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Tasa Interna de Retorno: Entender la diferencia entre la TIR, MIRR y TIRF

La tasa interna de retorno (TIR), tasa interna de retorno modificada (MIRR), y la tasa de gestión de rendimiento financiero (TIRF) son tres vueltas usadas para medir la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Cada método llega a un porcentaje sobre la base de un monto de inversión inicial y los flujos de efectivo futuros, y en cada caso (por supuesto), el más alto es el mejor, pero el procedimiento para hacer el cálculo varía considerablemente al igual que los resultados. Por definición, la tasa interna de retorno es la tasa de descuento en la que el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros es exactamente igual a la inversión inicial de capital. Para hacer el cálculo, los flujos de caja negativos se descuentan a la misma velocidad (es decir, la TIR) como los flujos de caja positivos. Consideremos la siguiente inversión con la inversión inicial CF0 (siempre un número negativo, ya que es salida de caja) y los flujos de efectivo posteriores como CF1, CF2, etc, con algunas negativas y algunas positivas. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 TIR = 30% Parece todo muy bien, pero el problema aquí es que el cálculo se basa en que el efectivo generado durante una inversión serán reinvertidos en el tipo calculado por la TIR, que puede ser demasiado elevado, por lo que se exagere el retorno de la inversión inicial. Del mismo modo, ya que los flujos de caja negativos también son descontados a la TIR, si dicho porcentaje es bastante alto, el inversor podría no estimar con precisión el efectivo necesario para cumplir con esos flujos de efectivo negativos en el futuro. Para hacer frente a esta deficiencia muchos analistas de bienes raícesutilizan un método conocido como MIRR (es decir, la tasa interna de retorno modificada). En este enfoque, se asume que los flujos de caja positivo de la inversión genera durante su vida puede ser reinvertido y devenga intereses a una "tasa de reinversión", y los flujos de efectivo negativos debe ser financiado con una "tasa financiera" durante la vida de la inversión. En otras palabras, más que el simple uso de un tipo (es decir, IRR) para hacer frente a los flujos de caja positivos y negativos, MIRR introduce la opción de utilizar dos tipos diferentes.

Mediante la aplicación de una tasa de financiación del 5% y una tasa de reinversión del 10% de aquí está el resultado con los mismos criterios de inversión como lo hicimos antes. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 MIRR = 18,75% Bueno, luego vino la tasa de gestión de rendimiento financiero (o TIRF).A pesar de que también proporciona dos tipos diferentes para hacer frente a los flujos de caja negativo y positivo conocido como la "tasa de seguridad" y "tasa de reinversión", TIRF lo lleva un paso más allá. La suposición aquí es que siempre que sea posible, todos los flujos de salida futuros se eliminan mediante el uso de las entradas anteriores. En otras palabras, los flujos de efectivo negativos se descuentan de vuelta en la tasa de seguro y son o bien reducen o eliminan por cualquier flujo de caja positivo que encuentra. Los flujos de caja positivos restantes se agravan con interés a la tasa de reinversión. Vamos a aplicar una tasa de seguro de 5% y una tasa de reinversión del 10% a nuestros criterios de inversión que le muestre el resultado. Pero esta vez también va a incluir una tabla para que muestre los flujos de efectivo ajustados. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 CF0 -111.717 CF1 0 CF2 0 CF3 0 CF4 0

CF5 304300 TIRF = 22.19% La tasa de gestión de rendimiento financiero es difícil de calcular, por lo que las soluciones de software de inversión en bienes raíces más optan por la tasa interna de retorno modificada (MIRR) cálculo. Pero después de conocer desde CCIM, lo consideré un retorno beneficioso para el análisis de inversiones de bienes raíces