Conjunto Bavaria i1p6y

ESTUDIO COMPARATIVO DE LOS MODELOS HABITACIONALES S.XXI DEL SECTOR CENTRO DE BOGOTA (CASO DE ESTUDIO CONJUNTO BAVARIA)

Presentado por: Bryan Villamil Bueno Erika Álvarez Castañeda Leonardo Santana

Docentes: Daniel H. Nadal Juan Manuel Medina Eduardo Mazuera

Universidad de los Andes Facultad de Arquitectura Diseño

Maestría en Arquitectura Integración de Sistemas Técnicos Bogotá D.C 2017

1

TABLA DE CONTENIDO I.

INTRODUCCIÓN ................................................................................................................

II.

PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA .......................................................

III.

OBJETIVOS ....................................................................................................................

3.1 Objetivo General ............................................................................................................. 3.2 Objetivos específicos. ...................................................................................................... IV.

HIPÓTESIS .....................................................................................................................

V.

METODOLOGIA ................................................................................................................. 5.1.

Reconocer su historia ................................................................................................

5.2.

Análisis del edificio y de las tipologías del edificio ....................................................

5.3.

Recostrucción planimetrica planta tipo 4 alcobas (240 M2) .....................................

5.4.

Normatividad vigente ................................................................................................

5.5.

Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmb. del sector ................

VI.

MARCO TEORICO Y ESTADO DEL ARTE .........................................................................

6.1. VII.

Análisis de las tipologías de vivienda del sector ........................................................ POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCION

7.1.

Análisis de la decisión ................................................................................................

7.2.

Encuestas del mercado ..............................................................................................

VIII. INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO 8.1.

Criterios de intervención ...........................................................................................

8.2.

Propuesta tipológica..................................................................................................

8.3.

Análisis financiero .....................................................................................................

ANEXOS IX. RESULTADOS Y CONCLUSIONES X. BIBLIOGRAFIA

2

I.

INTRODUCCIÓN

Esta investigación se enmarca dentro del contexto de la arquitectura moderna en Colombia y en específico por el tema de la vivienda en el centro de Bogotá para el siglo XXI. “La Bogotá moderna y la mayoría de su espacio urbano han sido construidos desde la segunda mitad del siglo XX, periodo en el que las ideas modernas referentes a lo istrativo, a lo económico, a lo cultural y a lo físico han sido puestas en práctica”. La meta de modernización se había impuesto en el mundo como un vasto proyecto internacional de difusión del progreso, planeado y exportado desde los Estados Unidos y el bloque de los países de Europa Occidental, vistos así mismo como los principales centros del avance cultural , científico, y tecnológico.1 El Conjunto Bavaria es una de las obras de arquitectura en donde más se evidencia estos ideales de modernización. El Conjunto se encuentra localizado dentro de un globo de terreno denominado Centro Internacional en el centro de la ciudad y es diseñado por la firma Obregón y Valenzuela y construido por las firmas Pizano, Padilla, Caro & Restrepo. 2

II.

PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACIÓN DEL PROBLEMA

El crecimiento poblacional y el cambio de los mercados inmobiliarios en la actualidad han conducido a que muchos profesionales y expertos en temas de ciudad y vivienda, presten mayor atención a los fenómenos sociales, económicos, urbanos y arquitectónicos de las ciudades. El presente caso de estudio son; el Conjunto Bavaria y los mercados inmobiliarios actuales. Desde mediados del siglo XX hasta hoy, ha cambiado de manera significativa el 1

Departamento istrativo de planeación distrital, Alberto Saldarriaga Roa, Bogotá siglo xx urbanismo, arquitectura y vida urbana (Colombia, 2000), 13. 2 “Germán Tellez y Cuellar Serrano Gomez”: Bogotá,” Editorial Revista Escala (1989): 280. 3

modelo habitacional en Colombia. El conjunto Bavaria se caracteriza por ofrecer unidades de vivienda con generosas áreas construidas, caso que el mercado inmobiliario actual no ofrece; esto ha generado que sea difícil vender o arrendar estos inmuebles. Para entender el impacto que tuvo el Conjunto Bavaria en la arquitectura de la ciudad es importante hacer un análisis comparativo de los modelos habitacionales que se estaban proponiendo en la ciudad para este periodo y su contraste con las proyecciones sociales y económicas de Bogotá hasta el siglo XXI, esto nos dará una pauta para definir si el proyecto deberá reinventarse, transformarse o adecuarse a las necesidades espaciales que los modelos habitacionales actuales demandan.

III.

OBJETIVOS

3.1 Objetivo General

Demostrar que el modelo habitacional del conjunto Bavaria no se ajusta a las necesidades espaciales de las tipologías familiares que acceden actualmente al mercado inmobiliario de ese sector específico de la Ciudad denominado San Diego en el centro de la ciudad.

3.2 Objetivos específicos. 

Comparar la calidad de los modelos habitacionales del Conjunto Bavaria, respecto al mercado inmobiliario de la actualidad.



Identificar si las viviendas del Conjunto Bavaria necesitan ser intervenidas y que escala de intervención es la más apropiada.

4

IV.

HIPÓTESIS

El mercado inmobiliario y los núcleos familiares del S.XXI presentaron un cambio

sustancial

en

sus

modelos

habitacionales

generando

que

apartamentos como los del conjunto Bavaria no se ajusten a las necesidades actuales del sector. Subdividir dichos inmuebles que no están siendo rentables debido a su actual tipología, mejorara su uso y los hará más comerciales.

V.

METODOLOGÍA.

La metodología de esta investigación se abordó bajo la temática de estudio de caso. Esta metodología tiene una fase explicativa que se realizó a partir de varios pasos que identificamos para poder concluir si el conjunto Bavaria se ajusta o no al modelo habitacional contemporáneo; los pasos son los siguientes: -

Reconocer su historia.

-

Análisis de las tipologías de vivienda del sector.

-

Análisis de los tipos de familia que acceden al mercado inmobiliario del sector.

-

Reconstrucción planimétrica del Proyecto Bavaria.

-

Análisis de las tipologías de los apartamentos.

-

Estrategias de intervención.

-

Estrategias de rentabilidad.

-

Estado del arte: análisis de casos de estudio similares que requirieron intervención para ajustarse a las necesidades actuales.

5

DESARROLLO DE LA METODOLOGIA:

5.1.

RECONOCER SU HISTORIA

El Siglo XX es el siglo del urbanismo en Bogotá; la ciudad se ha regido durante buena parte de esos cien años por planes y normas pensados y puestos en práctica dentro de los principios de las disciplinas del urbanismo y de la planeación urbana. 3

Imagen propia de los autores

En la disposición de usos urbanos el plan de 1958 mantuvo la localización de un centro istrativo, una zona de comercio, las áreas de vivienda se matizaron con zonas de comercio y la disposición de terrenos para la industria.

Imagen: Artículo: CIUDAD Y ARQUITECTURA MODERNA EN COLOMBIA 1950-1970. Presencia y Vigencia del Patrimonio Moderno. Pag.6.

3

Alberto Saldarriaga Roa, Bogotá siglo xx urbanismo, arquitectura y vida urbana, Bogotá,

Departamento istrativo de planeación distrital, 2000. Pág. 82

6

-

1930. ¿Cómo era Bogotá en términos de morfología física?

Los obreros, artesanos y demás grupos de clase social baja (Molina, 1988), mantuvieron inicialmente la ocupación del centro y de las periferias inmediatas.

Imagen: Artículo: La carrera de la Modernidad. Construcción de la carrera 10. Bogotá 1945-1960. Instituto distrital de patrimonio cultural. Mayo 14 de 2011.

La migración comenzó a presionar la demanda de vivienda y a hacer crecer la ciudad hacia los suburbios. La población creció considerablemente y ante un crecimiento lento de la oferta de vivienda, la situación necesariamente derivó a la provisión informal de vivienda. La alta presión por vivienda popular llevó a la división de las viejas casas del centro en inquilinatos, que no distinguía las viejas casonas subdivididas, de las nuevas casas con habitaciones en los sótanos para arrendamiento. 4 -

1946. ¿qué tipología de vivienda existía en el sector?

