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“AÑO DE LA PROMOCIÓN DE LA INDUSTRIA RESPONSABLE Y DEL COMPROMISO CLIMÁTICO”
UNIVERSIDAD FEDERICO VILLAREAL
TRABAJO MONOGRÁFICO: CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
ELABORADO POR:
Gonzales Maldonado Alex Artemio
LIMA – PERÚ 2014
Universidad Federico Villareal
DEDICATORIA
Dedico este trabajo a mi profesor(a) que de una u otra manera nos inculca valores y enseñanza para ser profesionales de éxitos en el mañana, también a mis compañeros que me apoyaron para el desarrollo del presente trabajo.
El Autor
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AGRADECIMIENTO
Primeramente agradecer a Dios por la vida que nos ha dado y también expreso mi sincero y profundo agradecimiento a cada uno de los profesores por brindarme sus sabias enseñanzas y a mis compañeros que departieron momentos intelectuales y aportaron con sus conocimientos para la culminación de la presente
No queremos dejar expresado nuestro agradecimiento a todas aquellas personas que de una y otra manera contribuyeron a la culminación del presente trabajo de investigación.
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PRESENTACIÓN
El presente trabajo es fruto de un arduo trabajo de investigación que de una forma esmerada y concisa hace un resumen general al Tema del Crédito Hipotecario Negociable, que se desarrolla en el siguiente trabajo monográfico.
Esperando que sea de su grato y absoluto entendimiento y así de esta manera tenga referencias abstractas y precisas sobre el tema y le sea útil a todos aquellos que tuvieran la oportunidad de leer el presente, estaré más adelante con nuevos temas referente a la especialidad.
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ÍNDICE
Pág. CARATULA…………………………………………………………………
01
DEDICATORIA……………………………………………………………..
02
AGRADECIMIENTO……………………………………………………….
03
PRESENTACIÓN……………………………………………….………….
04
INDICE……………………………………………………………………….
05
EL TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE……………
06
I.
Introducción………………………………………………………..
06
II.
La Hipoteca………………………………………………………...
09
2.1. Sus Características de la Hipoteca………………………….
10
2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las siguientes notas……………………………………………………..
10
2.3. Clasificación de Hipotecas……………………………………
11
2.4. Bienes hipotecables…………………………………………..
12
III.
Naturaleza Jurídica……………………………………………….
14
IV.
Características……………………………………………………..
15
V.
Formalidades para la constitución de la hipoteca unilateral
17
VI.
Formalidades de la emisión del Título………………………….
19
VII.
Circulación del título………………………………………………
19
VIII.
Ejecución de la hipoteca…………………………………………
20
IX.
Cancelación de la hipoteca……………………………………..
22
X.
Perjuicio, deterioro o extravío del Titulo………………………
23
XI.
Reglamento del título de crédito hipotecario negociable…..
23
XII.
Conclusiones………………………………………………………
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XIII.
Bibliografía – Linkografía……………………………………….
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EL TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
El artículo se inicia con los antecedentes legislativos, del ahora desaparecido Sistema de A horro y Crédito para Vivienda, formado por las Mutuales de Vivienda y su organismo central el Banco de la Vivienda, luego trata la naturaleza de la hipoteca en nuestra legislación y su carácter rio, sigue con la hipoteca independiente del Derecho Germano, cuya naturaleza examina y entrando en materia desarrolla el concepto del Título Hipotecario Negociable y su Mercado.
I. INTRODUCCION
Pues en la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el Título). Y no obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un masivo al crédito hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable. De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la
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Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma. Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99SUNARP del 12.08.99.
El sistema de crédito hipotecario privado que formaron las mutuales de vivienda, regidas por la Ley 12813, inspiradas en las asociaciones de ahorro y préstamo existentes en los Estados Unidos de América y en las sociedades de construcción inglesas (building societies), planteó la creación de nuevas formas de contratos de hipotecas que permitieran formar un Mercado Secundario de Hipotecas. Es que el otorgamiento de créditos a plazo de hasta veinte años, con recursos provenientes en su mayoría de depósitos de ahorro a la vista, presentaba un manejo financiero de difícil coyuntura, que la existencia de un Mercado de Hipotecas tal vez hubiera solucionado.
Por esa razón, entonces, se planteó la necesidad de autorizar nuevas formas de crédito hipotecario que permitieran la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas. En ese tiempo el Código Civil de 1936 regulaba la hipoteca voluntaria y la hipoteca legal, y en el tratamiento de la primera incluyó a la hipoteca para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, conocida como de cédulas, y luego en el Libro de los Contratos regulaba de manera prolija con el título de “Obligaciones Provenientes de la Voluntad Unilateral”, la emisión de los bonos hipotecarios, (artículo 1802 y siguientes) lo que requería la necesaria
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intervención del entonces Banco Central Hipotecario, en calidad de fideicomisario, con el encargo de verificar la regularidad legal de la emisión, la suficiencia económica de la garantía, y representar a los actuales y futuros poseedores de los títulos.
El Banco Central Hipotecario, creado por la Ley Nº 6126 emitió papeles a los que denominó Cédulas y que en realidad eran bonos que tenían base legal en su propia ley y no se respaldaban con una hipoteca específica, sino con la cartera hipotecaria global que tenía dicho Banco, su colocación era forzada, pues los préstamos comunes que otorgaba dicho Banco se desembolsaban una parte en esos títulos que el prestatario debía negociar en el Mercado para hacerlos efectivas. Es cierto que también podía pagar una parte de su deuda con papeles iguales, los que podía adquirir en el Mercado. Tanto la venta como la compra se cotizaba por debajo del valor nominal.
Antes de esto, la Ley de Bancos Hipotecarios de fecha 2 de Enero de 1889 autorizó el otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria para amortizarse en un plazo de hasta treinta años, y facultó la emisión de cédulas hipotecarias. En 1896 se otorgó igual facultad a la Caja de Ahorros de la Sociedad de Beneficencia, y posteriormente, al promulgarse el Código de Comercio se reguló los Bancos de Crédito territorial, a los que se otorgó las mismas facultades.
El Código Civil de 1984, contra lo esperado, simplificó la norma relativa a la hipoteca de cédulas y omitió toda regulación referente a la emisión de los bonos hipotecarios. Tal vez pesó en el ánimo del legislador el hecho de la no utilización de las normas que esa materia incluyó el Código Civil de 1936, que derogó. Desde entonces pasaron algunos años para que se llenara ese vacío legal. Primero la Ley de Mercado de Valores, Decreto Legislativo Nº 861 de fecha 22
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de octubre de 1996, que autorizó la inscripción de un valor o un programa de emisión de valores en la CONASEV. Después la Ley General del Sistema Financiero Nº 26702, de fecha 9 de diciembre de ese mismo año, que en sus artículos 232º al 240º regula la emisión de instrumentos financieros de captación de ahorro del público, emisión de bonos, letras hipotecarias y cédulas hipotecarias, y la nueva Ley de Títulos Valores Nº 27287 que les reconoce el carácter de Título Valor, con todas las consecuencias jurídicas que ello produce.
