ley 675 del 2001: “Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal…” 19

http://fccea.unicauca.edu.co/old/tgarf/tgarfse16.html

40

En los edificios o conjuntos exclusivamente residenciales es potestativo nombrar revisor fiscal. Artículo 56 Ley 675 del 2001: “Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con revisor fiscal, si así lo decide la Asamblea General de Propietarios20

3.5 Inhabilidades para tomar posesión como Revisor Fiscal en Edificios y Conjuntos En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto el revisor fiscal no podrá: Ser propietario o tenedor -arrendatario- de casas, apartamentos, locales, bodegas o parqueaderos ubicados en el edificio o conjunto que fiscalizará. Tener parentesco hasta el 4 grado de consanguinidad, 2º de afinidad o 1º civil, ni vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el o los del Consejo de istración.

3.6 Facultades del Revisor Fiscal en Propiedad Horizontal En concordancia con el artículo 207 del Código de Comercio, el revisor fiscal se encuentra facultado para convocar a asamblea únicamente cuando esta tiene la calidad de extraordinaria y siempre que cuente con las razones suficientes para considerar que se encuentra bajo su responsabilidad dicha convocatoria y los temas a abordar en la asamblea extraordinaria se consideren de su directa intervención.

20

https://actualicese.com/actualidad/2015/09/24/revisor-fiscal-en-ph-cuando-es-obligatorio-sunombramiento-y-que-inhabilidades-tiene/

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3.7 Funciones del Revisor Fiscal Las responsabilidades del revisor fiscal en una copropiedad dependen de si el cargo es obligatorio o potestativo y sus funciones serán las que prevea el reglamento, cuando la revisoría fiscal no sea obligatoria; o las señaladas en el Código de Comercio, la Ley 43 de 1990 y otras disposiciones que regulen el ejercicio de la contaduría pública cuando sí lo sea; o cuando siendo potestativo sus funciones no hayan sido señaladas en el reglamento. Por lo tanto, indicó el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, si en desarrollo de su trabajo como revisor fiscal concluye que unas decisiones de la istración ameritan la convocatoria a una asamblea puede hacerse conforme a las normas legales que regulan el ejercicio de la revisoría fiscal y a lo establecido en el reglamento. Esta función no es delegable en razón de que el revisor es un órgano de control y además por cuanto la norma citada advierte que la asamblea puede delegar la atribución de designar a los del comité de convivencia, pero omite tal posibilidad en cuanto al consejo y al revisor fiscal21. El Artículo 57 de la Ley 675 de 2001 determina que los Revisores Fiscales de las unidades inmobiliarias cerradas y propiedad horizontal deben cumplir las funciones establecidas en la Ley 43 de 1990 o las disposiciones que la modifiquen. La Ley 675 de 2001 no establece funciones específicas para los Revisores Fiscales, por lo cual debe remitirse a las señaladas por el artículo 207 del Código comercio, como:  Revisar y examinar las cuentas que presente la istración EN FORMA cantidad y periodicidad que considere conveniente.

21

https://actualicese.com/actualidad/2015/09/24/revisor-fiscal-en-ph-cuando-es-obligatorio-sunombramiento-y-que-inhabilidades-tiene/

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 Verificar que los contratos que celebre la istración se haga conforme a las disposiciones que apruebe la Asamblea General y el Consejo de istración.  Comprobar la existencia real de los dineros del conjunto residencia o edificio, sus cuentas e inversiones.  Practicar las pruebas e indagaciones que considere necesarios para garantizar el grado de confianza que deba tener el Consejo en cumplimiento de las funciones de .

3.8 Obligaciones Este no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el y/o los del consejo de istración, cuando exista. Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.

3.9 Carácter Obligatorio En el artículo 56 de la citada ley, se establece que los edificios y conjuntos de uso comercial o mixto deberán contar obligatoriamente con Revisor Fiscal. La elección del mismo estará a cargo de la Asamblea General de Propietarios.