Las difíciles condiciones

generaron el arrasamiento de los barrios más

insalubres, y en 1937 se expulsó a más de 15.000 personas, tanto del paseo de Bolívar como del centro (calle 13 entre carreras 8 y 9). En ambos casos se invocaron razones higiénicas que si bien estaban plenamente justificadas, fueron usadas como excusa para encubrir el interés de las elites urbanas por

4

Jesús Antonio Bejarano. La economía colombiana entre 1930 y 1945, en: Nueva Historia de Colombia. Bogota, Editorial planeta, tomo V, 1989, pág. 115

7

dinamizar el centro a través de importantes inversiones canalizadas en la celebración del IV Centenario (1938).

La clase media ocupa el Centro

histórico recién abandonado por las elites y hace una presencia importante tanto en la recién conurbada zona entre San Diego y Chapinero

Imagen: Artículo: La carrera de la Modernidad. Construcción de la carrera 10. Bogotá 1945-1960. Instituto distrital de patrimonio cultural. Mayo 14 de 2011.

-

1948. ¿Cuáles eran las formulaciones tipológicas en ese momento?

La expansión de la construcción y de las obras civiles permitió la consolidación de las firmas de ingenieros, arquitectos y constructores y también estimuló la consolidación de compañías de suministro de materias primas. San Diego, experimentó la extensión del comercio con el crecimiento de la ciudad hacia el norte.5 En agosto de 1947 se confirmó que la Décima llegaría a la séptima y no a la caracas, lo que generó una manzana residual en los terrenos de la antigua Escuela de Cadetes. Como cambio principal, la expansión hacia San Diego y Chapinero, cuya centralidad se había consolidado, dejando un espacio libre que posteriormente fuera urbanizado. A partir de 1942 se inicia la llamada ‘fase institucional’ y diferentes entidades del Gobierno se concentran en la financiación y construcción de vivienda, con la creación y fortalecimiento de varias instituciones como el Banco Central Hipotecario; el Instituto de Crédito

5

(Contraloría General de la república, 1946).

8

Territorial fundado en 1939; la Caja de Vivienda Popular, y la Caja de Vivienda Militar (1947). Para 1950 el negocio alrededor de la construcción estaba completamente consolidado y se conformó en 1945 la Lonja de la Propiedad Raíz. Hubo un creciente desarrollo técnico de la ingeniería del país y una estrecha asociación entre ingeniería y arquitectura. También la acción de estas instituciones se materializó en la construcción, entre 1930 y 1950, de 3.816 unidades de vivienda.

Imagen: Centro Urbano Antonio Nariño. Fuente: Arango, Silvia; Historia de las Arquitectura en Colombia.

Imagen: Centro Urbano Antonio Narino ̃ , interior del conjunto. Fuente: Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y Reforma Urbana –INURBE-; Instituto de Crédito Territorial ICT. Medio siglo de vivienda social en Colombia 1939-1989.

9

-

1960-1970 ¿Que es el CONJUNTO BAVARIA?

Es un conjunto residencial-comercial-oficinas de la empresa Bavaria, proyectado y construido por la firma Obregón & Valenzuela entre 1963 y 1965. El conjunto está compuesto por tres torres vinculadas por medio de un zócalo común de forma triangular. La plataforma es de dos plantas hacia la carrera 10 y de tres hacia la carrera 13, su uso es comercial.

Fuente: https://es.pinterest.com/pin

-

¿Cuál fue el aporte del CONJUNTO BAVARIA a la Arquitectura, en el momento histórico en el que se construyó?

A nivel metropolitano, Hace parte de un sistema de centros que conforman un ámbito urbano emblemático: el centro expandido de la ciudad, estructura urbana desarrollada a través de dos vectores principales; uno en dirección sur-norte (Carrera. 7ª y 10ª,) y otro hacía el occidente (Av. Eldorado). A nivel urbano, Se dispone en continuidad

respecto a una serie de espacios

emblemáticos, plazas, parques, ejes y cruces representativos, desde la Plaza de Bolívar, siguiendo por la Carrera Séptima y el Parque Santander. Resuelve espacio de transición entre la ciudad de traza colonial y la de nueva formación. A nivel arquitectónico, Los edificios están ordenados como un conjunto unitario dentro de una parcela de difícil geometría. Establecen vínculos de tipo formal y

funcional mediante un programa de usos diversos. 10

Los proyectistas recurren al uso de edificios plataforma con torres en distintas variantes, configurando de esta manera un sistema de relaciones entre los edificios y su entorno urbano.

5.2.

ANALISIS DEL EDIFICIO Y DE LAS TIPOLOGIAS DE LOS APARTAMENTOS

MEZCLA DE USOS • • •

AZUL: OFICINA ROJO:COMERCIO NARANJA:VIVIENDA

Fuente: Figura 56 Tesis- JUAN FELIPE RAMOS RIOS- 2002

El edificio Bavaria es un edificio de plataforma base construido en un lote de 6.959 M2, con unas torres vinculadas mediante un zócalo común de forma triangular. Tiene 27 pisos. La plataforma tiene un uso comercial y resuelve la diferencia de nivel entre las dos calles circundantes, mediante una fachada de 2 plantas hacia la carrera 10 y una de 3 plantas hacia la carrera 3. El edificio está construido en concreto armado a la vista con un manejo plástico del concreto armado en estructura, vista interior, fachadas, entrepisos, escaleras, utilizado de diversas maneras y mobiliario de las zonas comunes. Las dos torres de apartamentos constan de tres tipos de solución: -

12 apartamentos de 2 alcobas con un área de 120 m2

-

24 apartamentos de 4 alcobas con un área de 240 m2

-

Un pent-house de 490 m2 que ocupa la totalidad del último piso.

11

5.3.

RECONSTRUCCION PLANIMETRICA – PLANTA TIPO 4 ALCOBAS (240 M2).

Fuente. Elaboración propia de los autores. Planta Tipo apartamentos de 4 alcobas FORMATO ARCHICAD18

.

12

5.4.

NORMATIVIDAD VIGENTE

Se inicia la metodología con la revisión de la norma y se tiene que para el conjunto residencial Bavaria aplica la UPZ 91, sagrado corazón, la cual está regida por el decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007, la resolución N° 01119 del 13 de diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de 2007. Siguiendo los lineamientos de esta UPZ6, tenemos:

SECTOR

SECTOR NORMATIVO

SECTOR

TRATAMIENTO

MODALIDAD

6

SAN DIEGO

CONSOLIDACIÓN

URBANISTICA

SUBSECTOR EDIFICABILIDAD

SUBSECTOR DE USOS

URBANIZACION

A

I

CENTRO INTERNACIONAL TEQUENDAMA

Declaración como bien de interés cultural de carácter nacional (Res.1582 de 2002)

B

II

COLEGIO MARIA AUXILIADORA

Aplica resoluciones vigentes

6 D

IV

E

V

ACTO ISTRATIVO

Dcto 1116 de 1987, Dcto PARQUE CENTRAL 1517 de 1987, Dcto 071 de BAVARIA 1990, Res 249 de 1992, Res 338 de 1989 CENTRO Decreto 0626 de 1970 INTERNACIONAL

Análisis de Decreto N° 492 del 26 de octubre de 2007, la resolución N° 01119 del 13 de diciembre de 2006 y la resolución N° 0884 del 14 de noviembre de 2007. 6

13

TIPO EQUIPAMIENTO

ESCALA

ZONAL CULTURAL VECINAL

EQUIPAMIENTOS COLECTIVOS Y BIENESTAR RECREATIVOS SOCIAL

DEPORTIVO RECREATIVO

SERVICIOS URBANOS BASICOS

VECINAL

VECINAL

SEGURIDAD CIUDADANA

ZONAL

DEFENSA Y JUSTICIA

ZONAL

SERVICIOS DE LA ISTRACION PUBLICA

URBANA

ZONAL

SECTOR DEMANDA C SECTOR 6 EXIGENCIA DE DESCRIPCION SAN DIEGO ESTACIONAMIENTOS SUBSECTOR III PRIVADOS VISITANTES Teatros. Galerías y salas 1 X 200 C3 de exposición M2 1 X 300 M2 Casas de la cultura hasta 1 X 120 C3 200 m2 M2 1 X 200 M2 Sala cunas, jardines infantiles, guarderías, casas vecinales, hogares de bienestar C 3 - 10 1 X 60 M2 1 X 60 M2 hasta 20 niños, residencias para la tercera edad hasta 20 personas. Canchas múltiples y 1 X 400 C2-6 dotaciones deportivas M2 1 X 250 M2 Subestaciones de policía, estaciones de bomberos, 1 X 200 unidad operativa cruz C2 1 X 300 M2 M2 roja, unidad operativa defensa civil Comisarías de familia. Unidad de mediación y C3 1 X 60 M2 1 X 100 M2 conciliación Sedes de la istración pública para la C3 1 X 25 M2 1 X 150 M2 desconcentración de la atención al ciudadano. Inspecciones de policía Veedurías, Notarias, Curadurías. Sede de la 1 X 100 C3 1 X 300 M2 alcaldía local. Juntas M2 istrativas locales.