II. LA HI POTECA
El genio jurídico romano plasmó el concepto de la Propiedad como un derecho real que vincula una cosa con una persona, quien goza de los atributos clásicos que aún se le reconocen, y del que se derivan como desmembraciones todos los otros derechos reales, y atendiendo a las necesidades derivadas del incremento de las relaciones de crédito y del comercio, ideó una forma de garantizar obligaciones personales afectando a ese propósito un inmueble con la característica especial que, a diferencia de la prenda, no significaba para el propietario la pérdida de su posesión, disfrute y nuevo gravamen, y al mismo tiempo otorgaba al acreedor un derecho real que lo vinculaba directamente con el bien gravado y le otorgaba la facultaba de venderlo en el caso que el deudor no pagará la obligación. Este es el concepto de la hipoteca que básicamente se mantiene en los sistemas jurídicos correspondientes a la Tradición Romana, con la diferencia y agregado de la inscripción en el Registro Público, que el romano no conoció.
Modernamente la hipoteca se puede definir como “derecho real registral de garantía concreta, en cosa inmueble determinada, cuya posesión conserva el propietario y que faculta al titular a exigir, si no se cumple la obligación garantizada, la venta pública de aquella, resarciéndose con su precio.
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2.1. Sus Características de la Hipoteca
a. Es un derecho real, pues se establece un vínculo entre el acreedor y el inmueble hipotecado, con prescindencia de su propietario. b. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La inscripción es en este caso constitutiva, a diferencia del carácter puramente declarativo que la inscripción tiene para otros derechos. Messineo, citado en la Exposición de Motivos Oficial del artículo 1988º del Código Civil señala; La hipoteca se constituye únicamente cuando él que está provisto del título procede a inscribirlo en el registro hipotecario; el contrato es necesario pero no suficiente para hacer surgir la hipoteca. c. Es de garantía concreta, porque respalda una obligación determinada o determinable, y el gravamen debe establecerse también por cantidad determinada o determinable. El artículo 1099º del Código Civil establece sus requisitos. d. Y, siempre se dijo que es ria. Ahora hay que decir, que es normalmente ria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones, para cuya seguridad se constituye. La incorporación de la auto hipoteca en nuestra legislación, que tiene un carácter de independencia constituye una excepción a esta regla. Es también una excepción la hipoteca para garantizar obligaciones futuras o eventuales prevista en el artículo 1104º del Código Civil.
2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las siguientes notas:
Es inseparable de la cosa gravada, pues sujeta directa e inmediatamente el bien sobre el que recae, aún cuando cambie de propietario; es indivisible, pues
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se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus rios, subsiste íntegra sobre el bien o bienes hipotecados mientras no sea cancelada aunque se reduzca el monto de la obligación, o sobre la parte que quede si se ha destruido, y sobre el monto de las indemnizaciones de los seguros si los hubiere y la expropiación.
Esta regla recogida en el artículo 1101º del Código Civil debe concordarse con los artículos 887º y 888º del mismo Código que definen como integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien, y como rios los que, sin perder su individualidad, están afectados a un fin económico u ornamental con respecto al bien; lo que quiere decir que lo que se agregue al bien, en cualquiera de estas dos condiciones, también queda hipotecado.
Es pública, lo que resulta de su necesaria inscripción en el Registro Público; Es Especializada, tanto en cuanto a los bienes afectados, como a las cantidades por la que estos responden. (artículos 1100º y 1099º inciso 3 del Código Civil.)
2.3. Clasificación de Hipotecas
Antiguamente se reconocían las hipotecas legales, voluntarias, judiciales, generales, especiales, expresas, tácitas, ordinarias, privilegiadas y hasta testamentarias.
Hoy legalmente se reconocen las siguientes: a. Desde el punto de vista de su constitución: Voluntarias y legales. Las primeras son las que se contratan l ibremente; las segundas resultan por ministerio de la ley, con ciertos requisitos, como por ejemplo la del inmueble
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enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente, (artículo 1118º del Código Civil.)
b. Desde el punto de vista de su naturaleza: Ordinarias y excepcionales. Las primeras son las que responden a las características ya señaladas del sistema romano del derecho, que se constituyen como rias para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, en favor de un acreedor determinado, por cantidad precisa sin duración l imitada, y transmisible por un instrumento igual al de su constitución. Entre las segundas se cuenta la auto hipoteca y la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, en las que el acreedor no se determina y tampoco el monto garantizado y sólo tienen un límite máximo.
2.4. Bienes Hipotecables
El principio jurídico es que se puede hipotecar lo que se pueden vender, y aunque esta regla contenida en el artículo 1010º del Código Civil de 1936, que fue el primer artículo con que comenzaba el Título de la hipoteca voluntaria, no ha sido recogida como tal en el Código Civil vigente, es de la naturaleza de la hipoteca, pues ésta confiere al acreedor la facultad de hacer vender la cosa. Si el bien no se puede vender, el derecho real de hipoteca resultaría irrealizable. Tienen que ser bienes que se encuentren en el comercio de los hombres. Un bien inembargable no se puede hipotecar, como por ejemplo los bienes sobre los cuales se ha constituido Patrimonio Familiar conforme al artículo 488º y siguientes del Código Civil.
Se pueden hipotecar:
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Los inmuebles inscritos o susceptibles de inscripción. El artículo 885º del Código Civil enumera cuales son bienes inmuebles; pero sólo se pueden hipotecar, aquellos inscritos o inscribibles. Así, los predios rústicos o urbanos, las minas, las naves y aeronaves, los diques y muelles, los edificios flotantes y pontones, los ferrocarriles, etc. La legislación anterior concedía una salida para la hipoteca de los inmuebles no inscritos, que se llamaba la protesta de hipoteca, que se anotaba en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme al artículo 1042º inciso 6 del Código derogado. Esta promesa de hipoteca no ha sido legislada.
Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Y aquí se abre un gran abanico donde se ubican el Usufructo convencional, el Uso, el derecho de Habitación, y el derecho de Superficie, los que una vez constituidos llevan a un desdoblamiento de la propiedad en dominio útil y dominio directo, también llamada nuda propiedad por quedar esta desprovista de sus atributos. La hipoteca que se constituya no podrá tener un plazo mayor al establecido para la vigencia de esos derechos.
La nuda propiedad, que se circunscribe al dominio directo, también puede hipotecarse y surgirá una cuestión controvertible si en algún momento la propiedad se consolida en la persona del titular de la nuda propiedad. En ese caso algunos sostienen que la hipoteca se debería extender al derecho incorporado, pues el dominio reposa en la nuda propiedad y no sobre las meras desmembraciones de éste, y itir lo contrario importaría afirmar la subsistencia de la desmembración extinguida. Mas esa teoría no supera la situación que se produce cuando la propiedad se consolida en el titular del dominio útil, caso en el cual la hipoteca sólo subsistirá sobre la nuda propiedad. Para ambos casos lo mejor será un pacto previo.
Las explotaciones económicas, como autoriza el artículo 1103º del Código Civil.
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Son también posibles las hipotecas sujetas a condición o a plazo (artículo 1105º del Código Civil) así, se podrá hipotecar un bien vendido con pacto de retroventa, o cuando se estableció la facultad de un retracto convencional, en cuyo caso el hecho futuro e incierto que configura la condición está dado por la efectividad de esos derechos; o la hipoteca sobre bienes sujetos a un litigio.
En la práctica diaria sucede que una hipoteca se constituye para asegurar el cumplimiento de obligaciones personales, de tal manera que si se ejecuta la garantía y su valor de venta no cubre la deuda, el acreedor siempre tendrá la acción personal contra su deudor por el saldo no cubierto.
Hasta aquí tenemos el tema general de las hipotecas desde el punto de vista de la vertiente romana del Derecho. Es oportuno anotar que, como consta en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, el doctor Guillermo Velaochaga propuso incorporar la Hipoteca de responsabilidad limitada, tomando como antecedente el artículo 140º de la Ley Hipotecaria Española, pero la mayoría consideró que esa limitación correspondía a un pacto privado, por lo que no fue incorporada.
III. NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad,
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autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda. Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.
Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.
IV. CARACTERISTICAS
Es un título valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso sólo un derecho real de garantía.
Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pública.
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Garantiza sólo obligaciones dinerarias.
Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título.
Es endosable libremente.
Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si se trata del primer endoso.
Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requiriéndose inscripción registral de la transferencia hipotecaria.
Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado por el Título goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaría, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluirá de la masa concursal.
Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.
De todas las características, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal. B) Que el crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario, y C) Que la ejecución de la garantía sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente.
En ese sentido, la primera característica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los títulos valores, los que sólo podían representar derechos personales, y nunca reales. La segunda obedece al propósito del legislador de otorgar a este instrumento características que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera
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posibles tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las demás empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias del Título, tanto más cuanto si por mandato legal las garantías resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar créditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de créditos otorgados por otras personas naturales o jurídicas, para quienes sí podría ser relevante la garantía otorgada, tanto o más que la capacidad de pago de la obligación.
La tercera particularidad hace aún más interesante el uso del Título: La recuperación del crédito ante el incumplimiento no se dilatará por años inclusive en un proceso judicial, pues se prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervención del Poder Judicial en este caso es decisiva: No serán pocas las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el propósito de dilatarla.
V. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:
La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último, la Hipoteca debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que por mandato del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.
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Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa nacida la obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda. Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET – de la SBS. Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para su puesta a disposición de los eventuales tomadores del Título.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de presentación del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.
La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Título.
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La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación efectuada originariamente.
VI. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO
Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99SUNARP, el Título deberá ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del título y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificación e inscripción registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasación y perito que la efectuó, los datos de la Escritura Pública de constitución del gravamen y los de su inscripción registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificación del constituyente. Los demás datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Título.
VII. CIRCULACION DEL TITULO
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Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de instrumento de crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer endoso del Título supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que deberá ser completado con los demás datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecución extrajudicial de la garantía en caso de incumplimiento.
El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que lo respalda, pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así tanto las formalidades como los costos de las transferencias.
La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes. En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relación a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.
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VIII. EJECUCION DE LA HIPOTECA:
Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el incumplimiento del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma que podrá efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se rige por las normas del Código Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecución sólo será posible si a los Partes se adjunta el Título original.
En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminución del tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite judicial para la venta del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Título.
La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendría que optar irremisiblemente por la vía judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de tener el efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención de la entidad financiera.
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La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial que deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no sería subsanable.
Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer constar en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta, el tenedor deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos que constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la cancelación de la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.
La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás gravámenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y la desocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose en tal sentido una precisión legislativa.
IX. CANCELACION DE LA HIPOTECA
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Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.
X. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO
EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique, deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del Proceso Abreviado. La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo que esta última constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedición de un duplicado del Título.
REGLAMENTO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Alcance Artículo 1°.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a las contenidas en la Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287 y sus modificatorias, que serán aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean emitidos por las empresas del sistema financiero, así
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como a aquellos que sean endosados a favor de dichas empresas, en ambos casos, en garantía de los créditos directos o indirectos que éstas concedan.
Definiciones Artículo 2º.- Para efectos del presente Reglamento considérense las siguientes definiciones: a) Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus modificatorias. b) Empresas: Empresas de operaciones múltiples contenidas en el literal A del artículo 16º de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero. c) Ley de Títulos Valores: Ley de Títulos Valores aprobada por Ley Nº 27287 del 17 de junio de 2000 y sus modificatorias. d) Títulos: Títulos de Crédito Hipotecario Negociables. e) Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o jurídica.
Contenido de los títulos Artículo 3º.- Cuando los títulos sean emitidos por las empresas o sean endosados a favor de ellas deberán contener lo siguiente: a) Denominación del título y el número que le corresponde. b) Lugar y fecha de su emisión. c) Nombre y número del documento oficial de identidad del propietario que constituye o constituirá el gravamen hipotecario. d) Descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecerá en la oficina registral correspondiente. e) Monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye o constituirá el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.
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f) Fecha de la escritura pública, nombre del Notario de ser el caso, y demás datos de la inscripción registral de la hipoteca. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción de dicho gravamen en el Registro Público, deberá señalarse este hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción. g) Nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción del acto de emisión en el Registro Público, deberá señalarse dicho hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción. h) Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los títulos emitidos por las empresas, así como datos de la inscripción registral de los poderes correspondientes otorgados a dicho funcionario. i) Monto del crédito, de los intereses y de la garantía. j) Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crédito. k) Forma y lugar de pago. l) Endosos anteriores, de ser el caso. m)Otras condiciones.
Autorización para la emisión de los títulos Artículo 4°.- Las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por escrito y tendrán el carácter de declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 179º de la Ley General.
Formato de los títulos
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Artículo 5°.- Los títulos físicos que emitan las empresas deberán tener el mismo formato que los títulos físicos emitidos por los Registros Públicos, en cuanto les sea aplicable. Tratándose de títulos representados mediante anotaciones en cuenta, éstos se sujetarán a lo que establezca la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV).
Comisión por la emisión de títulos Artículo 6°.- La comisión que las empresas cobren por la emisión de los títulos deberá ser puesta en conocimiento del público mediante su exhibición en un lugar visible y destacado al interior de los locales donde se atiende al público y mediante folletos informativos que se encontrarán a disposición de los clientes.
Títulos incompletos Artículo 7°.- En caso el propietario, conforme al párrafo 242.3º de la Ley de Títulos Valores, haya autorizado a la empresa a la que endosa el título a completar las informaciones referidas al crédito garantizado, ésta deberá incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crédito, los intereses acordados y demás condiciones del mismo, así como la referencia al contrato que origina el crédito y la fecha en que éste fue suscrito, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 10º de la referida Ley.
Valorización de los bienes Artículo 8°.- Las empresas sólo podrán emitir o recibir títulos que representen hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los criterios señalados en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia. Para estos efectos, la valorización deberá ser practicada por un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien será responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la valuación.
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El valor que determine el perito se consignará en los títulos para información del tomador de los mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuación también estará a disposición de los potenciales tomadores en el Registro Público correspondiente. Cuando la empresa tenedora de los títulos considere que ha existido una sobrevaloración significativa en la valuación del perito realizada al momento en que éstos fueron emitidos, comunicará dicha sobrevaloración al REPEV, adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y aplicación de las sanciones que pudieran corresponder.
Títulos a favor de empresas Artículo 9º.- Cuando el emisor o endosatario sea una empresa, la hipoteca representada por el título constituirá garantía preferente del crédito a favor de ésta frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de éste frente a terceros, aun los de carácter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser hipotecado o de procesos concursales a los que éste fuese sometido, la empresa tenedora del título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca será separado de la masa concursal por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. El bien será destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el importe del crédito que garantiza, más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia señalada en el título con la venta del bien, dicho saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a disposición del propietario.
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Conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley Nº 27851, la hipoteca representada por el título no respalda otras deudas u obligaciones distintas al crédito que originó su emisión o primer endoso, salvo que se estipule expresamente en el título y en el contrato de garantía que sirve además para garantizar otras deudas y obligaciones del deudor a favor de la empresa emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente cláusula que limite su negociación. Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la empresa es de propiedad distinta al deudor, éste sólo respalda las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el propietario de la garantía.