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Para este caso, quien haga las veces de Revisor Fiscal deberá cumplir con los siguientes requisitos: •

Ser contador público titulado inscrito en la Junta Central de Contadores y

tener vigente su matrícula profesional. •

NO ser propietario o tener bienes privados en el edificio o conjunto en donde

va a desempeñar sus funciones. •

NO tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de

afinidad o primero civil, con el y/o los del Consejo de istración (cuando exista). •

NO tener vínculos comerciales con el y/o los del

Consejo de istración (cuando exista). •

Cualquier otra circunstancia que le reste independencia y objetividad a sus

conceptos o actuaciones y en general, a su desempeño en el cargo. En la ley no se establece que el edificio o conjunto de uso comercial o mixto deba contar con un número determinado de bienes privados para nombrar al revisor fiscal, como si es el caso del Consejo de istración; por tanto, se presume que independientemente del tamaño, este órgano de fiscalización y control es obligatorio para las construcciones ya mencionadas.

3.10 Carácter Voluntario Para los edificios o conjuntos de uso residencial, el nombramiento del Revisor Fiscal es voluntario y de igual manera, será la Asamblea General de Propietarios quien lo decida y realice su elección. En este caso, quien asuma el cargo de revisor fiscal, SI podrá

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ser propietario o tener bienes privados en el edificio o conjunto en donde va a realizar desempeñar las funciones de dicho cargo. La Ley 675 del 2001 establece que todas las propiedades horizontales de uso comercial o mixto están en la obligación de tener Revisor Fiscal, sin importar cuántos locales tengan. Puede ser un edificio de 100 apartamentos, de los cuales 99 tienen destinación de vivienda y uno comercial, automáticamente ya es una propiedad horizontal de uso mixto, y en consecuencia está obligada a tener Revisor Fiscal.

3.11 Diferente según el tipo de PH Dentro del tema de las inhabilidades del revisor fiscal hay que observar que la norma separa el Revisor Fiscal de la PH comercial o mixta del revisor, en caso que exista, de la PH residencial. El Revisor Fiscal de la PH comercial o mixta no puede ser dueño de un bien privado y no puede vivir en calidad de arrendatario. Tampoco puede existir de primer a cuarto grado de consanguinidad con los del consejo de istración o el . Pero en el caso de las PH netamente residenciales, el Revisor Fiscal sí podría ser propietario o incluso arrendatario. Lo que no se puede es tener grado de consanguinidad o afinidad con el consejo o la istración.

3.12 Análisis de la revisoría fiscal en propiedad horizontal El presente análisis de la Revisoría Fiscal en la propiedad horizontal, nos enseña que es indispensable en el control de la istración, en ella el Revisor Fiscal adquiere

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un gran nivel de responsabilidad dentro de todos los actores que conforman la istración de la propiedad horizontal. Los edificios o conjuntos que se obligan a tener Revisoría Fiscal son aquellos de uso comercial o mixto, en los casos de uso residencial es facultad de la asamblea si lo desea tener o no, de igual manera considero que es de suma importancia para la claridad y transparencia de una istración contar con este control, no solamente donde es obligatorio. Esta claramente definido que las copropiedades de uso comercial o mixtas están obligadas a tener un Revisor Fiscal, pero se encuentra con frecuencia en la práctica que la copropiedad o edificio de uso comercial o mixtas, no considera necesario tenerlo, en conclusión en la práctica vemos que la propiedad horizontal no está cumpliendo, porque hay casos en que nunca han asumido esta figura o presupuestado este gasto, máxime cuando es de carácter obligatorio en algunos casos, existe muchos desconocimiento sobre el tema por parte de los es y los propietarios. La ley 675 de 2001 no nos define con claridad que entidad estatal debe ejercer el control y vigilancia de la propiedad horizontal, y tampoco lo hace ninguna otra ley, y en consecuencia no existe una especie de secretaría o superintendencia que ejerza un control y vigilancia a la propiedad horizontal para obligar a la copropiedades a cumplir con esta la ley. Es de señalar que la elección del Revisor Fiscal es decisión única de la Asamblea General de Propietarios, por ende es quien irresponsablemente están tomando decisiones de no contar con esta figura, quienes en aras de disminuir la cuota de istración, toman decisiones sin tener en cuenta las consecuencias legales que le ocasione a la copropiedad.