14

USO

SERVICIOS FINANCIEROS

SERVICIOS A EMPRESARIALES EMPRESA E INMOBILIARIO

COMERCIO Y SERVICIO

COMERCIO

DESCRIPCION

URBANA

Sucursales de bancos, corporaciones, bolsa, crédito, Seguros, cooperativas, casas de cambio.

ZONAL

URBANA

PRIVADO

P2

1 X 60 M2

1 X 60 M2

Cajeros automáticos

P3 - 19

N.A

N.A

Oficinas especializadas: Finca raíz, arrendamientos, informática, consultoría, publicidad, mercadeo, asesoría, auditoria, contabilidad, bolsas y agencias de empleo, laboratorios de revelado y copias.

P 3 - 18

1 X 40 M2

1 X 50 M2

P 3 - 17

1 X 80 M2

1 X 80 M2

Oficinas y agencias de atención al cliente: Correo, embalaje, almacenamiento, mantenimiento, reparación, celaduría, limpieza y fumigación.

URBANA

SERVICIOS DE PARQUEADERO

URBANA

Estacionamientos en edificaciones especializadas en altura (dos o más pisos) y/o subterráneas.

ZONAL

Restaurantes, comidas rápidas, casa de banquetes

SERVICIOS PROFESIONALES, TECNICOS ESPECIALIZADOS

SERVICIOS DE COMUNICACIÓN Y ENTRETENIMIENTO ALMACENES, SUPERMERCADOS Y CC HASTA 2000 M2 LOCALES CON AREA DE VENTAS DE HASTA 500 M2 TIENDAS DE BARRIO Y LOCALES CON AREA NO MAYOR DE 60 M2

ZONAL

VECINAL ZONAL VECINAL

SECTOR DEMANDA C EXIGENCIA DE ESTACIONAMIENTO

SUBSECTOR III

SERVICIOS DE LOGISTICA

SERVICIOS ALIMENTARIOS PERSONALES

ESCALA

SECTOR 6 SAN DIEGO

Agencias de viajes, asociaciones gremiales, profesionales, políticas y laborales, estudios y laboratorios fotográficos, consultorios médicos y estéticos, gimnasios, laboratorios médicos y odontológicos, venta de celulares. Actividad económica limitada en servicios: Salas de belleza, tatuajes, sastrería, agencias de lavandería, tintorerías, fotocopias, calzado, Confecciones, cafetería. Alquiler y venta de videos, servicio de internet, servicio de telefonía Chance, lotería en línea, juegos electrónicos de habilidad

P2

N.A

VISITANTE

N.A

C 3 - 15

1 X 80 M2

1 X 80 M2

C3

1 X 80 M2

1 X 80 M2

C3-5 C3-5

N.A 1 X 20 M2

N.A 1 X 100 M2

C 7-8-19-21

N.A

C 2-14-15

1 X 250 M2

1 X 35 M2

Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de VECINAL A primera necesidad

C 3-15

1 X 250 M2

1 X 30 M2

Actividad económica limitada en comercio: artículos y comestibles de VECINAL B primera necesidad

C 3-5

N.A

ZONAL

Venta de bienes y servicios complementarios.

N.A

N.A

15

5.5.

ANALISIS DE LOS TIPO DE FAMILIA QUE ACCEDEN AL MERCADO INMOBILIARIO DEL SECTOR.

¿Cuáles son las Tipologías de Familias en Bogotá en la actualidad?

De acuerdo a un estudio realizado por la ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ Y LA SECRETARÍA DISTRITAL DE PLANEACIÓN; la diversidad cultural colombiana se han ido construyendo en tan diversas formas de familia como regiones territoriales existen en el país; esto debido a las transformaciones sociales y culturales de finales del siglo XX y comienzos del XXI que impactaron a Colombia como a otros países latinoamericanos. 7 Dichas transformaciones fueron el efecto de importantes revoluciones, entre las cuales mencionan: 1) revolución demográfica: reducción de las tasas de natalidad, mortalidad infantil y de fecundidad 2) revolución educativa: reducción del analfabetismo, incremento de la escolaridad, ingreso de las mujeres al sistema universitario 3) revolución laboral: ingreso de la mujer al mercado laboral 4) revolución económica: aumento del sector servicios y especial protagonismo de las mujeres en éste 5) revolución jurídica política: surgimiento del estado social de derecho; creación de los códigos de familia y del menor 6) revolución ético religiosa: libertad religiosa, aumento de divorcio, rupturas de hecho y recomposición de la pareja, tratamiento de los temas del aborto y de la unión de parejas del mismo sexo

7

(Therborn, Hopenhayn, Jelin, Aguirre en Arriagada, 2007, y Wainerman 2007).

16

7) revolución en las comunicaciones: los medios como herramientas para garantizar derechos. “Las transformaciones coexisten con múltiples fenómenos de desigualdad, pobreza, discriminación étnica, déficit de ciudadanía produciendo paradojas y contrasentidos que desafían la institucionalidad”. 8 En este sentido, la publicación presenta de manera descriptiva, los cambios en las familias bogotanas y el surgimiento de nuevas formas familiares que emergen.

Fuente. Elaboración cartilla ROSTROS Y RASTROS razones para construir Ciudad. Alcaldía de Bogotá. .

Fuente. Elaboración cartilla ROSTROS Y RASTROS razones para construir Ciudad. Alcaldía de Bogotá.

8

(Montaño, 2007: 81.Un escenario propicio para estos cambios fue la familia).

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Se puede concluir lo siguiente: - Incremento de la familia nuclear - Aumento de los hogares monoparentales con mujeres cabeza de familia - Disminución de la familia extensa. - Las familias compuestas se reducen del 5,4% a 4,2% entre 2005 y 2010 - Las unipersonales aumentan de 7,7% en 2005 a 9,5% en 2010.

De acuerdo al Censo del DANE, en 2012 la población de Bogotá era de 7.571.345 personas distribuidas en 3.653.868 (48,3%) hombres y 3.917.477 mujeres (51,7%), pero según las proyecciones DANE se espera que a 2020 se dé una proporción mayor de la población de hombres frente a la de mujeres. El análisis poblacional evidencia la transformación de los grupos de edad en el que se disminuye el ritmo de crecimiento poblacional de la ciudad y una población predominantemente joven tiene necesidades y demandas particulares diferentes a una madura o envejecida.

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VI.

MARCO TEÓRICO Y ESTADO DEL ARTE

Estado del Arte

CASO 1: EDIFICIO BURAGLIA DE BOGOTÁ Decidimos analizar el edificio Buraglia como referente por ser un edificio construido en la misma época y a poca distancia del caso de estudio, y también por encontrar el uso mixto (comercial y residencial) que fue resuelto de la misma manera mediante una plataforma comercial y sobre ella los apartamentos aunque con áreas menos extensas que los del edificio Bavaria.

Imagen de Google earth. Implantación del Proyecto.

El edificio está construido en la esquina suroriental de la carrera Séptima con calle 34, en un terreno trapezoidal cuasi cuadrado, con una pendiente de 5% de oriente a occidente: por el frente de la 7ª tiene 58 mts y por el frente de la calle 34, 55 mts.

Imagen propia.

Se construyó en dos etapas; en la primera se resolvió el programa para la empresa de venta y servicio de automóviles de los hermanos Buraglia (uso comercial) y la

19

segunda, ya incorporando la esquina, para un conjunto de apartamentos (uso residencial). 9 El edificio alberga en el primer piso los parqueaderos; en el borde occidental, abierta hacia la fachada, una sala de exhibición de 5,40 mts de altura con mezzanine para istración y ventas; en el borde sur, dependencias de servicios; en el borde norte, el a los apartamentos y en el borde oriental un patio y una amplia rampa que conduce a la plataforma del segundo piso, destinada por entero al uso de parqueaderos. 10 Los pisos 3° a 6° están destinados a apartamentos, dispuestos en escuadra en cuya ala corta, en la cara norte, se proponen 8 apartamentos (2 por piso) de un piso de altura.