Responsabilidad del obligado principal Artículo 10°.- El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del crédito señalado en el título en favor de su tenedor, en las condiciones que consten en el mismo título; obligación que estará garantizada con la preferencia indicada en el artículo anterior, hasta por el equivalente al valor de realización del bien; y con la facultad del tenedor del título de exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el referido valor de realización. Se entiende por valor de realización del bien lo establecido en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia.
Pago de los títulos Artículo 11°.- El crédito representado por el título, deberá ser pagado en la fecha señalada para ese efecto y, cuando se trate de pagos en cuotas o armadas, el pago deberá hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, deberán constar literalmente en el mismo título bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos; con obligación adicional de éste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago.
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En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o más de ellas, faculta al tenedor del título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crédito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deberá constar por escrito si el crédito garantizado es uno indirecto. En el caso de crédito directo representado por el título, bastará el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutoría, procedimientos que deben cumplirse aun cuando se trate de un título con cláusula que libere del protesto, conforme señala el párrafo 243.1° de la Ley de Títulos Valores.
Formalidad sustitutoria del protesto Artículo 12°.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere el párrafo 243.1º de la Ley de Títulos Valores, dicha formalidad consistirá en la constancia por falta de pago del crédito puesta en el propio título, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias deberán contener el motivo del protesto, la fecha de éste y la firma del funcionario autorizado de la empresa.
Venta de los bienes Artículo 13°.-
En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá
solicitar la venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos señalados en el artículo 243º de la Ley de Títulos Valores, o la venta judicial del inmueble afectado. La limitación o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deberá consignarse de manera expresa en el título. En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo hará a condición de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la valorización señalada en el título.
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Constancia por venta de bienes Artículo 14º.- En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial, la empresa que interviene en la enajenación expedirá la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetará a lo dispuesto por el artículo 244º de la Ley de Títulos Valores.
IX. CONCLUSIONES:
La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas características pretenden revertir tal situación, mediante la atribución de ciertas características que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantías reales. En ese orden de ideas, el Título de Crédito Hipotecario Negociable está llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una economía de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiará a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes económicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.
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Bibliografía – Linkografía
MONTOYA MANFREDI, Ulises, Derecho Comercial, Tomo II, Undecima Edición, Editora Jurídica Grijley E.I.R.L., Lima.
Cesar Cisneros Salvatierra, de la Universidad San Martin De Porres (USMP), Facultad De Derecho.
HERNANDO MONTOYA Alberti: "La Nueva Ley de Títulos Valores"
ZEGARRA GUZMAN, Oscar. Edición Oficial Nueva Ley de Títulos Valores.
GUILLERMO CABANELLAS DE TORRES: "Diccionario Jurídico Elemental" - Editorial Eliasta. Edición 2000.
Código Civil Comentado – Peruano
Reglamento de Títulos Valores Hipotecarios
http://www.monografias.com
www.google.com
www.wikipedia.org
www.slideshared.net
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TRABAJO MONOGRÁFICO: CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
ELABORADO POR:
Gonzales Maldonado Alex Artemio
LIMA – PERÚ 2014
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DEDICATORIA
Dedico este trabajo a mi profesor(a) que de una u otra manera nos inculca valores y enseñanza para ser profesionales de éxitos en el mañana, también a mis compañeros que me apoyaron para el desarrollo del presente trabajo.
El Autor
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AGRADECIMIENTO
Primeramente agradecer a Dios por la vida que nos ha dado y también expreso mi sincero y profundo agradecimiento a cada uno de los profesores por brindarme sus sabias enseñanzas y a mis compañeros que departieron momentos intelectuales y aportaron con sus conocimientos para la culminación de la presente
No queremos dejar expresado nuestro agradecimiento a todas aquellas personas que de una y otra manera contribuyeron a la culminación del presente trabajo de investigación.
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PRESENTACIÓN
El presente trabajo es fruto de un arduo trabajo de investigación que de una forma esmerada y concisa hace un resumen general al Tema del Crédito Hipotecario Negociable, que se desarrolla en el siguiente trabajo monográfico.
Esperando que sea de su grato y absoluto entendimiento y así de esta manera tenga referencias abstractas y precisas sobre el tema y le sea útil a todos aquellos que tuvieran la oportunidad de leer el presente, estaré más adelante con nuevos temas referente a la especialidad.
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ÍNDICE
Pág. CARATULA…………………………………………………………………
01
DEDICATORIA……………………………………………………………..
02
AGRADECIMIENTO……………………………………………………….
03
PRESENTACIÓN……………………………………………….………….
04
INDICE……………………………………………………………………….
05
EL TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE……………
06
I.
Introducción………………………………………………………..
06
II.
La Hipoteca………………………………………………………...
09
2.1. Sus Características de la Hipoteca………………………….
10
2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las siguientes notas……………………………………………………..
10
2.3. Clasificación de Hipotecas……………………………………
11
2.4. Bienes hipotecables…………………………………………..
12
III.
Naturaleza Jurídica……………………………………………….
14
IV.
Características……………………………………………………..
15
V.
Formalidades para la constitución de la hipoteca unilateral
17
VI.
Formalidades de la emisión del Título………………………….
19
VII.
Circulación del título………………………………………………
19
VIII.
Ejecución de la hipoteca…………………………………………
20
IX.
Cancelación de la hipoteca……………………………………..
22
X.
Perjuicio, deterioro o extravío del Titulo………………………
23
XI.
Reglamento del título de crédito hipotecario negociable…..
23
XII.
Conclusiones………………………………………………………
30
XIII.
Bibliografía – Linkografía……………………………………….
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EL TITULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
El artículo se inicia con los antecedentes legislativos, del ahora desaparecido Sistema de A horro y Crédito para Vivienda, formado por las Mutuales de Vivienda y su organismo central el Banco de la Vivienda, luego trata la naturaleza de la hipoteca en nuestra legislación y su carácter rio, sigue con la hipoteca independiente del Derecho Germano, cuya naturaleza examina y entrando en materia desarrolla el concepto del Título Hipotecario Negociable y su Mercado.
I. INTRODUCCION
Pues en la legislación bancaria no existe un antecedente inmediato de este título valor. Es la Ley 26702, vigente a la fecha, la que crea el Título de Crédito Hipotecario Negociable (en adelante el Título). Y no obstante, la política económica a partir del año 1990 fue la de crear nuevos instrumentos financieros, entre ellos los hipotecarios, que permitieran dinamizar el mercado crediticio peruano. Es así que la derogada Ley de Banca aprobada por D. Leg. 637 creó las Letras Hipotecarias, como medio de permitir un masivo al crédito hipotecario.
Posteriormente, el D. Leg. 861 – Ley del Mercado de Valores, estableció en su 15ª Disp. Final que los créditos respaldados con garantía hipotecaria de primer rango que hubiesen otorgado las empresas del sistema financiero podían ser incorporados a un título circulante, endosable libremente y sin obligación alguna por parte del endosante. Dicho instrumento fue denominado Certificado Hipotecario Endosable. De otro lado, existen características del Título como las referidas a la potestad otorgada al acreedor y deudor de pactar la ejecución extrajudicial de la
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Hipoteca que han sido reguladas en normas de antigua data como el D. Leg. 495 – Ley del Registro Predial e Hipoteca Popular, la misma que permitía que un tercero, en virtud de un poder irrevocable que no estaba sujeto a caducidad, se encargara de efectuar la venta extrajudicial del inmueble gravado, en las condiciones establecidas por el Art. 33° de dicha norma. Con la dación de la Res. 838-97-SBS en noviembre de 1997, que reglamenta el Art. 239° de la Ley 26702, se establecieron las condiciones y características generales del Título, otorgando a la SUNARP como ente rector de los Registros Públicos y del Registro Predial Urbano, la facultad de aprobar las características físicas del Título, lo que se ha cumplido mediante Res. 258-99SUNARP del 12.08.99.