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4. En Colombia la Propiedad Horizontal

Pedro Augusto Escobar en el libro Propiedad horizontal realiza un recuento sobre el desarrollo del régimen de propiedad horizontal en el país desde 1948 año en el cual se da vida al régimen de propiedad horizontal, luego de la crisis originada en la ciudad de Bogotá a raíz del bogotazo y el desplazamiento de campesinos a las áreas urbanas del país, es un trabajo que recopila las normas que en Colombia se han proferido respecto a esta forma particular de dominio. Por su parte Lina Nader en su tesis de grado titulada Análisis jurídico de la propiedad Horizontal en Colombia, realizada en el año 2002, recoge el tema de la propiedad horizontal, haciendo un recuento desde su génesis como régimen especial de dominio hasta la última norma que regula esta forma tan particular de dominio, la ley 675 de 2001 y realiza una explicación suscita sobre el articulado que compone esta ley, sin embargo, no realiza un estudio de las otras normas complementarias que también tienen injerencia en la propiedad horizontal, tales como el Código de Comercio, el Código Policía entre otros. En cuanto a otras normas que regulen de forma indirecta al régimen de propiedad horizontal es posible citar el libro Derecho mercantil colombiano escrito por José Narváez y publicado en 1998, a través de este libro es posible determinar los aspectos relevantes en cuanto a la necesidad de reunir al órgano bajo la figura de asamblea general, debido a que la ley 675 de 2001, presenta vacíos al tratar legalmente este órgano, ha sido el código de comercio el encargado de llenar los vacíos existentes, razón por la cual se necesita recurrir a un documento que trate el tema de las asambleas de socios, a fin de realizar las analogías necesarias frente a la asamblea de copropietarios, aunado a lo anterior, en el caso de impugnación de acta la ley 675 de 2001 remite de forma expresa al

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lector al artículo 194 del código de comercio. En materia de propiedad horizontal Luis Guillermo Velázquez en 1998 publica el libro titulado La propiedad horizontal en Colombia, realiza un recuento de las principales normas que recogen el régimen especial de la propiedad horizontal: ley 675 de 2001, Código de Comercio, Código de Policía entre otras, a través del estudio minucioso de las mismas busca darle al lector de forma detallada y minuciosa los aspectos más relevantes de esta forma especial de dominio en el País. Álvaro Camacho en el año 2012 publica el libro istración de la propiedad horizontal, el mencionado libro se presenta como una compilación del desarrollo del régimen de propiedad horizontal, abordando de forma amplia los aspectos tributarios y contables de este régimen especial creado por la ley 675 de 2001. 20 Raúl Montejo en 1990 realiza una tesis de pregrado titulada el Ejercicio de la propiedad horizontal en Colombia en donde se realiza un recuento normativo del régimen especial de propiedad horizontal, y orienta su obra al ejercicio que realiza el como representante de la persona jurídica civil sin ánimo de lucro que nace en virtud de la ley 675 de 2001. Omar Solano en su libro la istración en la propiedad horizontal, un enfoque estratégico presenta al lector una serie de herramientas y tics istrativos aplicados en la propiedad horizontal, para que éste profesional responda a las necesidades de los conjuntos residenciales y edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal en cuanto a los procesos de dirección, liderazgo, lo contable, presupuestal, cartera, convivencia, seguridad y bienestar. Revisado el contenido del mismo es posible observar que los autores del libro buscan desde la planeación estratégica dar herramientas a los es frente a los retos que se presentan a diario en la oficina de istración. En el artículo titulado Análisis del Sistema istrativo del Sector Inmobiliario de Propiedad Horizontal en Cartagena, José