El sistema estructural está conformado por pórticos de concreto armado reforzados con muros estructurales al centro y de contención en los costados oriental y norte.

9

Claudio Varini, Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998). 10 -Hans Rother, Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986), 40,45,46. 20

En el ala larga, dispuesta de norte a sur hacia el centro del conjunto, se proponen 12 apartamentos dúplex, 6 con por el 3° piso y 6 con por el 5° piso. El del 3° piso está resuelto por el costado oriental con un andén de 2 mts de anchura, cubierto con pérgola, separado del cuerpo del edificio por jardines. El del 5° piso se resuelve con un andén de 2 mts de anchura adosado a la fachada. Los s peatonal y vehicular están separados entre sí: el peatonal en el costado norte, sobre la calle 34; el vehicular en el costado occidental sobre la carrera 7ª. La circulación vehicular se resuelve en un circuito desde el , por una calle interior a los parqueaderos de primer piso.

Los apartamentos ubicados del 4° al 6° piso combinan apartamentos de distintas áreas y características: -8 apartamentos de un piso, de una y dos alcobas, (60 y 100 mts2 respectivamente) -6 apartamentos dúplex de los pisos 3° y 4° de tres alcobas (150 mts2), con amplia zona de servicios y jardines en su frente oriental de y amplia terraza y jardín en su frente occidental.

-6 apartamentos dúplex de los pisos 5° y 6°, de tres alcobas (120 mts2) con el andén elevado de de 2 mts de ancho en su frente oriental y terrazas - balcón en su frente occidental (5° piso) y su frente oriental (6° piso).

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CASO 2: EDIFICIO DE APARTAMENTOS CONSTRUIDO Y PROYECTADO POR EL ARQUITECTO ITALIANO VICENTE NASI. CONSERVACIÓN Y CONTINUIDAD DE UN EDIFICIO MODERNO EN BOGOTÁ COLOMBIA.

El edificio se encuentra ubicado en la Avenida Caracas con Calle 39 A de Bogotá. Fue proyectado y construido por el arquitecto Nasi en 1946 y constituye una manifestación de la arquitectura moderna en Colombia, con una marcada influencia del “estilo internacional”, propuesto por Le Corbusier. 11 El edificio consta de 3 pisos, en el primero se encuentra los estacionamientos y espacios comerciales. En los dos siguientes niveles se alojaban dos apartamentos repartidos de forma simétrica.

11

Arango, Silvia. Historia de la arquitectura en Colombia. Bogotá. Centro Editorial y Facultad de Artes, universidad Nacional de Colombia. 1993. p.183.

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Este proyecto sirve de referencia a la presente investigación del Conjunto Bavaria debido a que se trata de una obra de intervención sobre un patrimonio arquitectónico en Colombia buscando su sustentabilidad. El equipo encargado del proyecto estuvo compuesto por el ingeniero civil Ramón Fandiño, los arquitectos Antonio Díaz, Andrés Martínez, Eduardo Mazuera, y Juan Pablo Rozo, el maestro de obra Carlos Martínez, y múltiples proveedores y contratistas. 12 El proyecto de intervención consistió en buscar la forma de convertirlo en un bien productivo, ya que para su momento el inmueble se encontraba desocupado con excepción de los locales comerciales del primer piso, que debían funcionar simultáneamente durante la totalidad de la obra. El grupo de profesionales a cargo de la intervención decidió que lo más indicado para reactivar el edificio era generar pequeñas unidades de vivienda; en total se subdividieron los cuatro apartamentos en doce unidades nuevas de vivienda.13 Todo este procedimientos no sólo implicaba analizar leyes que regulan estas intervenciones en BIC, también implicaba una serie de estudios técnicos que permitieran desplazar muros para la conformación de nuevos espacios, conservación y reparación de las chimeneas, barandas, puertas principales y detalles característicos de la obra del arquitecto Nasi. Todo este trabajo sin alterar la disposición de s, vestíbulos, circulaciones horizontales y verticales, ni la zonificación de servicios, todo esto permitió mantener la estructura espacial original del inmueble.

12

Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Ermes. Servizi editoriali integrati S.r.l. 2016. p. 159 13 Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Ermes. Servizi editoriali integrati S.r.l. 2016. p. 165

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6.1. ANALISIS DE TIPOLOGIAS DE VIVIENDA DEL SECTOR

¿Cuáles son las formulaciones tipológicas de vivienda en la actualidad? PROYECTO 1: PROYECTO LIVINN (ARRIENDO DE HABITACIONES DOTADAS) Y SERVICIOS ADICIONALES.

Livinn es una comunidad de edificios en arriendo para jóvenes, estudiantes y ejecutivos de Colombia y todo el mundo. Cuentan con espacios amoblados para cubrir las necesidades de los residentes.

Fuente. Publicidad poyecto livinn

PROYECTO 2: PROYECTO CITY U (ARRIENDO DE HABITACIONES DOTADAS) Y SERVICIOS ADICIONALES.

El proyecto está ubicado cerca de importantes universidades en el centro de Bogota Fuente. Publicidad poyecto CITY U y cuenta con Salas de estudio individual y grupal, Salón de juegos, Salón de 24

videojuegos, Auditorio, Gimnasio dotado y salón de TRX, Terrazas, Lavandería comunal por torre, zonas comunes y zona comercial. Las habitaciones están equipadas con: Cama, Closet, Blackout, Biblioteca, Escritorio y silla, Baño, Mueble de cocina con microondas, estufa de inducción, nevera, mesa de comedor con sillas, Wifi y televisión IP, Punto de conexión de voz y datos y Servicio de aseo 1 vez por semana.

25

Fuente. Publicidad poyecto CITY U

Fuente. Publicidad poyecto CITY U

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VII.

POSIBLES ESTRATEGIAS DE INTERVENCIÓN

Necesidades de cambio de la vivienda En la cartilla MAS QUE UNA CASA-procesos colectivos de vivienda, se plantean las diferentes necesidades que obligan o plantean cambios en las viviendas mediante el siguiente gráfico.

Fuente. Cartilla MÁS QUE UNA CASA.

El artículo analiza diferentes necesidades de cambio de la vivienda que se pueden resumir de la siguiente manera: 1. CAMBIOS EN LA NORMATIVA. No aplaca a este caso de estudio. 2. CAMBIOS EN EL MEDIO AMBIENTE: no aplica a este caso de estudio 3. CAMBIOS EN EL MERCADO: Es evidente que el caso de estudio Edificio Bavaria fue diseñado en una época distinta, en medio de necesidades espaciales y económicas distintas a las del mercado actual, por eso es el cambio que se acomoda a nuestro caso de estudio. 4. POR ACTUALIZACION TECNOLOGICA: este cambio podría tenerse en cuenta al tratar de modernizar el edificio en los siguientes casos: . Aumentar el confort y la calidad de vida, Mejorar el comportamiento energético, Cambio de instalaciones por obsolescencia y/o Cambiar el uso (función) de los espacios. 5. POR ACTUALIZACION FUNCIONAL: Después de analizar la información llegamos a esta conclusión: Cambiar el tamaño de la vivienda: En nuestro caso una posible intervención puede ser la remodelación de los apartamentos para

27

convertirlos en otros con áreas inferiores que se adapten al mercado inmobiliario con mayor facilidad, para resolver a su vez una Adecuación económica de las unidades inmobiliarias. 14

7.1. ANÁLISIS DE LA DECISIÓN

Definiendo que la mejor opción será cambiar el tamaño de la vivienda, se decide usar el método PAJ (Proceso analítico jerárquico), metodología que mediante la asignación de atributos y pesos de importancia a determinados criterios, y alternativas de decisión, busca llegar a la mejor solución, y para este caso se consultara a un número impar de expertos que conocen el sector. La estructura de esta metodología se muestra a continuación.

Fuente: Castillo, Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica.