El sistema de crédito hipotecario privado que formaron las mutuales de vivienda, regidas por la Ley 12813, inspiradas en las asociaciones de ahorro y préstamo existentes en los Estados Unidos de América y en las sociedades de construcción inglesas (building societies), planteó la creación de nuevas formas de contratos de hipotecas que permitieran formar un Mercado Secundario de Hipotecas. Es que el otorgamiento de créditos a plazo de hasta veinte años, con recursos provenientes en su mayoría de depósitos de ahorro a la vista, presentaba un manejo financiero de difícil coyuntura, que la existencia de un Mercado de Hipotecas tal vez hubiera solucionado.
Por esa razón, entonces, se planteó la necesidad de autorizar nuevas formas de crédito hipotecario que permitieran la creación de un Mercado Secundario de Hipotecas. En ese tiempo el Código Civil de 1936 regulaba la hipoteca voluntaria y la hipoteca legal, y en el tratamiento de la primera incluyó a la hipoteca para garantizar títulos transmisibles por endoso o al portador, conocida como de cédulas, y luego en el Libro de los Contratos regulaba de manera prolija con el título de “Obligaciones Provenientes de la Voluntad Unilateral”, la emisión de los bonos hipotecarios, (artículo 1802 y siguientes) lo que requería la necesaria
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intervención del entonces Banco Central Hipotecario, en calidad de fideicomisario, con el encargo de verificar la regularidad legal de la emisión, la suficiencia económica de la garantía, y representar a los actuales y futuros poseedores de los títulos.
El Banco Central Hipotecario, creado por la Ley Nº 6126 emitió papeles a los que denominó Cédulas y que en realidad eran bonos que tenían base legal en su propia ley y no se respaldaban con una hipoteca específica, sino con la cartera hipotecaria global que tenía dicho Banco, su colocación era forzada, pues los préstamos comunes que otorgaba dicho Banco se desembolsaban una parte en esos títulos que el prestatario debía negociar en el Mercado para hacerlos efectivas. Es cierto que también podía pagar una parte de su deuda con papeles iguales, los que podía adquirir en el Mercado. Tanto la venta como la compra se cotizaba por debajo del valor nominal.
Antes de esto, la Ley de Bancos Hipotecarios de fecha 2 de Enero de 1889 autorizó el otorgamiento de préstamos con garantía hipotecaria para amortizarse en un plazo de hasta treinta años, y facultó la emisión de cédulas hipotecarias. En 1896 se otorgó igual facultad a la Caja de Ahorros de la Sociedad de Beneficencia, y posteriormente, al promulgarse el Código de Comercio se reguló los Bancos de Crédito territorial, a los que se otorgó las mismas facultades.
El Código Civil de 1984, contra lo esperado, simplificó la norma relativa a la hipoteca de cédulas y omitió toda regulación referente a la emisión de los bonos hipotecarios. Tal vez pesó en el ánimo del legislador el hecho de la no utilización de las normas que esa materia incluyó el Código Civil de 1936, que derogó. Desde entonces pasaron algunos años para que se llenara ese vacío legal. Primero la Ley de Mercado de Valores, Decreto Legislativo Nº 861 de fecha 22
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de octubre de 1996, que autorizó la inscripción de un valor o un programa de emisión de valores en la CONASEV. Después la Ley General del Sistema Financiero Nº 26702, de fecha 9 de diciembre de ese mismo año, que en sus artículos 232º al 240º regula la emisión de instrumentos financieros de captación de ahorro del público, emisión de bonos, letras hipotecarias y cédulas hipotecarias, y la nueva Ley de Títulos Valores Nº 27287 que les reconoce el carácter de Título Valor, con todas las consecuencias jurídicas que ello produce.
II. LA HI POTECA
El genio jurídico romano plasmó el concepto de la Propiedad como un derecho real que vincula una cosa con una persona, quien goza de los atributos clásicos que aún se le reconocen, y del que se derivan como desmembraciones todos los otros derechos reales, y atendiendo a las necesidades derivadas del incremento de las relaciones de crédito y del comercio, ideó una forma de garantizar obligaciones personales afectando a ese propósito un inmueble con la característica especial que, a diferencia de la prenda, no significaba para el propietario la pérdida de su posesión, disfrute y nuevo gravamen, y al mismo tiempo otorgaba al acreedor un derecho real que lo vinculaba directamente con el bien gravado y le otorgaba la facultaba de venderlo en el caso que el deudor no pagará la obligación. Este es el concepto de la hipoteca que básicamente se mantiene en los sistemas jurídicos correspondientes a la Tradición Romana, con la diferencia y agregado de la inscripción en el Registro Público, que el romano no conoció.
Modernamente la hipoteca se puede definir como “derecho real registral de garantía concreta, en cosa inmueble determinada, cuya posesión conserva el propietario y que faculta al titular a exigir, si no se cumple la obligación garantizada, la venta pública de aquella, resarciéndose con su precio.
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2.1. Sus Características de la Hipoteca
a. Es un derecho real, pues se establece un vínculo entre el acreedor y el inmueble hipotecado, con prescindencia de su propietario. b. Es un derecho registral, porque solo nace cuando se inscribe. La inscripción es en este caso constitutiva, a diferencia del carácter puramente declarativo que la inscripción tiene para otros derechos. Messineo, citado en la Exposición de Motivos Oficial del artículo 1988º del Código Civil señala; La hipoteca se constituye únicamente cuando él que está provisto del título procede a inscribirlo en el registro hipotecario; el contrato es necesario pero no suficiente para hacer surgir la hipoteca. c. Es de garantía concreta, porque respalda una obligación determinada o determinable, y el gravamen debe establecerse también por cantidad determinada o determinable. El artículo 1099º del Código Civil establece sus requisitos. d. Y, siempre se dijo que es ria. Ahora hay que decir, que es normalmente ria, pues garantiza el cumplimiento de obligaciones, para cuya seguridad se constituye. La incorporación de la auto hipoteca en nuestra legislación, que tiene un carácter de independencia constituye una excepción a esta regla. Es también una excepción la hipoteca para garantizar obligaciones futuras o eventuales prevista en el artículo 1104º del Código Civil.
2.2. Desde un punto de vista registral, la hipoteca presenta las siguientes notas:
Es inseparable de la cosa gravada, pues sujeta directa e inmediatamente el bien sobre el que recae, aún cuando cambie de propietario; es indivisible, pues
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se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado y a sus rios, subsiste íntegra sobre el bien o bienes hipotecados mientras no sea cancelada aunque se reduzca el monto de la obligación, o sobre la parte que quede si se ha destruido, y sobre el monto de las indemnizaciones de los seguros si los hubiere y la expropiación.
Esta regla recogida en el artículo 1101º del Código Civil debe concordarse con los artículos 887º y 888º del mismo Código que definen como integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien, y como rios los que, sin perder su individualidad, están afectados a un fin económico u ornamental con respecto al bien; lo que quiere decir que lo que se agregue al bien, en cualquiera de estas dos condiciones, también queda hipotecado.
Es pública, lo que resulta de su necesaria inscripción en el Registro Público; Es Especializada, tanto en cuanto a los bienes afectados, como a las cantidades por la que estos responden. (artículos 1100º y 1099º inciso 3 del Código Civil.)