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Morelos realiza un estudio del sistema istrativo inmobiliario de propiedad horizontal en la ciudad de Cartagena, los autores concluyen que los principales problemas que se presentan son los temas de mantenimiento de las estructuras y los riesgos de los temas derivados de la istración, razón por la cual se requiere un especial enfoque en temas tales como recibo de áreas comunes por parte de los copropietarios a las constructoras, y asuntos derivados del manejo de dineros por parte de los entes istrativos. Frente al tema de la propiedad horizontal, la Personería de Bogotá en 2010 publica el Manual de propiedad horizontal la entidad istrativa realiza un compendio de las normas principales que regulan la propiedad horizontal así como la jurisprudencia, enuncia como temas importantes los órganos de istración de la persona jurídica así como los mecanismo utilizados para la solución de conflictos en la comunidad. Por su parte Oscar Ochoa en su libro Bienes y derechos reales: derecho civil II, en el capítulo 5 del libro el autor realiza un recuento respecto al régimen de propiedad horizontal en Venezuela, aborda temas tales como expensas comunes, registro de la copropiedad, nacimiento de la persona jurídica como elementos fundamentales del régimen de propiedad horizontal en el hermano país. En el Manual teórico de la propiedad horizontal aspectos sustantivos, procesales, modelos prácticos, legislación y jurisprudencia acorde con la ley 428 de 1998, Ciro Pabón estudia el tema de las unidades cerradas, elementos que también se encuentran regulados por el régimen de propiedad horizontal, actualmente por la ley 675 de 2001; el autor realiza un compendio de las minutas necesarias para el ejercicio legal de la istración de la propiedad horizontal, aunado lo anterior, 21 presenta un compendio de las sentencias más representativas que abordan el tema de la propiedad horizontal en el país. Luis Velázquez publico el artículo titulado La unión de la personalidad jurídica y la comunidad en la nueva

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ley de propiedad horizontal, El artículo resume los aspectos más relevantes en materia legal sobre la persona jurídica que nace a raíz de la constitución de la propiedad horizontal, persona jurídica regulada por la ley 675 de 2001. Germán Coloma en el artículo titulado Breve análisis económico de la propiedad horizontal Este autor argentino sostiene que la propiedad horizontal es una institución jurídica común en muchos países con derecho civil codificado, que reparte los derechos de propiedad sobre edificios de departamentos u oficinas entre distintos propietarios. Aplicando una versión del teorema de Coase, en este trabajo se analiza a la propiedad horizontal como una solución para establecer derechos sobre activos que producen de manera conjunta servicios susceptibles de ser consumidos en forma individual y conjunta (bienes privados y públicos). Bajo ciertas condiciones, esta institución parece servir para economizar costos de transacción y de istración, en especial en casos en los que los costos de istración de un condominio centralizado son relativamente altos y el número de agentes económicos involucrados (es decir, el número de departamentos en el edificio) también es elevado. En materia tributaria Carlos Rodríguez en su artículo Propiedad horizontal: un nuevo régimen de tributación aborda los temas cruciales en materia de tributación generados por el nuevo estatuto tributario ley 1607 de 2012, tema de vital importancia por cuanto la ley 675 de 2001 en el artículo 33 de la mencionada norma indica que la propiedad horizontal se encuentra en un régimen económico especial. Por su parte en la Guía Práctica para istrar propiedad horizontal Diana Carolina Ruiz realiza un recuento no solo normativo sino también jurisprudencia sobre el nacimiento de la propiedad horizontal, la persona jurídica y sus órganos de dirección, aspectos relevantes y de vital importancia a la hora de istrar la persona jurídica que surge con la inscripción del edificio o conjunto residencial, comercial o mixto