ESTRUCTURACIÓN DEL PROBLEMA

Lo primero que propone esta metodología es la estructuración de un árbol de decisión que represente las opciones más relevantes que los investigadores consideran que según lo analizado deberán determinar el rumbo del proyecto, además de establecer unos criterios de importancia. En este paso se debe identificar con precisión la meta global, los aspectos relevantes para cada nivel y, finalmente, las alterativas que se buscan evaluar. (Castillo 2006).

14

Cartilla MAS QUE UNA CASA, procesos colectivos de vivienda. http://masqueunacasa.org/es/ 28

Fuente. Elaboración propia de los autores.

1. Mercado objetivo: Como ya se indicó este conjunto está rodeado en sus bordes por la carrera 10, la carrera 13, la calle 26 y la calle 32. Su entorno se caracteriza por ser una zona de oficinas, comercio, bancos, supermercados, se encuentra frente al museo nacional, y cuenta con estación de trasmilenio cruzando la calle. 2. Intuición / experiencia: Este criterio se enfoca a la experiencia que tiene el experto en los diferentes tipos de alternativas que se puedan desarrollar, así como también el conocimiento de la zona y lo que cada uno considero que funcionaria mejor. 3. Rentabilidad: El experto debe proyectar una relación entre la rentabilidad esperada y el tipo de mercado que desee escoger, proyectado cuál de estos según su criterio podría llegar a ser más atractivo desde el punto de vista económico. 4. Innovación: Sin lugar a dudas la manera de innovar en cada mercado deberá ser diferente, en algunos puede llegar a ser fácil y económico, en otros no. Es importante pensar en el posicionamiento y la diferenciación a la que se quiere llegar con el producto que se ofrecerá.

29



CONSTRUCCIÓN DE MATRICES.

Utilizando una escala apropiada, como la propuesta por Saaty (1994), construir las matrices de comparación por pares para los elementos de cada nivel en relación con los elementos del nivel inmediatamente superior. Castillo (2006). Escala - Valor 9 7 5 3 1 1/3 1/5 1/7 1/9

Interpretación A es extremadamente más importante que B A es marcadamente más importante que B A es más importante que B A es ligeramente más importante que B A es igual de importante que B B es ligeramente más importante que A B es más importante que A B es marcadamente más importante que A B es extremadamente más importante que A

Tabla. Escala de comparación de alternativas. Fundamentals of decision making. Saaty 1994.

Establecidos los criterios entre los investigadores plasmados en el árbol del primer paso, se procede a realizar una entrevista con cada uno de los expertos. En total se pudieron ar tres expertos a los cuales se les plantearon las mismas preguntas y se les explico en qué consistía la metodología. Ver en anexos las entrevistas. Análisis cuantitativo Basados en el análisis de la opinión de los expertos y normalizando las matrices de respuesta al compararlas se tiene que:  Es más importante el mercado que la experiencia, porque se debe tener claro a quienes enfocaremos el producto.  Es más importante el mercado que la rentabilidad, el proyecto deberá ser auto-sustentable, para lo cual se deberá escoger bien los clientes potenciales.  Tienen el mismo peso de importancia el mercado objetivo y la innovación debido a que son complementarios, la innovación se enfocara al mercado, y marcara una diferencia.  La experiencia y la misma intuición, tendrán más relevancia que la utilidad final del proyecto, las encuestas en el mercado objetivo y la opinión de los expertos, ayudaran para que el proyecto tenga éxito.  La innovación será más importante que la experiencia. Estamos hablando de un mercado potencial y garantizado, donde la oferta es estable y numerosa, 30

por ende la competencia también. Para tener éxito en un sector así, se deben plantear proyectos innovadores con espacios cómodos.  Al igual la comparación anterior, la innovación tendrá más peso que la utilidad final. El proyecto debe ser totalmente viable económicamente, pero para obtener éxito en un punto así, se debe ser muy innovador, a bajos costos.

En este análisis que se acaba de hacer se realiza la primera normalización de repuestas, al construir una sola matriz para cada relación, basados en las tres respuestas que los entrevistados manifestaron, es decir, se dejaba el número que mejor representara la tendencia de las respuestas. De esta manera obtenemos una primera matriz que relaciona los criterios de su mismo nivel. Criterios C1

Mercado objetivo

C2

Intuición/experiencia

C3

Rentabilidad

C4

Innovación

C

C1

C2

C3

C4

C1

1

3

3

1

C2

1/3

1

C3

1/3

1/3

1

1/5

C4

1

3

5

1

TOTAL

2.67

7.33

12.00

2.53

3

1/3

Matriz 1. Relación entre criterios

De la misma manera que se obtuvo la matriz 1, se procede a establecer la relación de las otras matrices, en este caso las que relacionan cada criterio con su alternativa de decisión o nivel superior.

Alternativas A1 Aparta estudios /habitaciones zonas comunales A2 Apartamentos para familias A3 Aparta estudios zonas individuales.

31

A1 A2 A3 Suma

Mercado Objetivo A1 A2 1 3 1/3 1 3 5 4.3 9.0

A3 1/3 1/5 1 1.5

Matriz 2. Relación entre alternativas y mercado objetivo.

A1 A2 A3 Suma

Intuición y experiencia A1 A2 1 5 1/5 1 1/3 3 1.5 9.0

A3 3 1/3 1 4.3

Matriz 3. Relación entre alternativas y experiencia/intuición

A1 A2 A3 Suma

Rentabilidad A1 A2 1 1/9 9 1 3 1/3 13.0 1.4

A3 1/3 3 1 4.3

Matriz 4. Relación entre alternativas y rentabilidad

Innovación A1 A2 A3 A1 1 1 1 A2 1 1 1 A3 1 1 1 Suma 3.0 3.0 3.0 Matriz 5. Relación entre alternativas e innovación.

*Los totales de las matrices se calculan como parte del método que se explicara en la estimación.



ESTIMACIÓN

Como primer concepto se debe saber que una matriz es consistente cuando presenta una o más soluciones. Si no tiene ninguna solución el sistema se considera 32

inconsistente. De este modo se tiene que para que se pueda encontrar una respuesta por medio de matrices estas deben ser consistentes. Este concepto es el que se expone en el método de los valores propios, donde se tiene que la matriz es consistente si cumple que: 𝐴∗𝑊 =𝑛∗𝑊 𝑛 = 𝜆𝑚𝑎𝑥 𝐴 ∗ 𝑊 = 𝜆𝑚𝑎𝑥 ∗ 𝑊 Donde: A representa la matriz de comparación. W es el vector propio correspondiente al máximo valor propio de la matriz A. n el número de aspectos que se comparan, en algebra, valor propio asociado.

λ valor propio de una matriz consistente. El método de Saaty consiste en encontrar el λmax que haga que se cumpla una razón de consistencia de la matriz la cual está dada por: 𝑅𝑎𝑧𝑜𝑛 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑖𝑠𝑡𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑅𝐶 =

𝐼𝐶 𝐼𝐶𝐴𝑃

Donde se tiene que esta relación no debe superar el 10% Durante la obtención de esa consistencia, estimamos unos auto-evaluadores que representan el peso de los criterios u opciones analizadas que son los que finalmente ponderan y argumentan la decisión tomada. Saaty por medio de cálculos con matrices y consistencia entre ellas, desarrolla un método que relaciona la opinión de las personas sobre una relación, expresada en pesos porcentuales. De este modo procedemos a normalizar cada matriz dividiendo cada valor entre la suma vertical de los pesos propios del criterio. C C1 C2 C3 C4 TOTAL

C1 0.375 0.125 0.125 0.375 1.00

C2 C3 C4 Autoevaluador 0.409 0.25 0.395 0.357 0.136 0.25 0.132 0.161 0.045 0.083 0.079 0.083 0.409 0.417 0.395 0.399 1.00 1.00 1.00 1.00 33

Maximo valor propio Indice de consistencia IC (A) Indice de consistencia aleatorio ICAP Razón de consistencia

4.140 0.047 0.890 5.2%

Matriz 1 normalizada. Relación entre criterios con peso de importancia

A1 A2 A3 Total

A1 0.23 0.08 0.69 1.0

A2 0.33 0.11 0.56 1.0

A3 0.22 0.13 0.65 1.0

Máximo valor propio Índice de consistencia Índice de consistencia aleatorio Razón consistencia

Autovalor 0.26 0.11 0.63 1.00 3.06 0.03 0.58 4.8%

Matriz 2 Normalizada. Relación entre alternativas y mercado objetivo.