2.3. Clasificación de Hipotecas
Antiguamente se reconocían las hipotecas legales, voluntarias, judiciales, generales, especiales, expresas, tácitas, ordinarias, privilegiadas y hasta testamentarias.
Hoy legalmente se reconocen las siguientes: a. Desde el punto de vista de su constitución: Voluntarias y legales. Las primeras son las que se contratan l ibremente; las segundas resultan por ministerio de la ley, con ciertos requisitos, como por ejemplo la del inmueble
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enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente, (artículo 1118º del Código Civil.)
b. Desde el punto de vista de su naturaleza: Ordinarias y excepcionales. Las primeras son las que responden a las características ya señaladas del sistema romano del derecho, que se constituyen como rias para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, en favor de un acreedor determinado, por cantidad precisa sin duración l imitada, y transmisible por un instrumento igual al de su constitución. Entre las segundas se cuenta la auto hipoteca y la hipoteca en garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador, en las que el acreedor no se determina y tampoco el monto garantizado y sólo tienen un límite máximo.
2.4. Bienes Hipotecables
El principio jurídico es que se puede hipotecar lo que se pueden vender, y aunque esta regla contenida en el artículo 1010º del Código Civil de 1936, que fue el primer artículo con que comenzaba el Título de la hipoteca voluntaria, no ha sido recogida como tal en el Código Civil vigente, es de la naturaleza de la hipoteca, pues ésta confiere al acreedor la facultad de hacer vender la cosa. Si el bien no se puede vender, el derecho real de hipoteca resultaría irrealizable. Tienen que ser bienes que se encuentren en el comercio de los hombres. Un bien inembargable no se puede hipotecar, como por ejemplo los bienes sobre los cuales se ha constituido Patrimonio Familiar conforme al artículo 488º y siguientes del Código Civil.
Se pueden hipotecar:
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Los inmuebles inscritos o susceptibles de inscripción. El artículo 885º del Código Civil enumera cuales son bienes inmuebles; pero sólo se pueden hipotecar, aquellos inscritos o inscribibles. Así, los predios rústicos o urbanos, las minas, las naves y aeronaves, los diques y muelles, los edificios flotantes y pontones, los ferrocarriles, etc. La legislación anterior concedía una salida para la hipoteca de los inmuebles no inscritos, que se llamaba la protesta de hipoteca, que se anotaba en el Registro de la Propiedad Inmueble conforme al artículo 1042º inciso 6 del Código derogado. Esta promesa de hipoteca no ha sido legislada.
Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro. Y aquí se abre un gran abanico donde se ubican el Usufructo convencional, el Uso, el derecho de Habitación, y el derecho de Superficie, los que una vez constituidos llevan a un desdoblamiento de la propiedad en dominio útil y dominio directo, también llamada nuda propiedad por quedar esta desprovista de sus atributos. La hipoteca que se constituya no podrá tener un plazo mayor al establecido para la vigencia de esos derechos.
La nuda propiedad, que se circunscribe al dominio directo, también puede hipotecarse y surgirá una cuestión controvertible si en algún momento la propiedad se consolida en la persona del titular de la nuda propiedad. En ese caso algunos sostienen que la hipoteca se debería extender al derecho incorporado, pues el dominio reposa en la nuda propiedad y no sobre las meras desmembraciones de éste, y itir lo contrario importaría afirmar la subsistencia de la desmembración extinguida. Mas esa teoría no supera la situación que se produce cuando la propiedad se consolida en el titular del dominio útil, caso en el cual la hipoteca sólo subsistirá sobre la nuda propiedad. Para ambos casos lo mejor será un pacto previo.
Las explotaciones económicas, como autoriza el artículo 1103º del Código Civil.
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Son también posibles las hipotecas sujetas a condición o a plazo (artículo 1105º del Código Civil) así, se podrá hipotecar un bien vendido con pacto de retroventa, o cuando se estableció la facultad de un retracto convencional, en cuyo caso el hecho futuro e incierto que configura la condición está dado por la efectividad de esos derechos; o la hipoteca sobre bienes sujetos a un litigio.
En la práctica diaria sucede que una hipoteca se constituye para asegurar el cumplimiento de obligaciones personales, de tal manera que si se ejecuta la garantía y su valor de venta no cubre la deuda, el acreedor siempre tendrá la acción personal contra su deudor por el saldo no cubierto.
Hasta aquí tenemos el tema general de las hipotecas desde el punto de vista de la vertiente romana del Derecho. Es oportuno anotar que, como consta en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, el doctor Guillermo Velaochaga propuso incorporar la Hipoteca de responsabilidad limitada, tomando como antecedente el artículo 140º de la Ley Hipotecaria Española, pero la mayoría consideró que esa limitación correspondía a un pacto privado, por lo que no fue incorporada.
III. NATURALEZA JURIDICA:
La naturaleza jurídica de dicho instrumento crediticio está establecida por el Art. 239° de la Ley 26702, el mismo que señala que es un título valor a la orden, es decir, un documento que contiene un derecho patrimonial, tanto personal como real, destinado a la circulación, y que requiere para ser considerado como tal de ciertas formalidades establecidas por ley.
Si bien ni la Ley 26702 ni la Res. 838-99-SBS lo señalan, es de precisar que el Título se rige por los principios generales de incorporación, literalidad,
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autonomía, legitimación y buena fe del tenedor, en aplicación del Art. 208° de la Ley de Títulos Valores. En consecuencia, se trata de un documento que de manera unilateral declara la existencia de una obligación a cargo de quien lo suscribe, así como el correspondiente derecho a exigir el cumplimiento de la obligación por parte del tomador del mismo. Pero, además, dicho documento contiene un derecho real de garantía que confiere al endosatario tomador las facultades de persecución, venta judicial o extrajudicial y preferencia en el pago de su deuda con el producto del remate. Ambos derechos tienen la amplitud que aparece del Título, ni más ni menos. Por tal razón, la Hipoteca que se transfiere con el endoso no garantiza otras obligaciones que la del crédito al que respalda. Por la autonomía, los derechos personales y reales incorporados al Título, si bien vinculados a una relación causal subyacente, se reputan legalmente independientes. En razón de ello, el obligado no podrá hacer uso de las excepciones personales que pueda tener contra el primer endosatario, desde que cada nuevo endoso supone la existencia de una nueva relación cartular.
Por último, la legitimación confiere al último endosatario las facultades de exigir el cumplimiento de la obligación dineraria, y de ejecutar la garantía real hipotecaria en caso de incumplimiento en el pago. Pero también la legitimación opera respecto del deudor: Si este cumple con su obligación frente a quien aparece legitimado para exigir su cumplimiento, aquella se extingue, aun cuando el titular sea uno aparente.
IV. CARACTERISTICAS
Es un título valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso sólo un derecho real de garantía.
Es expedido por el Registro Público, en virtud de la constitución unilateral de Hipoteca mediante Escritura Pública.
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Garantiza sólo obligaciones dinerarias.
Garantiza únicamente el crédito contenido en el Título.
Es endosable libremente.
Puede garantizar obligaciones indirectas sólo si se trata del primer endoso.
Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requiriéndose inscripción registral de la transferencia hipotecaria.
Solo si el último endosatario es una empresa del sistema financiero, el crédito representado por el Título goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaría, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluirá de la masa concursal.
Constituye título de ejecución de la garantía hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente.
De todas las características, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal. B) Que el crédito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligación del propietario, y C) Que la ejecución de la garantía sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente.