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bajo el régimen de propiedad horizontal. La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001. Esta ley cobija tanto a las propiedades horizontales como a las unidades inmobiliarias cerradas, pero la ley no prevé, como en efecto se da, que puedan coexistir en un complejo urbanístico al interior de una copropiedad, tanto propiedades horizontales como unidades inmobiliarias cerradas. Solo prevé la responsabilidad del para que sea reglamentada posteriormente por el Gobierno Nacional. Así es que la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas que se sometan a esta ley, son irresponsables e inembargables. Tienen patrimonio pero es un patrimonio distinto al patrimonio de cualquier otro ente económico, porque la persona jurídica está conformada por los propietarios individuales y su patrimonio es de propiedad de los propietarios particulares. La ley 675 estableció esta persona jurídica tomándola de una ley anterior, la ley 428, la que fue derogada por la ley 675, al igual que las otras leyes y decretos anteriores. Es un error común en los tratadistas asignarle un patrimonio independiente objeto de embargo a la propiedad horizontal, porque en esta Ley 675 solo hay bienes comunes y bienes privados. No hay bienes de la persona jurídica en forma independiente, por lo que los bienes que están a disposición de la istración son bienes comunes inembargables como cualquier otro bien común. La propiedad horizontal en esta ley 675 no tiene patrimonio autónomo, embargable y responsable. Por esta razón, y porque es una persona jurídica sin ánimo de lucro, no paga impuestos y está obligada a cumplir con los principios de contabilidad generalmente aceptados. Todo lo contrario, su contabilidad, para ser coherentes con todo el texto de la ley, debe ser la contabilidad presupuestal y no la contabilidad patrimonial porque no tiene patrimonio independiente. Los balances no son pertinentes, porque no tienen sentido con fines tributarios, porque se llevan por el sistema

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de causación obligado para las comerciantes, y las propiedades horizontales no son comerciantes, porque hacen depreciaciones que desfiguran el verdadero déficit o superávit, y porque significan unas erogaciones sin beneficio alguno. En cambio, la contabilidad presupuestal sí es coherente con los mandatos de elaborar los presupuestos de ingresos y de gastos y de someter a la asamblea las cuotas de istración para su aprobación, lo que no se basa en balances, ni éstos ayudan a cumplir con los otros mandatos contables inmersos en la ley 675. La ley 675 es un tratado contable, respira contabilidad por todos los poros y está por encima de cualquier otra ley, decreto, código, etc.

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Conclusiones Con la elaboración de este trabajo concluimos que en la propiedad horizontal cuando persona que adquiere un bien privado también genera el derecho de propiedad de un inmueble de este mismo surge automáticamente el derecho de copropiedad sobre las áreas comunes por ende no se puede desligar el derecho de propiedad del derecho de copropiedad, este derecho está dado por el porcentaje de coeficiente que adquieran por su propiedad. En el Consejo de istración es un organismo cuya función primordial de acuerdo con la exposición de motivos es la de actuar como intermediario entre la asamblea general y el , además está integrado siempre por un número impar de propietarios que pueden ser tres o más elegidos por la asamblea general de propietarios como máximo órgano de dirección de la persona jurídica para el período establecido en el reglamento de propiedad, que en su defecto será de un año. Por otra parte en la Revisoría Fiscal se puede concluir que es indispensable en el control de la istración, en ella el revisor fiscal adquiere un gran nivel de responsabilidad dentro de todos los actores que conforman la istración de la propiedad horizontal. Los edificios o conjuntos que se obligan a tener Revisoría Fiscal son aquellos de uso comercial o mixto, en los casos de uso residencial es facultad de la asamblea si lo desea tener o no, de igual manera considero que es de suma importancia para la claridad y transparencia de una istración contar con este control, no solamente donde es obligatorio.

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Para concluir la istración de propiedad horizontal en cada uno de estos importantes temas nos enseña a como es a tomar conciencia de las leyes que la rigen y empezar desde cada uno de nuestros conjuntos a fortalecer y enriquecer cada órgano que este lo conforma para lograr tener una propiedad horizontal basada en las leyes con un buen cumplimiento en cada uno de los integrantes ya sea en aprender a conocer que son los bienes privados, que es un consejo de istración y cual es realmente su función o la importancia de la revisoría fiscal en el conjunto o edificio.

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