A1 A2 A3 Total

A1 0.65 0.13 0.22 1.0

A2 0.56 0.11 0.33 1.0

A3 0.69 0.08 0.23 1.0

Máximo valor propio Índice de consistencia Índice de consistencia aleatorio Razón consistencia

Autovalor 0.63 0.11 0.26 1.00 3.06 0.028 0.58 4.8%

Matriz 3 Normalizada. Relación entre alternativas y experiencia/intuición

A1 A2 A3 Total

A1 0.08 0.69 0.23 1.0

A2 0.08 0.69 0.23 1.0

A3 0.08 0.69 0.23 1.0

Autovalor 0.08 0.69 0.23 1.00

34

Máximo valor propio Índice de consistencia Índice de consistencia aleatorio Razón consistencia

3.00 0.000 0.58 0.0%

Matriz 4 Normalizada. Relación entre alternativas y rentabilidad.

A1 A2 A3 Total

A1 0.33 0.33 0.33 1.0

A2 0.33 0.33 0.33 1.0

A3 Autovalor 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 1.0 1.00

Máximo valor propio Índice de consistencia Índice de consistencia aleatorio Razón consistencia

3.00 0.000 0.58 0.0%

Matriz 5 Normalizada. Relación entre alternativas e innovación.

El auto-evaluador o prioridad relativa estimada en las anteriores tablas sale de la siguiente operación: 𝑃1 =

𝑁1 + 𝑁2 + ⋯ 𝑁𝑛 𝑚

Donde: N representa la suma horizontal de los criterios normalizados. m representa la cantidad de criterios o alternativas que se comparan. De igual manera y como ya se indicó la razón de consistencia se calcula por medio λmax o máximo valor propio, un índice de consistencia calculado y otro índice de consistencia aleatorio promedio que se da en una tabla.

λmax es igual a la suma de la multiplicación entre las sumas verticales de cada criterio y los respectivos auto evaluadores del mismo criterio que se calcularon. El índice de consistencia se da por la siguiente formula:

IC =

λmax − n 𝑛−1 35

λmax, ya se indicó como se calculó y n corresponde a la cantidad de criterios a comparar. Por otro lado se tiene que para determinar el índice aleatorio se debe recurrir a la siguiente tabla

Índice de consistencia aleatorio. Fundamentals of decision making. Saaty 1994.



ANÁLISIS DE RESULTADOS

La evaluación de cada criterio para cada alternativa se realizó de manera individual y teniendo en cuenta que se debe cumplir con una razón de consistencia para que esta metodología funcione. Ejemplo: Si el experto sentía que funcionarían mejor apartamentos para familias que aparta estudios, porque su experiencia se lo decía, de esa manera se expresaba en la matriz teniendo en cuenta la tabla de valoración ya mostrada. De esta forma se realizaban todas las comparaciones. En el siguiente cuadro se presenta la información consolidada de los autoevaluadores calculados en el paso anterior, con la cual se tomara la decisión. MEJOR ALTERNATIVO - CONSTRUCCIÓN PROYECTO Intuición y Mercado Objetivo Rentabilidad Innovación CRITERIO expericiencia 0.357 0.161 0.083 0.399 ALTERNATIVAS Aparta estudios /habitaciones zonas comunales 0.26 0.63 0.08 0.33 Apartamentos para familias 0.11 0.11 0.69 0.33 Aparta estudios zonas individuales. 0.63 0.26 0.23 0.33 Tabla de auto-evaluadores.

Ponderando todos los valores determinados para cada alternativa analizada, se tienen los siguientes resultados:

36

RESULTADOS Aparta estudios /habitaciones zonas comunales Apartamentos para familias Aparta estudios zonas individuales.

33.42% 24.55% 42.03%

De esta manera concluimos que en lo posible la intervención que se le pueda llegar hacer a los apartamentos debe estar encaminada a generar espacios individuales para una o dos personas. El resultado que se obtuvo por esta metodología se considera que será la primer solución posible para el caso en estudio. Sin embargo y ya sabiendo que la norma nos permite dicha intervención, es preciso empezar analizar otros factores que serán determinantes en la solución final: Hasta donde nos permite la estructura modificar los espacios, y que tan rentable puede llegar hacer esta intervención: Costos, periodo de retorno, análisis de precio de valor del arriendo comparado con el sector.

7.2. ENCUESTA DE MERCADO Como herramienta de medida y opinión del posible mercado al que se podía llegar se diseña una pequeña encuesta como medio de indagación y tendencias sobre los posibles gustos de clientes que se podrían tener. En anexo se ven los resultados del ejercicio. ENCUESTA DE MERCADOS – APARTAMENTOS COMUNALES EDIFICIO BAVARIA La siguiente encuesta pretende medir los gustos, necesidades y prioridades que podrían llegar a tener clientes que estén interesados en arrendar habitaciones / aparta-estudios privados, en la zona centro, las cuales compartirán zonas comunes como zona de ropas, cocina y espacios de integración. Agradecemos su colaboración y sinceridad. 1. Qué edad tiene? a. Entre 16 – 23 b. Entre 24 – 30 c. Entre 30 – 40 d. Entre 40 – 50 2. Ocupación? a. Profesional b. Estudiante 37

c. Independiente d. Estudia/trabaja 3. Nacionalidad? a. Colombiano b. Extranjero. 4. Prefiere vivir solo o compartir apartamento? a. Solo b. Compartir 5. Cuanto estaría dispuesto a pagar un apartaestudio, con baño privado, zona de cocina y sala comedor, en el centro internacional. $___________________ 6. Prefiere arrendar un apartamento amoblado o sin amoblar. a. Amoblado b. Sin amoblar.

7. Frecuentemente por cuanto tiempo acostumbra a estarse en un sitio que arrendo? a. 1 mes b. 3 meses c. 5 meses d. 6 meses e. 1 año f. Más de 1 año 8. Que le gustaría que tuviera un apartaestudio que le ofrezcan para arrendar? ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ ____________________________________________________________ _________________________________

38

VIII.

8.1.

INTERVENCION (PLANIMETRIA) Y ANÁLISIS FINANCIERO

CRITERIOS DE INTERVENCIÓN.

Para comenzar, se realizó un análisis de las normas y decretos que reglamentan los trámites para la intervención de BIC. Las principales normas establecidas por el Ministerio de Cultura que regulan estas intervenciones son las siguientes:



Decreto 1126 de 1999. Por el cual se reestructura el Ministerio de Cultura.



Ley de Cultura 397 de 1997 modificada y adicionada por la Ley 1185 de 2008.



Decreto Distrital 606 de 2001. Intervenciones en los inmuebles de interés cultural ubicados en Bogotá.



Decreto 763 de 2009. Por el cual se reglamentan parcialmente las Leyes 814 de 2003 y 397 de 1997 modificada por medio de la Ley 1185 de 2008, en lo correspondiente al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material.



Resolución 0983 de 2010. Por la cual se desarrollan algunos aspectos técnicos relativos al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material.

El artículo 41 del decreto 763 de 2009 en el numeral 11. Modificación, y el artículo 4 numeral 2. Conservación Tipológica; indican las diferentes obras que se pueden efectuar en BIC inmuebles, de acuerdo con el nivel de intervención permitido y previa autorización de la entidad competente.

11. Modificación. Obras que varían el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida. 15

15

Decreto 763 de 2009. Nivel Nacional

39

2. Conservación Tipológica. Aplica a los inmuebles que poseen valores arquitectónicos, de organización espacial y de implantación predial y urbana, que los hacen parte de un contexto a conservar por su importancia en el desarrollo arquitectónico y urbanístico de la ciudad y que son representativos de tipos arquitectónicos de la época en que se construyeron. 16 Para el caso de estudio, el Conjunto Bavaria hace parte de la lista de bienes de interés cultural del ámbito nacional emitida por el Ministerio de Cultural bajo resolución 1359 del 24 de mayo de 2013.