En ese sentido, la primera característica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los títulos valores, los que sólo podían representar derechos personales, y nunca reales. La segunda obedece al propósito del legislador de otorgar a este instrumento características que lo conviertan en atractivo para las empresas financiera
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posibles tomadoras del título. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las demás empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias del Título, tanto más cuanto si por mandato legal las garantías resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar créditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de créditos otorgados por otras personas naturales o jurídicas, para quienes sí podría ser relevante la garantía otorgada, tanto o más que la capacidad de pago de la obligación.
La tercera particularidad hace aún más interesante el uso del Título: La recuperación del crédito ante el incumplimiento no se dilatará por años inclusive en un proceso judicial, pues se prevé un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervención del Poder Judicial en este caso es decisiva: No serán pocas las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecución extrajudicial con el propósito de dilatarla.
V. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:
La Hipoteca a constituirse deberá reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099º del Código Civil. Quien afecte el predio deberá ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedición del Título, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deberá ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crédito garantizado o al valor de tasación del inmueble. Por último, la Hipoteca debe garantizar un crédito determinado o determinable, crédito que por mandato del Art. 1º del Reglamento sólo puede ser dinerario.
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Conviene precisar que para el caso específico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligación dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitución de aquella: Es recién con el endoso que se reputa nacida la obligación. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus características hacen que precisamente la obligación garantizada sea contraída con posterioridad a la inscripción de la Hipoteca que la respalda. Conforme al Art. 4º del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pública, en la cual deberá insertarse la valuación del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores – REPET – de la SBS. Adicionalmente, deberá acompañarse una copia de la misma, para su puesta a disposición de los eventuales tomadores del Título.
El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garantía hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deberá tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podrá hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripción de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripción se retrotraen a la fecha de presentación del Bloqueo.
El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral más eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripción de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripción debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales.
La Escritura deberá contener además la manifestación de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Título.
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La norma no ha contemplado los supuestos de constitución de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliación del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deberá emitirse tantos Títulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Título contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099º inc. 3) del Código Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, será factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Título original conjuntamente con la Escritura Pública de Ampliación, para la expedición de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliación se efectúe nueva valuación del inmueble, en razón que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4º del Reglamento. La nueva tasación no será necesaria, en cambio, si el monto de la ampliación no supera el de la valuación efectuada originariamente.
VI. FORMALIDADES DE LA EMISION DEL TITULO
Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99SUNARP, el Título deberá ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del título y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificación e inscripción registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasación y perito que la efectuó, los datos de la Escritura Pública de constitución del gravamen y los de su inscripción registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificación del constituyente. Los demás datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP deberán ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Título.
VII. CIRCULACION DEL TITULO
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Siendo un título valor a la orden, su característica es la de servir de instrumento de crédito, y por lo tanto está destinado a la circulación. El primer endoso del Título supone la incorporación del derecho de crédito, por lo que deberá ser completado con los demás datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crédito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de interés, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecución extrajudicial de la garantía en caso de incumplimiento.
El endoso podrá ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relación causal. El endoso podrá efectuarse en propiedad, en procuración o en fideicomiso, presumiéndose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crédito como la garantía hipotecaria que lo respalda, pero no se requerirá de inscripción registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia sí es exigible su inscripción registral. Se reducen así tanto las formalidades como los costos de las transferencias.
La circulación podrá ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Título por endoso, la transferencia tendrá la eficacia de la Cesión de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes. En caso de incumplimiento en el pago de una o más cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Título, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuará ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relación a la última cuota no pagada, o en relación a las cuotas vencidas.
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VIII. EJECUCION DE LA HIPOTECA:
Conforme al Art. 15º del Reglamento, el tenedor del Título, ante el incumplimiento del pago del crédito, podrá efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garantía hipotecaria, la misma que podrá efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecución extrajudicial se rige por las normas del Código Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecución sólo será posible si a los Partes se adjunta el Título original.
En razón de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminución del tiempo y recursos para la satisfacción de sus créditos, interesa sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trámite judicial para la venta del bien gravado, la que estará a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Título.
La Ley señala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendría que optar irremisiblemente por la vía judicial.
El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o más las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicación del Art. 147º del Código Civil, además de tener el efecto práctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervención de la entidad financiera.
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La empresa apoderada podrá efectuar la venta directamente, o a través de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, sólo deberá efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuación inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deberá efectuarse nueva valuación pericial que deberá ser insertada en la Escritura Pública de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del título, pues en tal caso el defecto no sería subsanable.
Efectuada la venta extrajudicial, el último tenedor del Título deberá hacer constar en éste la venta efectuada y el precio pagado, así como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crédito, con indicación del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pública de Adjudicación por Subasta, el tenedor deberá hacer insertar el Título, o acompañar el original, documentos que constituirán título suficiente para la inscripción de la Venta y de la cancelación de la Hipoteca, lo que producirá el efecto de anular el Título.
La norma no precisa el tratamiento que se dispensará a los demás gravámenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, así como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravámenes posteriores aparentemente permanecerían afectando el predio, y la desocupación de este requerirá siempre decisión judicial a través de un Proceso de Desalojo por Posesión Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentarían la utilización del Título, requiriéndose en tal sentido una precisión legislativa.
IX. CANCELACION DE LA HIPOTECA
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Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.
X. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO
EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Título se perjudique, deteriore o extravíe. Para tal efecto, el último tenedor y endosatario deberá seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Título, conforme a las normas del Proceso Abreviado. La demanda de Ineficacia deberá ser anotada en el Registro, para lo cual deberá tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripción, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Título, siendo que esta última constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedición de un duplicado del Título.
REGLAMENTO DEL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Alcance Artículo 1°.- El presente Reglamento establece disposiciones complementarias a las contenidas en la Ley de Títulos Valores, Ley Nº 27287 y sus modificatorias, que serán aplicables a los Títulos de Crédito Hipotecario Negociables que sean emitidos por las empresas del sistema financiero, así
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como a aquellos que sean endosados a favor de dichas empresas, en ambos casos, en garantía de los créditos directos o indirectos que éstas concedan.
Definiciones Artículo 2º.- Para efectos del presente Reglamento considérense las siguientes definiciones: a) Ley General: Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, Ley Nº 26702 y sus modificatorias. b) Empresas: Empresas de operaciones múltiples contenidas en el literal A del artículo 16º de la Ley General y empresas de arrendamiento financiero. c) Ley de Títulos Valores: Ley de Títulos Valores aprobada por Ley Nº 27287 del 17 de junio de 2000 y sus modificatorias. d) Títulos: Títulos de Crédito Hipotecario Negociables. e) Perito: Perito valuador, ya sea persona natural o jurídica.
Contenido de los títulos Artículo 3º.- Cuando los títulos sean emitidos por las empresas o sean endosados a favor de ellas deberán contener lo siguiente: a) Denominación del título y el número que le corresponde. b) Lugar y fecha de su emisión. c) Nombre y número del documento oficial de identidad del propietario que constituye o constituirá el gravamen hipotecario. d) Descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, conforme aparece o aparecerá en la oficina registral correspondiente. e) Monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye o constituirá el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva.