Fuente.http://www.mincultura.gov.co/prensa/noticias/Documents/Patrimonio/listado%20bienes%20de%20inter%C3%A 9s%20cultural%20del%20ambito%20nacional.%20abril%202016.pdf

Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC, lo primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria presenta en la actualidad, para luego analizar las fortalezas y oportunidades que dieran las mejores herramientas para potenciar el proyecto. Dentro de las debilidades que se detectaron fue la desocupación de algunas unidades habitacionales debido a que su área construida es mayor al ofrecido en el mercado actual, esto incrementa el valor de venta e incrementa el valor del canon arrendatario para estos apartamentos. Como estrategia proyectual se decidió que lo más conveniente para este proyecto por su localización, el mercado inmobiliario actual y las dinámicas sociales y económicas que encierran el Centro de Bogotá, lo más indicado es subdividir cada vivienda y generar unidades habitacionales más pequeñas. La principal ocupación designada es la de aparta-estudios dirigida para estudiantes, parejas jóvenes sin

16

Alcaldía Mayor de Bogotá. Decreto Distrital 606 de 2001.

40

hijos, profesores y ejecutivos solteros. La subdivisión de los apartamentos produciría mayor ingresos por el alquiler de cada unidad funcional. Para este caso de estudio y dentro de los decretos que regulan las actuaciones en bienes de interés cultural inmuebles, la conservación tipológica, nos indica que la volumetría general del edificio debe permanecer intacta, esto quiere decir que no se debe alterar su altura, las fachadas y su función. En la planta tipo de 4 alcobas objeto de este estudio, se subdividieron los dos apartamentos existentes, en 8 nuevas unidades de vivienda con áreas de 33 y 52 m2 aproximadamente.

Planta tipo original: dos apartamentos de 4 alcobas Con un área de 240 m2 cada uno.

Planta tipo proyecto de intervención. 8 aparta-estudios y una zona de lavandería comunal.

41

Las circulaciones existentes se ampliaron debido a que muchas más personas deben transitar hacia sus viviendas, esto implicó la adición y sustracción de muros para generar nuevos espacios, esto sin alterar la estructura original del edificio. Los 8 aparta-estudios son totalmente independientes, aprovechando en algunos de ellos los ductos del punto fijo e instalaciones hidráulicas y sanitarias. Se unificó las dos zonas de lavandería en una sola de uso comunal. Se logró mantener la estructura, las circulaciones y volumetría general del edificio.

PROPUESTA TIPO

Circulación Original: 19.29 m2 aprox.

Circulación propuesta: 82.12 m2 aprox.

Teniendo en cuenta un flujo de rotación de arriendo de apartamentos a consejo de uno de los entrevistados, un precio de arriendo basado en la comparación que se hizo con los proyectos Livinn y City U, unos costos de construcción que se presentan en el presupuesto anexo, unos costos de mobiliaria, y unos gastos de impuestos, gastos de istración y varios estimados por el grupo, se tiene el primer posible modelo que podría llegar a tener este proyecto.

42

8.2.

PROPUESTA TIPOLÓGICA

8.3.

ANALISIS FINANCIERO

:

43

8.3.

ANALISIS FINANCIERO MES INGRESOS Arriendo de aptos Venta de aptos Subtotal Ingresos

366,950,000.00 0.00 366,950,000.00

EGRESOS Costo de contruccion Costo mobiliaria Impuesto y varios Costos istración (año) Subtotal Egresos

138,101,761.91 33,200,000.00 21,525,000.00 212,369,619.05

Saldo Mensual operacional Saldo Mensual operacional Acumulado Financiación

180,944,619.05

Saldo Mensual despues de Equity

Se recupera la inversion den el mes 27

TIR EA 43.8% VPN $197,302,640.11

Este sería el caso en el cual el dueño del inmueble decide intervenir su apartamento, que sería el escenario más atractivo económicamente teniendo en cuenta la situación analizada en esta investigación. En este caso se considera que en el mes 27 después de la inversión el propietario del inmueble estaría recuperando su inversión y que el rendimiento de su dinero estaría cerca del 43.8% E.A o aproximadamente un 3.65% mensual, superior a la actual tasa de usura vigente que esta alrededor de 2.79% mensual. Sin embargo el panorama cambia significativamente si un inversionista llegar a pensar en comprar este apartamento para intervenirlo, pues el periodo de retorno del dinero supera los 10 años y se tendría que plantear un modelo en el cual se proyectan apartamentos para la venta.

44

ANEXOS PRESUPUESTO DE OBRA POR ITEMS OBRA: BAVARIA Fecha

10 de mayo de 2017

Versión

00

Elaboró GRUPO MAESTRIA ANDES

Total Presup. $ 138,101,761.9 Area viv (m2) 480.00 Valor m2

$ 287,712.0 M2

CODIGO COSTO

DESCRIPCION

UM

PROYECTAD OS

VLR POR M2

VLR TOTAL

01

PRELIMINARES

M2

480.00

$ 7,861.11

$ 3,773,333.33

06

ESTRUCTURA DRYWALL

M2

480.00

$ 43,517.73

$ 20,888,512.76

08

CIELO RASOS

M2

480.00

$ 35,857.00

$ 17,211,360.00

09

PISOS

M2

480.00

$ 26,309.00

$ 12,628,320.00

10

ENCHAPES

M2

480.00

$ 18,900.00

$ 9,072,000.00

11

INSTAL HIDRAULICA-SANITAR

M2

480.00

$ 25,038.06

$ 12,018,267.58

12

INSTALACIONES ELECTRICAS

M2

480.00

$ 22,574.14

$ 10,835,587.95

13

APARATOS SANITARIOS

M2

480.00

$ 7,304.00

$ 3,505,920.00

14

CARPINTERIA DE MADERA

M2

480.00

$ 17,525.86

$ 8,412,413.60

15

CARPINTERIA METALICA

M2

480.00

$ 10,259.59

$ 4,924,604.45

16

APARATOS Y EQUIPOS

M2

480.00

$ 15,169.25

$ 7,281,242.30

17

CERRAJERIA

M2

480.00

$ 1,200.00

$ 576,000.00

18

VIDRIOS

M2

480.00

$ 13,000.00

$ 6,240,000.00

19

PINTURA

M2

480.00

$ 21,400.00

$ 10,272,000.00

20

VARIOS

M2

480.00

$ 12,896.25

$ 6,190,199.94

21

GASTOS DE PERSONAL

M2

480.00

$ 8,900.00

$ 4,272,000.00

TOTAL

COSTO MOBILIARIA DESCRIPCION Cantidad Precio nevera 8 $ 900,000.00 cama doble + mesa 8 $ 600,000.00 colchon dobles 8 $ 1,000,000.00 Muebles 8 $ 400,000.00 Comedor 8 $ 350,000.00 Escritorio 8 $ 200,000.00 Silla ejecutiva 8 $ 150,000.00 rios cocina 8 $ 350,000.00 Cuadros 8 $ 200,000.00 TOTAL

$ 287,712.00 $ 138,101,761.91

Total $ 7,200,000.00 $ 4,800,000.00 $ 8,000,000.00 $ 3,200,000.00 $ 2,800,000.00 $ 1,600,000.00 $ 1,200,000.00 $ 2,800,000.00 $ 1,600,000.00 $ 33,200,000.00 45

Modelo financiero (primeros 12 meses)

MES INGRESOS

1

Arriendo de aptos Venta de aptos Subtotal Ingresos

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

366,950,000.00 0.00 366,950,000.00

0 0 0

8,900,000 0 8,900,000

8,650,000 0 8,650,000

8,900,000

8,650,000

8,900,000

0

10,000,000

8,650,000

10,000,000

8,900,000

8,550,000

8,900,000

8,650,000

8,900,000

0

10,000,000

8,650,000

10,000,000

8,900,000

8,550,000

138,101,761.91 33,200,000.00

138,101,762 33,200,000 8,571,429 525,000 180,398,190

525,000 525,000

525,000 525,000

525,000 525,000

525,000 525,000

600,000 525,000 1,125,000

0

525,000 525,000

525,000 525,000

525,000 525,000

600,000 525,000 1,125,000

8,571,429 525,000 9,096,429

-180,398,190 -180,398,190

8,375,000 -172,023,190

8,125,000 -163,898,190

8,375,000 -155,523,190

8,125,000 -147,398,190

7,775,000 -139,623,190

0 -139,623,190

9,475,000 -130,148,190

8,125,000 -122,023,190

9,475,000 -112,548,190

7,775,000 -104,773,190

-546,429 -105,319,619

EGRESOS Costo de contruccion Costo mobiliaria Impuesto y varios Costos istración (año) Subtotal Egresos