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f) Fecha de la escritura pública, nombre del Notario de ser el caso, y demás datos de la inscripción registral de la hipoteca. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción de dicho gravamen en el Registro Público, deberá señalarse este hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción. g) Nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente. En el caso de títulos emitidos por las empresas con anterioridad a la inscripción del acto de emisión en el Registro Público, deberá señalarse dicho hecho al momento de la emisión y completar la información antes mencionada en el momento de la inscripción. h) Nombre y firma del funcionario autorizado para suscribir los títulos emitidos por las empresas, así como datos de la inscripción registral de los poderes correspondientes otorgados a dicho funcionario. i) Monto del crédito, de los intereses y de la garantía. j) Cronograma de pagos o fecha de vencimiento o pago del crédito. k) Forma y lugar de pago. l) Endosos anteriores, de ser el caso. m)Otras condiciones.
Autorización para la emisión de los títulos Artículo 4°.- Las empresas deberán contar, antes de la emisión del título, con la autorización del propietario del bien que sirve de garantía y, en su caso, del deudor del crédito garantizado. Dichas autorizaciones deberán constar por escrito y tendrán el carácter de declaración jurada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 179º de la Ley General.
Formato de los títulos
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Artículo 5°.- Los títulos físicos que emitan las empresas deberán tener el mismo formato que los títulos físicos emitidos por los Registros Públicos, en cuanto les sea aplicable. Tratándose de títulos representados mediante anotaciones en cuenta, éstos se sujetarán a lo que establezca la Comisión Nacional Supervisora de Empresas y Valores (CONASEV).
Comisión por la emisión de títulos Artículo 6°.- La comisión que las empresas cobren por la emisión de los títulos deberá ser puesta en conocimiento del público mediante su exhibición en un lugar visible y destacado al interior de los locales donde se atiende al público y mediante folletos informativos que se encontrarán a disposición de los clientes.
Títulos incompletos Artículo 7°.- En caso el propietario, conforme al párrafo 242.3º de la Ley de Títulos Valores, haya autorizado a la empresa a la que endosa el título a completar las informaciones referidas al crédito garantizado, ésta deberá incluir el plazo o los plazos de vencimiento del crédito, los intereses acordados y demás condiciones del mismo, así como la referencia al contrato que origina el crédito y la fecha en que éste fue suscrito, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 10º de la referida Ley.
Valorización de los bienes Artículo 8°.- Las empresas sólo podrán emitir o recibir títulos que representen hipotecas sobre bienes que hayan sido valorizados conforme a los criterios señalados en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia. Para estos efectos, la valorización deberá ser practicada por un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV), quien será responsable de la veracidad del valor asignado al bien en la fecha de la valuación.
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El valor que determine el perito se consignará en los títulos para información del tomador de los mismos y de los endosatarios posteriores de ser el caso. De igual forma, copia de dicha valuación también estará a disposición de los potenciales tomadores en el Registro Público correspondiente. Cuando la empresa tenedora de los títulos considere que ha existido una sobrevaloración significativa en la valuación del perito realizada al momento en que éstos fueron emitidos, comunicará dicha sobrevaloración al REPEV, adjuntando los documentos probatorios respectivos para su estudio y aplicación de las sanciones que pudieran corresponder.
Títulos a favor de empresas Artículo 9º.- Cuando el emisor o endosatario sea una empresa, la hipoteca representada por el título constituirá garantía preferente del crédito a favor de ésta frente a cualquier otro acreedor del propietario del bien afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de éste frente a terceros, aun los de carácter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. En los casos de concurso de acreedores del propietario del bien susceptible de ser hipotecado o de procesos concursales a los que éste fuese sometido, la empresa tenedora del título sólo participará en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con la hipoteca será separado de la masa concursal por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. El bien será destinado a atender con el carácter de preferente, el pago de hasta el importe del crédito que garantiza, más los intereses y gastos que la ejecución del bien pueda originar. Sólo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia señalada en el título con la venta del bien, dicho saldo pasará a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, será puesto a disposición del propietario.
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Conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de la Ley Nº 27851, la hipoteca representada por el título no respalda otras deudas u obligaciones distintas al crédito que originó su emisión o primer endoso, salvo que se estipule expresamente en el título y en el contrato de garantía que sirve además para garantizar otras deudas y obligaciones del deudor a favor de la empresa emisora o endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente cláusula que limite su negociación. Cuando el bien afectado en hipoteca a favor de la empresa es de propiedad distinta al deudor, éste sólo respalda las deudas y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el propietario de la garantía.
Responsabilidad del obligado principal Artículo 10°.- El obligado principal asume la obligación de pagar el monto total del crédito señalado en el título en favor de su tenedor, en las condiciones que consten en el mismo título; obligación que estará garantizada con la preferencia indicada en el artículo anterior, hasta por el equivalente al valor de realización del bien; y con la facultad del tenedor del título de exigir por la vía ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el referido valor de realización. Se entiende por valor de realización del bien lo establecido en el numeral 3 del Capítulo IV del Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor y la Exigencia de Provisiones aprobado por esta Superintendencia.
Pago de los títulos Artículo 11°.- El crédito representado por el título, deberá ser pagado en la fecha señalada para ese efecto y, cuando se trate de pagos en cuotas o armadas, el pago deberá hacerse en las respectivas fechas que corresponda a cada cuota o armada. Tales fechas de pago y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, deberán constar literalmente en el mismo título bajo responsabilidad del tenedor que recibe dichos pagos; con obligación adicional de éste de expedir las respectivas constancias o recibos de pago.
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En el caso de pagos por cuotas o armadas, la falta de pago de una o más de ellas, faculta al tenedor del título a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el crédito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que pueda concederse para ese efecto, dirigido al obligado principal, deberá constar por escrito si el crédito garantizado es uno indirecto. En el caso de crédito directo representado por el título, bastará el protesto por falta de pago o la respectiva formalidad sustitutoría, procedimientos que deben cumplirse aun cuando se trate de un título con cláusula que libere del protesto, conforme señala el párrafo 243.1° de la Ley de Títulos Valores.
Formalidad sustitutoria del protesto Artículo 12°.- Cuando proceda la formalidad sustitutoria del protesto a que se refiere el párrafo 243.1º de la Ley de Títulos Valores, dicha formalidad consistirá en la constancia por falta de pago del crédito puesta en el propio título, por la empresa tenedora del mismo. Las constancias deberán contener el motivo del protesto, la fecha de éste y la firma del funcionario autorizado de la empresa.
Venta de los bienes Artículo 13°.-
En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor podrá
solicitar la venta directa, siempre que se cumpla con los requisitos señalados en el artículo 243º de la Ley de Títulos Valores, o la venta judicial del inmueble afectado. La limitación o renuncia a la facultad de proceder a la venta directa deberá consignarse de manera expresa en el título. En los casos en que proceda la venta directa del bien, la empresa que recibe el encargo lo hará a condición de que el precio de venta que consiga, descontados los gastos y honorarios que correspondan, no sea inferior al 75% de la valorización señalada en el título.
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Constancia por venta de bienes Artículo 14º.- En el caso de venta directa y sin intervención de la autoridad judicial, la empresa que interviene en la enajenación expedirá la constancia de la venta realizada. Para tal efecto, el levantamiento del gravamen se sujetará a lo dispuesto por el artículo 244º de la Ley de Títulos Valores.
IX. CONCLUSIONES:
La crisis de las garantías reales ha ocasionado su devaluación como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas características pretenden revertir tal situación, mediante la atribución de ciertas características que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantías reales. En ese orden de ideas, el Título de Crédito Hipotecario Negociable está llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de créditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurídicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplíen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas básicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitución, emisión, circulación y ejecución. Por ello, la aplicación racional de dichas normas, y el respeto a la autonomía de la voluntad de los contratantes dentro de una economía de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilización, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiará a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes económicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.
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Bibliografía – Linkografía
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Código Civil Comentado – Peruano
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