21,525,000.00 212,369,619.05

Saldo Mensual operacional Saldo Mensual operacional Acumulado Financiación

180,944,619.05

Saldo Mensual despues de Equity TIR EA 43.8% VPN $197,302,640.11

Se recupera la inversion den el mes 27

180,398,190

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

546,429

0 -180,398,190 0% 0%

8,375,000 8,375,000 -95% -100%

8,125,000 8,125,000 -76% -100%

8,375,000 8,375,000 -58% -100%

8,125,000 8,125,000 -45% -100%

7,775,000 7,775,000 -36% -99%

0 0 -36% -99%

9,475,000 9,475,000 -25% -97%

8,125,000 8,125,000 -20% -93%

9,475,000 9,475,000 -16% -88%

7,775,000 7,775,000 -13% -82%

0 -546,429 -13% -82%

Ritmo de arriendos (primeros 12 meses) Pisos Apto 52 m2 Apto 52 m2 Apto 50 m2 Apto 50 m2 Apto 33 m2 Apto 33 m2 Apto 33 m2 Apto 33 m2

Costo $ 1,450,000.00 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € TOTAL

MES 1

0

MES 2 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 €

MES 3 1,450,000.00 € 1,450,000.00 €

1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,900,000.00 $ 8,650,000.00

MES 4 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,900,000.00

RITMO DE VENTAS ESTIMADO MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,650,000.00 $ 8,900,000.00 $ $10,000,000.00

MES 9 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,650,000.00

MES 10 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $10,000,000.00

MES 11 1,450,000.00 € 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,900,000.00

MES 12 1,450,000.00 € 1,350,000.00 € 1,350,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € 1,100,000.00 € $ 8,550,000.00

46

ANEXO – PERSONAS ENTREVISTADAS. EXPERTO 1 Guillermo Barriga

EXPERTO 2 Erik Bravo

EXPERTO 3 Jaime Sanchez

Casa Andes Cll 12 F # 2-91

VERTICE Apartaestudios y habitaciones

Edificio Cll 73 N 11-25

20 apartaestudios

18 habitaciones, 10 aptos

16 habitaciones

ENTREVISTA ELECCION DE PROYECTO – EDIFICIO BAVARIA A continuación encontrara unas preguntas enfocadas al sector de arrendamientos de habitaciones o aparta-estudios, con el propósito de evaluar tendencias y su opinión como experto y conocedor de este mercado. Dicha información tendrá fines únicamente académicos. 1. ¿Arrienda habitaciones o aparta estudios? a. Solo Habitaciones b. Solo aparta-estudios c. Las dos opciones: habitaciones y aparta-estudios. 2. ¿Cómo ve este sector actualmente en la zona centro de Bogotá, y qué expectativas tiene para los próximos años? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________

3. ¿Tiene un mercado como favorito a la hora de arrendar los inmuebles? Estudiantes, profesionales, independientes… ¿Por qué? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________

47

4. Una firma de arquitectos está pensando en intervenir unos apartamentos que hacen parte del conjunto residencial Bavaria ubicado en la dirección Cra 13 # 27-98 frente al museo nacional. Siguiendo los resultados de investigación identificaron los mercados potenciales y determinaron unos criterios de decisión según se ilustran en el siguiente gráfico. Al considerarlo como un experto del sector, si la decisión dependiera de usted cual sería el proyecto que elegiría y que pesos de importancia le asignaría. *Lo importante de esta última pregunta es contar con su opinión como experto del sector, para poder aplicar uno de los métodos de decisión multi-criterio. Se exponen algunos criterios de decisión y algunas alternativas, pero la pregunta es abierta y puede elegir la opción que mejor le parezca con los criterios que mejor considere. Si incluye más criterios de decisión el ejercicio puede ser más interesante.

¿Porque? ________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________ Nombre del entrevistado___________________________________________________________________________ Cargo_________________________________________________________________________________________________ Emrpesa______________________________________________________________________________________________ Firma____________________________________

48

IX.

CONCLUSIONES

Después de haber consultado las normas que regulan las intervenciones en BIC, lo primero que se hizo fue detectar las debilidades que el Conjunto Bavaria presenta en la actualidad, para luego analizar las fortalezas y oportunidades que dieran las mejores herramientas para potenciar el proyecto. Dentro de las debilidades que se detectaron fue la desocupación de algunas unidades habitacionales debido a que su área construida es mayor al ofrecido en el mercado actual, esto incrementa el valor de venta e incrementa el valor del canon arrendatario para estos apartamentos. -

-

Teniendo en cuenta el resultado del ejercicio con los entrevistados, los planos arquitectónicos y estructurales, y el respectivo análisis que realizamos con los proyectos City U y Livinn, proyectos en marcha que están en el mercado de interés se llega al acuerdo que lo mejor que se puede hacer con el proyecto edificio Bavaria, es intervenir los apartamentos que se consideren no están siendo rentables debido a que no se han podido vender, y convertirlos en cuatro aparta estudios con mobiliaria que compartan su zona de ropas. Sistemas de decisión como la metodología PAJ pueden llegar a ser muy útiles cuando se presentan objetivos múltiples de decisión. Sin embargo el planteamiento del árbol de decisiones juega un papel muy importante y se debe plantear con bastante rigor, consultando y cambiando lo que se considere necesario.

-

El método de usar expertos como personas de apoyo es conveniente siempre y cuando estos entrevistados presenten la disposición y estén interesados en el tema. Son varios los aportes que se pueden obtener de una entrevista si se sabe encaminar.

-

La intervención proyectada en el modelo financiero se analizó y proyecto pensado en un solo apartamento, sin embargo es preciso tener en cuenta que si la propuesta funciona correctamente varios propietarios querrán intervenir sus inmuebles, lo que implicaría tener que pensar en ampliar la capacidad de los ductos de abastecimiento, los sistemas de energía y las bajantes de desagües, en efecto analizar si las actuales instalaciones podrían funcionar correctamente con la densificación propuesta.

-

El modelo financiero presentado esta alimentado por datos basados en índices y cuantías. Entre más detalle se tenga de los costos y gastos de posible proyecto este brindara una información más confiable.

49

X.

BIBLIOGRAFIA

-Alcaldía Mayor de Bogotá – Secretaría Distrital de Planeación (2013). Rostros y rastros razones para construir Ciudad. -Alcaldía Mayor de Bogotá – Profamilia (2011). Primera encuesta Distrital de Demografía y Salud Bogotá - EDDS. -DANE (2012). Proyecciones de población. Colombia. www.dane.gov.co -Rico, Ana (2007). “Políticas sociales y nece - sidades familiares en Colombia una revisión crítica”, en Arriagada, Irma (coord.). Familias y políticas públicas en América Latina: una historia de desencuentros. Santiago de Chi - le, CEPAL (Libros de la CEPAL, N. º 96) -BEISI, J. Adaptable housing or adaptable people? Architecture & Behaviour (Swiss Federal Institute of Technology), 1995, nº 11, p.139-162. -HEIDEGGER, M. Construir, habitar, pensar. Conferencias y artículos. (2ª ed. rev.). Barcelona: Ediciones del Serbal, 2001. -LEUPEN, B. Polyvalence, a concept for the sustainable dwelling. Nordic journal of architectural research, 2006b, vol.19, nº 3. -SCHNEIDER, T. y TILL, J. Flexible housing: opportunities and limits. Architectural Research Quarterly, 2005a, nº 9, p.157-166. -Claudio Varini, Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998). -Hans Rother, Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986), 40,45,46. -Claudio Varini, Bruno Violi: arquitecturas y lirismo matérico (Bogotá: Instituto Italiano de Cultura 1998). -Hans Rother, Bruno Violi (Bogotá: Facultad de Artes de la Universidad Nacional 1986), 40,45,46. -Mario Castillo Hernández, Toma de decisiones en las empresas: Entre el arte y la técnica, Metodologias, modelos y herramientas, 2006. -Thomas L. Saaty, Fundamentals of decision Making and priority theory. Vol VI, 1994. Hernández Molina, Rubén, Niglio, Olimpia. Ingenieros y arquitectos italianos en Colombia. Ermes. Servizi editoriali integrati S.r.l. 2016

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